Chông chênh... pháp lý

Xưởng đóng tàu của Vinashin ở quận Bình Thủy, Cần Thơ. Tập đoàn này đã được bật đèn xanh cho phép được chuyển nhượng đất đai dôi dư để tạo vốn kinh doanh. Ảnh: Lê Hoàng Vũ.

Cho phép các doanh nghiệp nhà nước được chuyển nhượng đất đai dôi dư để tạo vốn kinh doanh hoặc như trường hợp với Vinashin để tái cơ cấu là một ý tưởng mạnh bạo. Tuy nhiên, nhìn từ góc độ pháp lý đề xuất này cần được xem xét một cách cẩn trọng.

Trước hết, cần phải khẳng định rằng hệ thống pháp luật về đất đai không hề có chế định “chuyển nhượng đất đai (quyền sử dụng đất) dôi dư, đất đai không sử dụng” của tổ chức để tạo vốn hay vì bất cứ mục đích gì.

Theo quy định của Luật Đất đai, đất giao hoặc đất cho tổ chức thuê mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không hiệu quả thì sẽ bị Nhà nước thu hồi (1). Các trường hợp bị thu hồi do không sử dụng bao gồm: đất giao mà không thu tiền sử dụng đất; đất giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và đất thuê thu tiền thuê hàng năm (2) (luật không quy định thu hồi đối với trường hợp đất giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, đất này có được phép chuyển nhượng hay không lại là một vấn đề khác xin được bàn cụ thể ở phần sau).

Ngoài ra, đất giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không sử dụng trong thời hạn quy định... cũng thuộc diện bị Nhà nước thu hồi lại đất (3) .

Liên quan đến vấn đề chuyển nhượng, các quy định của pháp luật đất đai cho thấy không phải cứ tổ chức nào được giao đất, thuê đất cũng đều được hưởng trọn vẹn quyền này. Mức độ thụ hưởng quyền phụ thuộc vào từng trường hợp được phân định bởi pháp luật. Trong đó, chỉ rất ít trường hợp (đất giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất thuê trước 1-7-2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm) thì mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (4). Đối với các trường hợp còn lại, tổ chức được giao đất, thuê đất đều không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có một số quyền khác.

Theo luật sư Cổ Hiệp, Trưởng văn phòng Luật sư Cổ Hiệp, ngay cả với trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã đề cập nói trên thì việc chuyển nhượng cũng phải đảm bảo điều kiện là trên đất đã có công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng (tức là không phải đất không sử dụng) và đất vẫn phải được tiếp tục sử dụng đúng mục đích sau đó. “Nếu không tiếp tục sử dụng đúng mục đích, quy hoạch sẽ bị phá vỡ”, luật sư Hiệp giải thích.

Theo luật sư Nguyễn Gia Huy Chương, Công ty Luật P&P, hầu hết đất giao cho các doanh nghiệp nhà nước hiện nay đều thuộc đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Đây cũng là một trong những trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất (5).

“Làm sao có thể cho phép khi tiền sử dụng đất được lấy từ ngân sách nhà nước để doanh nghiệp đứng tên, rồi sau đó đem bán lại cho người khác. Điều này không chỉ trái luật mà còn hết sức vô lý!”, luật sư Chương phát biểu. Ông cho rằng đúng ra, theo quy định, nếu doanh nghiệp nhà nước có đất dôi dư, không có nhu cầu sử dụng (đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước) thì phải trả lại đất và cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất. Trong trường hợp này, tổ chức có đất chỉ có thể được bồi hoàn hoặc được phép bán “tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất” mà thôi. Tổ chức được giao đất, thuê đất tiếp theo đó có thể thỏa thuận mua lại các tài sản nói trên. Tài sản đó có thể là chi phí san lấp, khai hoang, tôn tạo đất; chi phí xây dựng tường rào...

“Tôi biết có một số tập đoàn nhà nước, chỉ riêng chi phí làm tường rào cho những khu đất lớn dù chưa làm gì đã lên đến hàng tỉ đồng và được hạch toán vào sổ sách kế toán. Họ phải được phép bán lại những tài sản này nhưng điều đó không có nghĩa là chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, luật sư Chương lưu ý.

Như vậy, các quy định về đất không sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định khá rõ. Theo luật sư Cổ Hiệp, nếu đã có hành lang pháp lý thì hãy để cho luật pháp làm tròn bổn phận của mình thay vì can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính. Trong trường hợp cần sửa đổi luật pháp vì mục tiêu quốc kế dân sinh thì việc sửa đổi ấy cần được thông qua bằng một quy trình lập pháp phù hợp mà cơ quan có thẩm quyền quyết định trong trường hợp này phải là Quốc hội.

____________________________________________________

(1) Điều 51 Luật Đất đai (2003)

(2,3) Điều 38 Luật Đất đai (2003)

(4, 5) Điều 110, 111 Luật Đất đai (2003)

Thế nào là có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước?

Theo các chuyên gia, hầu hết đất giao cho các doanh nghiệp nhà nước hiện nay với diện tích rất lớn đều thuộc đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Chính vì vậy, Bộ Tài chính đã ban hành một số văn bản pháp luật để quản lý một cách chặt chẽ loại đất này. Theo đó, tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước được xác định như sau:

- Doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đồng thời được ngân sách nhà nước cấp để nộp tiền sử dụng đất mà khoản tiền này doanh nghiệp, tổ chức kinh tế không phải ghi nhận vốn nhà nước hoặc không phải ghi nhận nợ với Nhà nước.

- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp và doanh nghiệp này không phải ghi nhận vốn nhà nước hoặc nợ phải trả cho ngân sách nhà nước.

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, tổ chức kinh tế nhưng cho miễn tiền sử dụng đất.

- Công ty nhà nước hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên được chuyển đổi từ công ty nhà nước sử dụng quỹ đầu tư phát triển để nộp tiền sử dụng đất.

(Theo Thông tư 92/2007/TT-BTC ngày 31-7-2007 của Bộ Tài chính)

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG