Chủ dự án lách luật, khách hàng rủi ro

Thời gian vừa qua, một số chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã tìm cách lách luật để giúp khách hàng tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng. Cơ quan chức năng cho biết sẽ vào cuộc để kiểm tra, và nếu có phát hiện sai phạm thì theo luật sư nhận định, chính bản thân người mua nhà sẽ gánh rủi ro.

Người bán biến tấu

Đầu năm 2015, chị L., hiện đang làm việc tại quận 1, TPHCM, được một sàn giao dịch bất động sản tại quận 10 giới thiệu một dự án chung cư thương mại tại quận 12. Vì tài chính có hạn, chị L. ngỏ ý muốn mua một căn hộ nằm trong diện được vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng của Chính phủ. Nhân viên môi giới giới thiệu cho chị một căn hộ có diện tích khoảng 80 m², với giá bán khoảng 1,2 tỉ đồng.

Do đã tìm hiểu qua điều kiện vay gói tín dụng này, chị L. tỏ ra băn khoăn. Chị biết là theo quy định, gói tín dụng này chỉ giải ngân cho khách hàng mua nhà ở thương mại có tổng giá trị không vượt quá 1,05 tỉ đồng. Thế nhưng, nhân viên môi giới cho biết, chủ đầu tư dự án có cách lách qua quy định để giúp chị được vay. Với những lời lẽ thuyết phục, chị L. đã đặt cọc mua căn hộ.

Chiêu thức được chủ đầu tư áp dụng là tách giá bán căn hộ thành hai phần, một phần nằm trong hợp đồng mua bán, phần còn lại được thể hiện trong giấy vay tiền cá nhân. Cụ thể, trong hợp đồng mua bán, căn hộ có diện tích sử dụng là 78 m², tính theo phương pháp thông thủy, với giá bán đã bao gồm tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng và phí bảo trì chung cư là 1,049 tỉ đồng. Kèm theo đó là giấy vay nợ giữa chủ đầu tư dự án và chị L., với nội dung công ty cho chị L. vay số tiền 200 triệu đồng, với lãi suất hàng tháng là 0%. Thời hạn cho vay kéo dài cho đến khi bên vay chuyển nhượng hoặc thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ. Theo kế hoạch, dự án này sẽ bàn giao nhà cho khách hàng vào cuối năm 2016.

Với hợp đồng mua bán căn hộ có giá trị 1,049 tỉ đồng trên, chị L. đã được một ngân hàng nằm trong nhóm cho vay gói tín dụng ưu đãi duyệt cho vay 820 triệu đồng, với lãi suất 5% trong năm 2015, các năm sau đó lãi suất không vượt quá 6%/năm. Hiện tại, chị đã đóng cho chủ đầu tư theo tiến độ hợp đồng mua bán căn hộ với số tiền hơn 400 triệu đồng. Còn khoản vay cá nhân, chị L. đã “trả nợ” cho chủ đầu tư được ba đợt với số tiền gần 100 triệu đồng.

Qua tìm hiểu được biết, không chỉ chủ đầu tư dự án trên bán căn hộ cho khách hàng áp dụng chiêu thức này, một số dự án khác còn dùng nhiều cách lách luật khác để bán căn hộ cho khách hàng. Ngoài việc tách hợp đồng cho vay cá nhân, có nơi còn biến tấu thành tiền chênh lệch hệ số tầng.

Người mua gánh hết

Trước những lùm xùm về gói 30.000 tỉ đồng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã ký công văn gửi đến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương yêu cầu rà soát, thanh tra, kiểm tra những dự án có dấu hiệu trục lợi trong quá trình triển khai gói tín dụng 30.000 tỉ đồng để xử lý theo pháp luật.

Đem vấn đề đến trao đổi với luật sư Hoàng Văn Sơn, Đoàn Luật sư TPHCM, ông cho biết trong bất cứ trường hợp nào, thiệt hại, rủi ro sẽ thuộc về phía khách hàng.

Dựa trên những quy định hiện hành về gói 30.000 tỉ đồng cùng hồ sơ liên quan đến việc mua bán căn hộ chung cư của chị L. kể trên, ông Sơn cho rằng chị L. có khả năng mất trắng 200 triệu đồng khoản tiền “vay” chủ đầu tư.

Trước hết, đặt trường hợp dự án này không bị thanh tra, kiểm tra liên quan đến gói 30.000 tỉ đồng, nếu tranh chấp xảy ra trong quá trình ký hợp đồng mua bán đến khi chị L. nhận nhà, tòa án chỉ có thể căn cứ vào bản hợp đồng hai bên ký với nhau và giá trị của căn hộ được xem xét chỉ là 1,049 tỉ đồng. Giả sử, tranh chấp dẫn đến việc tòa tuyên hợp đồng vô hiệu, chị L. vẫn phải trả đủ chủ đầu tư khoản tiền 200 triệu đồng nói trên. Vì theo “giấy trắng mực đen”, tờ giấy cho vay cá nhân không hề liên quan đến giao dịch mua bán này.

Đặt trường hợp, đoàn thanh tra kết luận chủ đầu tư có dấu hiệu trục lợi gói 30.000 tỉ đồng, cơ quan công an vào cuộc điều tra thì khả năng vụ việc phải đưa ra tòa với vụ án dân sự. Tại đây, theo ông Sơn, tòa sẽ để hai bên tự thỏa thuận với nhau. Nếu hai bên vẫn tiếp tục hợp đồng mua bán trên thì phải điều chỉnh giá bán căn hộ. Đồng thời, nếu ngân hàng vẫn đồng ý cho chị L. vay số tiền 820 triệu đồng trên thì chị L. buộc phải thanh toán khoản chênh lệch lãi suất giữa khoản cho vay theo gói 30.000 tỉ đồng và gói cho vay thông thường.

Bởi lẽ, trong thông báo cung cấp tín dụng của ngân hàng cho chị L. có kèm một điều kiện. Đó là khi cơ quan chức năng kiểm tra, kết luận khoản vay này chưa đáp ứng được điều kiện vay theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN và Thông tư 32/2014/TT-NHNN (các thông tư hướng dẫn quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP) thì người vay có trách nhiệm thanh toán bổ sung phần chênh lệch giữa khoản cho vay nhà ở thương mại theo hai thông tư này và lãi suất cho vay thông thường theo quy định của ngân hàng.

Luật sư Sơn phân tích thêm, trường hợp một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng, khi hợp đồng bị vô hiệu thì chủ đầu tư sẽ chỉ trả lại số tiền khách hàng đã nộp trong khuôn khổ hợp đồng mua bán. Khách hàng vẫn phải trả lại khoản vay, cả vốn lẫn lãi trong hợp đồng vay vốn, lãi suất chênh lệch cho ngân hàng. Theo ông Sơn, muốn giải quyết được số tiền khách hàng đã “trả” cho chủ đầu tư trong khoản “vay” 200 triệu đồng phải có sự vào cuộc của cơ quan chức năng khi đã chứng minh được hành vi sai phạm của chủ đầu tư.