Chủ đầu tư nợ, người mua nhà thành “con tin”

Dù đã có chế tài xử phạt chủ đầu tư (CĐT) đối với việc chậm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận (GCN), nhưng khâu kiểm tra, giám sát và thực thi luật chưa nghiêm nên DN cố tình kéo dài thời gian làm thủ tục cho người mua. Thậm chí, có DN bán nhà cho khách hàng trong khi tài sản đã đem thế chấp ở ngân hàng.

Nhà đã bán vẫn mang đi cầm cố

Thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở TNMT TPHCM vừa công bố, TPHCM hiện có 6 dự án chung cư đã bàn giao căn hộ cho khách hàng nhưng chưa làm thủ tục cấp giấy chủ quyền căn hộ do GCN quyền sử dụng đất của dự án đang thế chấp tại ngân hàng. Tổng cộng các dự án trên có hơn 2.100 căn hộ.

Chung cư cao cấp Minh Thành (ảnh), dù đưa vào sử dụng từ năm 2008 đến nay đã 7 năm, toàn bộ 120 chủ sở hữu căn hộ vẫn chưa được nhận GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất khác. Ông Nguyễn Viết Xuân - Trưởng Ban Quản trị chung cư Minh Thành - cho biết, người dân nhiều lần đề nghị CĐT giải quyết nhưng chỉ nhận được câu trả lời: “Do các cơ quan chức năng chậm trễ”.

Trong khi đó, PV tìm hiểu từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP được biết công tác cấp sổ đỏ chung cư Minh Thành gặp vướng mắc là do CĐT đem quyền sử dụng đất đi thế chấp ngân hàng. Một bất lợi lớn nhất khi chưa có pháp lý, cư dân ở chung cư Minh Thành phải “ngậm bồ hòn làm ngọt” khi CĐT dự án này kê khai và thẳng thừng tuyên bố tầng hầm, sân bãi giữ xe, tầng thượng, phòng sinh hoạt cộng đồng là sở hữu riêng thuộc về CĐT.

Tình trạng ách tắc cấp GCN tại hai dự án chung cư The Ruby Land và Ruby Garden do Cty Tân Hoàng Thắng làm CĐT cũng kéo dài nhiều năm qua khiến người dân bức xúc, gửi đơn kêu cứu khắp nơi. Hai dự án đưa vào hoạt động được hơn 5 năm, nhưng chưa có hộ nào được cấp GCN.

Theo người dân, sở dĩ CĐT không làm được GCN cho hộ dân là do Cty nợ thuế, không nộp giấy đỏ chính cho cơ quan chức năng để tiến hành cấp GCN cho khách hàng. Không những thế, cả hai dự án này đều được CĐT đem thế chấp tại ngân hàng.

Cá biệt với trường hợp chung cư Ruby Garden, CĐT đã thế chấp GCN quyền sử dụng đất với diện tích hơn 5.000m2 và tài sản hình thành trong tương lai của chung cư Ruby Garden 12 tầng từ năm 2008 để vay tiền, hiện chưa giải chấp. Không những vậy, bản thân dự án này hiện đang có nhiều yêu cầu ngăn chặn việc làm sổ do CĐT có quá nhiều khoản thiếu nợ, thậm chí là cả nợ BHXH.

Ngân hàng cũng có lỗi?

Theo phân tích của luật sư Nguyễn Tấn Hải (Đoàn luật sư TPHCM), người dân mua căn hộ trong chung cư là người đồng sử dụng quyền sử dụng đất chung của toàn dự án. Giá tiền căn hộ có một phần trả tiền sử dụng đất và quyền sử dụng đất chung này cũng là tài sản chung của người dân. CĐT dùng quyền sử dụng đất này thế chấp ngân hàng là đang thế chấp một phần tài sản của các khách hàng.

Trường hợp CĐT không trả nổi nợ, ngân hàng phát mãi quyền sử dụng đất của dự án, người dân dù đã có giấy chủ quyền căn hộ cũng sẽ bị ảnh hưởng. Ở đây, CĐT đã đem cùng một tài sản để huy động vốn hai lần: Một lần vay của ngân hàng, một lần thu tiền của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai. Như vậy cũng cần phải nói đến trách nhiệm của ngân hàng trong việc thẩm định tài sản thế chấp cho vay.

Đơn cử như việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai tại dự án chung cư Minh Thành được thực hiện từ năm 2010, số dư nợ hiện nay trên 20 tỉ đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, các căn hộ đã được bán và người dân sử dụng từ năm 2008, từ đây, quyền sử dụng đất là quyền sử dụng chung của 120 căn hộ. Nhưng thay vì hoàn tất việc cấp chuyển quyền cho khách hàng, CĐT lại đem quyền sử dụng đất chung đi thế chấp. Vấn đề đặt ra là trách nhiệm ngân hàng ở đâu khi thẩm định tài sản cho cầm cố, thế chấp nhưng không phát hiện việc các căn hộ đã được bán?

Văn phòng đăng ký đất đai TPHCM cho biết, để giải quyết vấn đề, sắp tới cơ quan Nhà nước sẽ cấp giấy chủ quyền cho các phần tài sản thuộc sở hữu riêng của CĐT để thế chấp cho các ngân hàng. Các ngân hàng sẽ giao GCN quyền sử dụng đất của các dự án trên để cơ quan chức năng cấp giấy chủ quyền căn hộ cho dân. Tuy nhiên, theo một số luật sư, giải pháp này dưới góc độ pháp lý chưa ổn.

Bởi lẽ, nếu CĐT thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trong tương lai cho ngân hàng và có đăng ký giao dịch bảo đảm, các sở, ngành không thể can thiệp để cấp giấy chủ quyền cho người mua nhà được vì quan hệ thế chấp giữa CĐT và ngân hàng là quan hệ dân sự.