Chênh lệch giá đất giáp ranh không quá 50%

Hầu hết khiếu nại phát sinh từ chênh lệch rất lớn trong việc bồi thường đất tại khu vực giáp ranh.

“Khung giá đất do Chính phủ ban hành luôn không theo kịp biến động của thị trường. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay, mới chỉ điều chỉnh khung giá đất một lần vào năm 2007. Đặc biệt, có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường. Mặt khác, khung giá đất chỉ quy định theo ba vùng: đồng bằng, trung du và miền núi. Vì vậy, biên độ giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn từ 1,5 đến 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị lớn là TP.HCM và Hà Nội. Do đó, khung giá đất không xử lý được chênh lệch về giá đất tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố và giữa các vùng miền trong cả nước”.

Đó là những bất cập lớn được Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) nêu ra tại hội thảo về giá đất ngày 6-8.

Bồi thường phải ngang nhau

Đi vào cụ thể, ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, nêu thực tế: “Khi nâng cấp đường 5 chạy qua Hà Nội, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, giá bồi thường giữa các tỉnh trong cùng một dự án rất khác nhau. Hai thửa ruộng chỉ cách nhau một cái bờ nhỏ và có năng suất như nhau nhưng ở Hà Nội, người dân được bồi thường 2 triệu đồng/m2, còn ở Hưng Yên người dân chỉ được bồi thường 500.000 đồng/m2. Hầu hết khiếu nại phát sinh từ chênh lệch rất lớn trong việc bồi thường đất tại khu vực giáp ranh”.

Theo ông Ngô Văn Hiền (Học viện Tài chính), về nguyên tắc hai mảnh đất nông nghiệp ở gần nhau, có cùng điều kiện sản xuất và sinh lời như nhau thì giá bán bằng nhau. Vì vậy, giá bồi thường phải như nhau nhưng trên thực tế, giá bồi thường đất giáp ranh giữa nhiều địa phương là rất khác nhau.

Về điều này, Tổng cục Quản lý đất đai nhận định hiện nay cơ chế UBND các tỉnh, thành phố phải thỏa thuận với nhau về giá đất tại khu vực giáp ranh không khả thi trong thực tế, không xử lý được chênh lệch lớn về giá đất tại khu vực giáp ranh, gây khiếu kiện của người dân khi thực hiện các dự án lớn như làm đường phải thu hồi đất qua nhiều địa phương. Để khắc phục tình trạng này, một trong những phương án được Tổng cục Quản lý đất đai đưa ra là đối với đất nông nghiệp, mức chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh không quá 30%, đối với đất sản xuất phi nông nghiệp, mức chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh không quá 50%.

Nên có bảng giá riêng cho bồi thường?

Theo Tổng cục Quản lý đất đai, bảng giá đất tại nhiều địa phương nhất là ở các đô thị lớn vẫn thấp hơn nhiều so với thị trường, chỉ bằng 30%-60% giá thị trường. Mặt khác, bảng giá đất năm sau thường cao hơn năm trước. Điều này đã tạo tâm lý chờ đợi đối với người có đất bị thu hồi, gây khó khăn cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng, đặc biệt là đối với các dự án lớn, thu hồi đất trong nhiều năm.

Để khắc phục hạn chế này, ông Đinh Quang Vũ, Tổng Giám đốc Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp, đề xuất: “Nên có nhiều bảng giá đất để phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Trong đó, có bảng giá đất riêng để phục vụ cho việc bồi thường cho người dân bị thu hồi đất. Bảng giá đất này cần cao hơn bảng giá đất hiện nay của các địa phương từ ba đến bốn lần”.

Tuy nhiên, theo ông Bùi Ngọc Tuân, mặc dù bảng giá đất của các địa phương lâu nay thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường nhưng lại có lợi cho người dân. Bởi bảng giá đất được dùng để tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân và tính các khoản thuế, phí liên quan đến đất đai... Khi giá đất thấp thì số tiền người dân phải đóng để thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai sẽ giảm đi, bớt gánh nặng cho người dân và Nhà nước nhận lấy một phần thiệt...

Định giá đất thấp để hút đầu tư

Theo Tổng cục Quản lý đất đai, việc định giá đất trong những trường hợp cụ thể còn hạn chế. Hiện chưa có cơ chế hữu hiệu để giám sát việc xây dựng, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất. Điều này dẫn đến việc nhiều địa phương quyết định giá đất thấp để tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư và giảm kinh phí trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Mặt khác, Nhà nước chưa có cơ quan định giá đất chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành. Mặt khác cũng chưa có hệ thống theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường. Số lượng tổ chức tư vấn giá đất còn ít, năng lực định giá còn hạn chế... Điều này dẫn đến việc xây dựng bảng giá đất cụ thể chưa đáp ứng được yêu cầu và chưa được thực hiện đồng đều giữa các địa phương.