Chung cư 70 năm sẽ "kéo" giá thị trường?

Nếu chủ đầu tư bán ra thị trường nhà ở thương mại có thời hạn giá rẻ, cơ hội an cư lập nghiệp của người thu nhập thấp càng tăng và nhiều khả năng mặt bằng giá nhà chung cư sẽ giảm.

Sở hữu nhà 70 năm và vô thời hạn

Bộ Xây dựng đưa ra tại Dự thảo Luật Nhà ở lần thứ 4, tháng 9/2013 (sửa đổi). Về thời hạn sử dụng nhà ở, Bộ xây dựng đưa ra 2 phương án: Không quy định thời hạn sở hữu; Quy định thời hạn sở hữu.

Tại phương án 2, Bộ Xây dựng quy định trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê mua, thời hạn sở hữu nhà chung cư là 70 năm. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, thời hạn sở hữu nhà chung cư bằng thời hạn sử dụng đất thuê. Còn những trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có quyền sử dụng đất thì nhà chung cư được sở hữu không thời hạn.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được ghi vào giấy chứng nhận. Khi hết thời hạn, các chủ sở hữu phải bàn giao lại nhà chung cư cho Nhà nước. Trong trường hợp Nhà nước phá dỡ chung cư để xây các công trình khác theo quy hoạch, các chủ sở hữu cũ được bố trí tái định cư theo một trong các hình thức: Được ưu tiên mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương; được bố trí nhà hoặc đất ở tái định cư hoặc được nhận tiền để tự lo chỗ ở theo quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp Nhà nước phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, các hộ gia đình có nhu cầu tái định cư tại chỗ sẽ được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn nhà ở cũ (phải bù phần chênh lệch giá nếu có). Còn nếu hộ gia đình, cá nhân nhận nhà ở tái định cư tại địa điểm khác thì nhà mới sẽ được tăng diện tích so với nhà ở cũ.

Ít tiền hơn mua chung cư có thời hạn

Đề xuất thời hạn sở hữu chung cư của Bộ xây dựng tạo ra nhiều ý kiến trái chiều. Cũng không ít người ủng hộ phương án này cho rằng, quy định như vậy là hợp lý, bởi chung cư thường chỉ có tuổi thọ 70-80 năm. Sở hữu nhà 70 năm thực chất là thuê nhà có thời hạn. Nếu hiểu đúng thì đó là người dân mua quyền được ở trong 70 năm. Sau thời gian đó, nhà chung cư phải được đập bỏ để bảo đảm an toàn. Làm như vậy sẽ không phải giải phóng mặt bằng như hiện nay.

Nhà cũng như ô tô, xe máy, sử dụng được một thời gian thì phải bỏ đi. Tuy nhà có thời hạn sử dụng cao hơn nhưng không phải là vô tận, ngoại trừ những công trình đặc biệt mang tính lịch sử - văn hóa thì chúng ta mới phải giữ gìn.

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, nhà chung cư sẽ có 2 loại, một loại sử dụng không thời hạn và một loại có thời hạn. Theo đó, cả chủ đầu tư có nhiều phương án xây dựng, người mua cũng có nhiều phương án lựa chọn. Người thu nhập cao sẽ chọn phương án sở hữu vĩnh viễn nhà đất, trong khi việc mua nhà chung cư sở hữu trong một thời gian sẽ phù hợp với những người thu nhập thấp, thu nhập vừa phải.

Giá nhà cho thuê sẽ rẻ

Giá nhà ở thương mại cho thuê dự kiến sẽ giảm nếu Chính phủ ưu đãi tiền sử dụng đất và hỗ trợ chi phí cho chủ đầu tư. Theo dự thảo của Bộ Xây dựng, các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương mại để cho thuê được hưởng các cơ chế, ưu đãi.

Chủ đầu tư được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất; miễn thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động cho thuê nhà ở; được vay vốn tín dụng ưu đãi. Ngoài ra, chủ đầu tư được UBND cấp tỉnh hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi diện tích đất xây dựng nhà ở cho thuê.

Đồng thời, chủ đầu tư cũng được sử dụng diện tích tầng 1 của nhà chung cư cho thuê để kinh doanh; được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở; được bán nhà ở cho thuê sau thời hạn cho thuê tối thiểu theo quy định của Chính phủ và khi bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Nếu dự thảo được thông qua, dự kiến nhiều chủ đầu tư sẽ giảm được chi phí trong các công đoạn đầu tư xây dựng dự án, theo đó giá thành nhà thương mại cho thuê sẽ giảm đáng kể.

Đã có dự án ra quân

Thị trường bất động sản khó khăn, tồn kho lớn. Gần đây, một số dự án khác đã hoàn thành nhưng chưa bán hết cũng chuyển hướng sang phân khúc cho thuê để tạo dòng tiền, thay vì để nhà trống. Trong lúc phần lớn dự án đang miệt mài đi tìm người mua, một số dự án đã chuyển sang thí điểm mô hình căn hộ cho thuê. Họ nhắm vào đối tượng là gia đình trẻ. Một dự án tại quận Bình Tân, TP.HCM, cho thuê căn hộ trong vòng 49 năm sau khi đã người thuê trả cho chủ đầu tư 350 triệu đồng.

Mới đây, công ty La Thanh TP HCM đang áp dụng cho một số dự án của mình và công ty này cũng cho biết sẽ sẵn sàng chuyển đổi từ loại hình căn hộ cho thuê sang sở hữu nhà có thời hạn nếu khách có nhu cầu. Chỉ với 240 đến 350 triệu đồng có thể thuê căn hộ từ 15 năm đến 49 năm.

Như vây, nếu dự thảo của Bộ Xây dựng được thông qua, người dân có nhu cầu về nhà ở với mức thu nhập khác nhau đều được đáp ứng. Người muốn sở hữu căn hộ chung cư vô thời hạn cũng sẽ có nguồn cung giá rẻ đến giá cao cấp; người có thu nhập thấp cũng có cơ hội sở hữu nhà "cả đời"; sinh viên, công nhân có điều kiện thuê nhà trong nhiều năm với giá rẻ...

Chung cư sở hữu có thời hạn, nhà ở thương mại cho thuê với giá ưu đãi, nhiều khả năng mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ đi xuống. Điều này gây lo ngại đối với chủ đầu tư dự án đã và đang hoàn thành. Tuy nhiên, nếu nhìn ở mặt tích cực, người mua nhà sẽ được sở hữu nhà ở với điều kiện tốt, giá rẻ và được sự bảo hộ cam kết của chủ đầu tư và Chính phủ.

Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn có ý kiến trái chiều cho rằng, quy định như vậy chẳng giải quyết được vấn đề gì mà lại gây nghi ngại không cần thiết cho nhà đầu tư và người mua nhà. Nếu quy định như vậy, người dân sẽ không muốn mua chung cư nữa mà đi mua đất. Theo đó, giá đất sẽ tăng và giá nhà chung cư sẽ xuống. Khi bỏ tiền ra mua một căn hộ, ngoài mục đích để ở nhiều người còn mong đó sẽ là tài sản có giá trị để phòng thân. Tuy vậy, nhà ở cho thuê chỉ đáp ứng giá trị về nhu cầu chỗ ở, bởi giá nhà tuy rẻ nhưng giá trị gia tăng lại không nhiều.