Chủ quyền nhà đất: Nợ khó đòi!

Chủ đầu tư bán nhà cho khách hàng, đồng thời thế chấp dự án cho ngân hàng. Đến khi đổ nợ, ngân hàng không đòi được tiền còn người dân không đòi được chủ quyền nhà đất

Theo ghi nhận của cơ quan chức năng TP HCM, hiện người dân tại 9 chung cư trên địa bàn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác (viết tắt GCN) do chủ đầu tư đã đem quyền sử dụng đất (QSDĐ) thế chấp ngân hàng.

Doanh nghiệp ngập trong nợ

Tiến độ cấp GCN cho 314 căn hộ tại chung cư Vườn Hồng Ngọc (Ruby Garden, quận Tân Bình) càng lúc càng “hẹp đường” khi Chi cục Thi hành án dân sự (THADS) quận Tân Bình ra quyết định tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sử dụng, thay đổi hiện trạng QSDĐ phần đất xây dựng chung cư do chủ đầu tư là Công ty CP Tân Hoàng Thắng đứng tên.

Đại diện Chi cục THADS quận Tân Bình cho biết tháng 2-2008, Công ty Tân Hoàng Thắng đã thế chấp QSDĐ hơn 5.000 m2 tại số 2A Nguyễn Sỹ Sách (quận Tân Bình) và toàn bộ tòa nhà chung cư cao cấp được xây dựng trên mảnh đất này (tài sản hình thành trong tương lai) tại Agribank 9 để vay 52 tỉ đồng, dư nợ đến tháng 10-2013 là 81 tỉ đồng. Theo bản án của TAND quận Tân Bình, đến tháng 6-2014, Công ty Tân Hoàng Thắng phải trả dứt điểm số tiền này nhưng đến nay doanh nghiệp vẫn không động tĩnh gì. Vì vậy, Agribank 9 có văn bản đề nghị Văn phòng Đăng ký QSDĐ TP và Văn phòng Đăng ký QSDĐ quận Tân Bình ngăn chặn toàn bộ các giao dịch dân sự liên quan đến các căn hộ chung cư Vườn Hồng Ngọc, chuyển giao trực tiếp GCN các căn hộ cho ngân hàng.

Agribank là 1 trong số 6 đơn vị thắng kiện Công ty Tân Hoàng Thắng. Số tiền doanh nghiệp này phải trả cho 5 đơn vị còn lại (các nhà thầu phụ, bảo hiểm xã hội) là khoảng 11 tỉ đồng.

Cần mạnh tay xử lý

Ngoài chung cư Vườn Hồng Ngọc, một số chung cư khác cũng bị chủ đầu tư đem QSDĐ thế chấp ngân hàng, như: khu căn hộ cao cấp Sông Đà Tower (quận 3, chủ đầu tư là Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Sông Đà), chung cư cao cấp Minh Thành (quận 7, chủ đầu tư là Công ty TNHH TMDV XNK Minh Thành), khu căn hộ thương mại The Manor 2 (quận Bình Thạnh, chủ đầu tư là Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco)... Các dự án này phần lớn đã bán hết cho khách hàng, chủ đầu tư chỉ còn sở hữu phần diện tích nhỏ. Sở Tài nguyên và Môi trường TP đã nhiều lần đề nghị các chủ đầu tư cũng như ngân hàng tạo điều kiện giải chấp QSDĐ để Văn phòng Đăng ký QSDĐ TP cập nhật phần tài sản còn lại của chủ đầu tư và phần tài sản đã bán để có cơ sở cấp GCN cho người dân.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP HCM, cho biết theo điều 93 Luật Nhà ở năm 2005, nếu hợp đồng giữa các bên không có thỏa thuận khác thì khi chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục sang tên để cấp GCN, người mua có thể khởi kiện ra tòa để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại cho mình. Trường hợp chủ đầu tư đã bán và giao nhà ở cho khách hàng mà nay lại lấy GCN được cấp trước đó để thế chấp là trái pháp luật. “Cơ quan chức năng nơi xảy ra sự việc cần mạnh tay hơn trong xử lý các chủ đầu tư đã bán căn hộ còn đem QSDĐ đi thế chấp ngân hàng. Ngược lại, dù GCN đã bị chủ đầu tư đem thế chấp nhưng theo quy định thì người mua nhà vẫn có thể được xem xét cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vì thế, Sở Tài nguyên và Môi trường TP cần xem xét cấp GCN cho các hộ dân và thu hồi QSDĐ đang được chủ đầu tư thế chấp tại các ngân hàng để cấp lại theo hướng chuyển từ hình thức sử dụng riêng như trước đây sang hình thức đồng sở hữu” - luật sư Hậu nói.

Theo luật sư Hậu, việc ngân hàng không xác định các căn hộ đã được bán hay chưa mà chỉ ký hợp đồng thế chấp với chủ đầu tư thì có nguy cơ hợp đồng thế chấp đó sẽ bị vô hiệu vì chưa được sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại. Khi xảy ra tranh chấp, ngân hàng sẽ là bên phải gánh chịu thiệt thòi.

Không hợp tác

Đại diện Chi cục THADS quận Tân Bình cho biết sau khi có quyết định đình chỉ các giao dịch dân sự đối với chung cư Vườn Hồng Ngọc, Công ty Tân Hoàng Thắng có văn bản đề nghị mở giao dịch với lý do “để hoàn tất việc cấp GCN cho khách hàng”. Thế nhưng, khi Chi cục THADS nhiều lần yêu cầu cung cấp danh sách các căn hộ đã bán và thời điểm bán để phối hợp cùng Văn phòng Đăng ký QSDĐ TP lên phương án tháo gỡ, chủ đầu tư đã không cung cấp.

Ngay cả Agribank 9 cũng không nắm được số lượng căn hộ chủ đầu tư đã bán cho khách hàng. Còn theo một bản tự khai khác của chủ đầu tư, tòa nhà chỉ còn 9 căn penthouse chưa bán, các căn hộ khác đã bán hết.