Thị trường bất động sản: Đã vào thời điểm nhạy cảm

Gần đây, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai Đoàn Nguyên Đức lên tiếng khuyên người dân hãy mua nhà, đặc biệt nhà thu nhập thấp tại TP Hồ Chí Minh do giá đã chạm đáy, khó giảm thêm ngay cả khi có hỗ trợ 30.000 tỉ đồng của Chính phủ. Phát ngôn đó được "bảo hành” khi ông Đức khẳng định rằng Hoàng Anh Gia Lai không có căn hộ nào để bán, sở dĩ ông khuyên người dân mua nhà ngay vì quyền lợi chung.

1. Từ đó, nhớ lại lần ông Đoàn Nguyên Đức "phản pháo” TS Alan Phan khi ông Phan nói rằng hãy cứ để thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam rơi tự do. Ông Đức nói: "Ông Alan Phan có dự án BĐS nào ở VN không? Câu trả lời là: không có. Ông ấy có một công ty nào thành đạt không? Câu trả lời cũng là không. Như vậy chẳng khác nào việc một người không biết đá banh mà lại nói chuyện đá banh hoặc chẳng khác nào một cậu sinh viên lại lên mặt dạy toán cho GS Ngô Bảo Châu”.

Ông Đoàn Nguyên Đức: "Người dân nên mua nhà ngay!"

Theo ông Đức, giá nhà đất trong phân khúc bình dân và thu nhập thấp đã chạm đáy, khó có thể giảm thêm, nguyên vật liệu như xi măng, sắt thép... đã ở mức thấp nhất. Từ đó ông Đức cho rằng, ai có đủ năng lực tài chính và có nhu cầu về chỗ ở hãy mua nhà vì không có thời điểm nào tốt hơn bây giờ.

Trên thực tế, nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Chính phủ, cùng với việc giảm thuế của Bộ Tài chính; cho phép điều chỉnh căn hộ lớn xuống thành căn hộ nhỏ của Bộ Xây dựng và hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà của Ngân hàng..., sẽ giúp thị trường BĐS hồi phục. Ông Lê Quốc Duy, Tổng giám đốc Công ty nhà Hòa Bình cũng cho rằng bối cảnh thị trường hiện nay thì gói hỗ trợ của Chính phủ là cần thiết, tuy rằng được đưa ra quá chậm. Nếu sớm hơn thì thị trường BĐS đã "dễ thở” hơn- cho cả DN lẫn người mua.

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, với người thực sự có nhu cầu, đây là thời điểm phù hợp để mua nhà. Ông Liêm đưa ra cảnh báo, nếu chờ thêm để giá nhà hạ tiếp, thì khi mình quyết định mua thì người khác cũng sẽ mua. Lúc đó sẽ khó khăn vì khó tìm được một địa điểm tốt, khó có được cơ sở hạ tầng, xã hội ưng ý, cũng không được hưởng khuyến mại của chủ đầu tư…

Ông Trương An Dương (Công ty Savills Việt Nam) cũng cho rằng, rất ít cơ hội để căn hộ bình dân giảm hơn nữa, tại thị trường TP Hồ Chí Minh. Theo ông Dương, giá căn hộ đã giảm sâu trong 3 năm qua và rất ít cơ hội để giá có thể giảm hơn nữa.

Ông Đặng Hùng Võ: "Vài ba đợt giảm giá nữa mới tới đáy."

2. Tuy nhiên, không ít chuyên gia BĐS lại có ý kiến ngược lại: giá nhà sẽ có giảm thêm nữa vì chưa tới đáy, nhiều DN BĐS vẫn "lãi khủng”, nên sẽ còn phải tiếp tục hạ giá xuống thấp hơn nữa, cho dù lãi suất ngân hàng đã hạ nhiệt và Chính phủ hỗ trợ 30.000 tỉ đồng cho thị trường này. GS Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường) nhiều lần cho rằng, giá nhà nên ở mức 8-10 triệu đồng/m2 là hợp lý, và như vậy cần phải giảm giá nữa mới tới đáy. Vì thế, GS Võ cho rằng, sức mua trong thời gian tới sẽ cải thiện không nhiều. Tuy nhiên, ông cũng nhìn nhận, giá nhà có giảm tiếp còn phụ thuộc vào việc Chính phủ bỏ ra một lượng tiền lớn đến đâu.

Ông Lê Thẩm Dương: "Mua được, nhưng hơi "non”."

Tương tự, ông Phạm Đỗ Chí- một chuyên gia lĩnh vực BĐS cho rằng, gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng cứu thị trường này mới chỉ như "muối bỏ biển”, vì thế giá nhà có khả năng còn giảm nhẹ. "Theo tôi, giá nhà còn có thể giảm nữa vì chẳng ai nói được giá đáy của BĐS Việt Nam”, ông Chí nói. TS Lê Thẩm Dương (Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh) "rụt rè” hơn khi cho rằng, bây giờ mua nhà cũng được, nhưng "hơi non”, vì theo ông Dương giá vẫn chưa vào vùng đáy, nên giá có thể còn xuống nữa. Tuy thế, TS Dương đưa ra ý kiến rằng, trong tình thế hiện nay thì người mua nhà cũng nên chọn phương án "không thể khôn hơn được nữa”, đó là chấp nhận chọn non một tí, sẽ có lãi ở chỗ không phải thuê nhà, dễ lựa chọn căn hộ.

Về vấn đề này, ý kiến của ông Richard Leech - Giám đốc điều hành CBRE Vietnam là rất nên tham khảo khi cho rằng, mặc dù giá đã giảm sâu, nhưng người mua hiện nay vẫn dè dặt khi đưa ra quyết định mua nhà do nhiều người chưa tin tưởng vào triển vọng sáng lên của nền kinh tế. Mặt khác, giá nhà và thu nhập hiện nay đang có sự chênh lệch quá lớn: giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần so với thu nhập, trong khi khoảng cách tương đương tại các nước châu Âu là 7 lần, Thái Lan là 6,3 lần và Singapore là 5,2 lần. "Bên cạnh đó, uy tín và cam kết của chủ đầu tư cũng tác động đáng kể tới quyết định mua nhà; Người mua hiện nay không chỉ quan tâm tới giá bán, mà còn chú trọng về tiến độ xây dựng, tiện ích và cơ sở hạ tầng”, ông Richard Leech nhận xét.

Như vậy, trước 2 luồng ý kiên: nên mua nhà ngay lúc này và chưa nên mua vì đợi giảm giá tiếp; thì cũng cho thấy thị trường BĐS đã "rậm rịch” trở lại, bởi trước đây chừng nửa tháng không vị chuyên gia nào mạnh dạn đưa ra khuyến cáo người dân nên mua nhà. Và cũng chính khi thị trường đã vào thời điểm "nhạy cảm” thì cũng lại càng cần sự bình tĩnh, nhìn nhận nhiều yếu tố một cách tổng thể trước khi đưa ra quyết định dứt khoát, nhanh chóng nếu thấy thời cơ đã đến.