Chỉ số cho thị trường bất động sản: Khó, nhưng phải làm

Chỉ trong mấy tháng nay nhưng thị trường BĐS ở nhiều nơi diễn ra tình trạng “nóng, lạnh” thất thường. Cơn sốt ào ào đầu tư, kinh doanh BĐS đột ngột dừng lại, đảo chiều, thị trường bắt đầu “đóng băng”. Người bán thì nhiều, kẻ mua lại ít, dù giá đã giảm nhiều. Các chuyên gia lẫn DN trong lĩnh vực này đang đặt ra một vấn đề là tại sao không xây dựng cho thị trường BĐS một hệ thống chỉ số mà dựa vào đó, thị trường mới thực sự ổn định và phát triển lâu dài?

Phần lớn các chuyên gia lẫn DN đều cho rằng lợi ích của việc tạo ra một hệ thống chỉ số (chủ yếu là giá như BĐS Index chẳng hạn) cho thị trường BĐS sẽ mang lại rất nhiều lợi ích.

Nhiều lợi ích, nhưng...

Ông Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam khái quát về bốn cái lợi của vấn đề này: Thứ nhất, thị trường BĐS có ý nghĩa rất lớn đối với nền kinh tế nói chung. Theo tính toán, thị trường này chiếm 5-7% tổng GDP và nếu có chỉ số cho thị trường BĐS thì cái lợi trước hết sẽ thuộc về Nhà nước.

Nhà nước có thể sử dụng các chỉ số này để điều tiết, điều chỉnh, điều hành vĩ mô một cách hợp lý nhằm ổn định và phát triển thị trường. Hoạt động của thị trường BĐS cũng gắn chặt với hệ thống ngân hàng.

Hiện ở Việt Nam chưa có thống kê cụ thể, nhưng ở HongKong chẳng hạn, dư nợ cho vay BĐS chiếm khoảng 30%. Vì vậy, cái lợi thứ hai là các ngân hàng có thể nhìn vào đây để xác định có nên mở rộng hay siết chặt cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS.

Thứ ba, là nhà kinh doanh, nhà đầu cơ cũng có thể xác định được lúc nào nên mua, lúc nào nên bán, lúc nào đầu tư. Và cái lợi cuối cùng, lợi ích dành cho người có nhu cầu nhà ở thực sự. Họ có thể tham khảo chỉ số về thị trường để quyết định mua ngay hay không, mua hay chờ đợi. Đại diện một DN chuyên về BĐS khẳng định, quan trọng của chỉ số là giá.

Tuy nhiên, để xây dựng được chỉ số giá này thì cần phải tập hợp, xây dựng hệ thống xung quanh như các số liệu thống kê, lượng hàng hoá, cung cầu, tính toán về chi phí đất đai, xây dựng, giá thành, lời lãi... Nói chung là rất khó để làm được điều này.

Cần nhập cuộc sớm

Nói là khó, nhưng hầu hết các ý kiến đều thống nhất về những lợi ích mà chỉ số BĐS mang lại như đã nêu ở trên. Tại nhiều nước trên thế giới, các chỉ số của thị trường BĐS đều đã và đang hoạt động rất tốt. Tuy nhiên, để xây dựng được chỉ số này phải tốn nhiều thời gian và công sức.

Ngay tại Trung Quốc, năm 1993 đã có đề xuất về chỉ số BĐS, họ lập ra một tổ chức chuyên trách về vấn đề này. Đến năm 1995, Trung Quốc bắt đầu cho thử nghiệm tại một số tỉnh thành và bây giờ thì đã áp dụng trên toàn quốc với 2 chỉ số về định lượng là giá (công bố rộng rãi) và định tính là chất lượng như dự báo... (công bố hạn chế). Nếu Việt Nam đặt vấn đề này ra ngay từ bây giờ thì ít nhất cũng phải đến năm 2010 - 2012 mới bắt đầu đi vào hoạt động được. Đó là nếu Chính phủ thực sự vào cuộc.

Nói về những khó khăn, ông Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội XD Việt Nam, cho rằng thị trường BĐS là thị trường địa phương. Và vì vậy, nếu muốn có chỉ số trung bình thì trước hết phải xây dựng chỉ số của từng địa phương, ít nhất là những nơi mà thị trường BĐS hoạt động mạnh như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng...

Nhưng vấn đề là ở địa phương thì cơ quan nào chuyên trách, thống kê, công bố, mỗi tháng một lần hay thời gian bao lâu thì công bố...? Ông Liêm đặt câu hỏi: - Phải có một cơ quan hoặc một tổ chức được Chính phủ tài trợ để thực hiện việc này.

Cơ quan hoặc tổ chức đó phải có người ở các địa phương chuyên trách. Cái khó thứ hai là việc chọn mẫu tại các địa phương để làm cơ sở xây dựng chỉ số. Lấy mẫu ở đâu, tiêu chuẩn thế nào, loại gì, phải hội đủ sự tiêu biểu, đại diện cho loại nhà, cho phân khúc đó. Thị trường BĐS có quá nhiều phân khúc, vì vậy việc lấy mẫu lại càng khó khăn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ tập đoàn GP Invest thì nhận xét: Việc xây dựng một hệ thống chỉ số cho thị trường BĐS của VN là cần thiết, cấp bách. Trước mắt chưa xây dựng được hệ thống chỉ số hệ thống thị trường BĐS thì ít nhất chúng ta cũng phải có một hệ thống đầy đủ những số liệu, những gì liên quan đến thị trường này, cũng như cung cầu giá cả, chi phí.

Đặc biệt điều này càng cần thiết với từng địa phương, nhất là những địa phương như Hà Nội, TP HCM. Chính những số liệu này sẽ làm cơ sở cho việc xây dựng được chỉ số cho thị trường BĐS từng địa phương nói riêng và toàn quốc nói chung. Làm được điều này rất khó và đòi hỏi sự tham gia của các chuyên gia giỏi trong nhiều lĩnh vực.

Ở góc độ một người đã nhiều năm làm công tác quản lý, ông Liêm khẳng định: Khó! nhưng vẫn phải làm, nếu muốn thị trường ổn định và phát triển lâu dài.

VN-Index bất động sản sẽ bao gồm ba chỉ số: đi trước, đồng hành và đến trễ. Chỉ số đi trước để dự báo rằng thị trường BĐS lên hay xuống. Chỉ số đồng hành thể hiện ra hiện nay thị trường đang ở mức nào. Chỉ số đến trễ thông qua chỉ số thứ hai sẽ thông báo cho biết thị trường còn lên, dừng lại hay đi xuống.