Thị trường địa ốc Hà Nội “thèm” được như Tp.HCM

Đã bắt đầu có những diễn biến khác biệt tại hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước...

Công ty Savills Việt Nam vừa công bố chỉ số giá bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM, tính đến hết quý 2/2013.

Điểm đáng chú ý trong báo cáo của Savills là trong khi thị trường bất động sản Hà Nội dù tồn kho đã giảm song vẫn chuyển biến khá chậm, thì tại thị trường Tp.HCM, tính thanh khoản đã được cải thiện đáng kể nhờ sự bứt phá của phân khúc căn hộ hạng trung bình và sự linh hoạt của giới đầu tư, kinh doanh địa ốc.

Giá nhà Hà Nội giảm 8 quý liên tiếp

Theo đó, chỉ số giá nhà ở tại thị trường Hà Nội đạt 104,7, giảm 3,6% theo quý và 17,7% theo năm. Với thực tế này, chỉ số giá nhà ở tại Hà Nội đã giảm khoảng 25% trong 8 quý liên tiếp, từ mức đỉnh là 138,7 vào quý 2/2011 và đã tương đương với chỉ số cơ sở.  

Sau khi tăng liên tiếp trong năm 2012, tỷ lệ hàng tồn kho đã giảm trong hai quý đầu năm 2013. Trong quý 2/2013, chỉ số này đã giảm 2% xuống 93% do tỷ lệ hấp thụ tăng. Đây là dấu hiệu tốt cho sự tăng trưởng chung của toàn thị trường.

Trong khi đó, giá trung bình của thị trường, bao gồm cả những dự án mới, đã giảm 30% từ quý 2/2011 do sự gia nhập thị trường của những dự án mới và cũng như việc giảm giá của những dự án đang hoạt động.

Chỉ số giá theo kỳ cơ sở cũng có chung diễn biến với chỉ số giá theo quý. Sau khi đạt ngưỡng cao nhất vào quý 2/2011, chỉ số này bắt đầu giảm liên tục theo quý do việc vắng đi của yếu tố đầu cơ.

Theo Savills, điều này có thể coi là dấu hiệu của việc điều chỉnh thị trường hướng đến người sử dụng cuối cùng. Trong quý 2/2013, chỉ số này đứng ở mức 91 điểm, giảm 35% so với quý 2/2011.

Trên thị trường văn phòng cho thuê, chỉ số toàn thị trường đạt 56 điểm, giảm 3 điểm theo quý và 12 điểm theo năm trong quý 2/2013. Sự sụt giảm trong giá thuê bình quân 1% theo quý và 9% theo năm và giảm công suất bình quân 3% theo quý và 7% theo năm dẫn đến sự sụt giảm của chỉ số văn phòng. 

Khảo sát cho thấy, chỉ số văn phòng Hà Nội chuyển động theo xu hướng tăng dần từ năm 2006 và đạt đỉnh vào giữa năm 2008; nguyên nhân một phần do quy mô thị trường nhỏ và lượng dự án mới gia nhập thị trường ít. Từ quý 2/2008, chỉ số văn phòng giảm dần liên tục thể hiện việc thị trường khá nhạy với việc gia nhập thị trường của các dự án mới.

Trong quý 2/2013, 6 tòa nhà mới với 104.600m2 có công suất trung bình là 35% đã ảnh hưởng tiêu cực đến chỉ số toàn thị trường. Tuy nhiên, tất cả các hạng đều có diện tích cho thuê thêm dương trong quý này. Diện tích thuê thêm chỉ đạt 702m2 trong quý trước thì đã tăng đáng kể trong quý 2/2013, đạt 40.900 m2. Giá thuê hợp lý hơn ở tất cả các hạng đã khiến diện tích văn phòng hấp dẫn hơn đối với khách thuê, dẫn đến sự gia tăng trong diện tích thuê.

Hạng C là hạng duy nhất có chỉ số tăng 0,12 điểm theo quý. Công suất trung bình hạng C tăng 1,6% theo quý, tác động tốt đến chỉ số mặc dù có giá thuê giảm nhẹ 1,4% theo quý. 

Chỉ số hạng A ổn định, dao động từ 45 đến 50 điểm từ quý 1/2012. Trong quý 2/2013, con số này là 45 điểm, giảm nhẹ 1,5 điểm do công suất trung bình giảm -3% theo quý và giá bình quân không đổi so với quý trước. Mức giá thuê trung bình của hạng A giảm -3,4% theo quý nếu loại đi những tòa mới do những tòa nhà này có mức giá cao hơn mức trung bình của toàn thị trường.

Thanh khoản tại Tp.HCM tăng dần đều

Tại thị trường Tp.HCM, mặc dù chỉ số giá nhà ở quý 2/2013 đứng ở mức 89,4, tăng nhẹ 0,2 điểm so với quý trước nhưng giảm 3 điểm so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý này tăng 1% so với quý trước, đạt mức 8% và tăng 2% so với cùng kỳ năm trước nhờ việc gia tăng số lượng căn hấp thụ. Số căn đã giao dịch tăng mạnh 59% so với cùng kỳ năm trước. Lượng căn hộ đã bán đã liên tục tăng trong 4 quý liên tiếp.

Nguồn cung mới của phân khúc hạng C gia tăng cùng với giá bán thấp làm giá trung bình toàn thị trường giảm 21% so với kỳ cơ bản quý 1/2009 trong khi chỉ số giá, được tính dựa trên rổ cố định, chỉ giảm 13 điểm.

Kể từ đáy vào quý 2/2012, chỉ số giá nhà ở đang tăng dần lên. Giá cả linh động, cơ cấu sản phẩm tốt hơn và các chính sách của chính phủ như giảm lãi suất đã gián tiếp cải thiện niềm tin của người mua nhà. Lượng giao dịch tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước là một dấu hiệu cho thấy thị trường đang dần hồi phục.

Ở mảng văn phòng cho thuê tại Tp.HCM, chỉ số hoạt động văn phòng đứng ở mức 71, giảm nhẹ 0,8 điểm so với quý trước và 4,2 điểm so với cùng kỳ năm trước.

Công suất thuê ổn định nhưng giá thuê trung bình giảm trong quý này đã kéo chỉ số văn phòng đi xuống. Công suất thuê và giá thuê khu vực ngoài trung tâm đều giảm là nguyên nhân chính ảnh hưởng đến giá thuê toàn thị trường.

Sau 4 năm giá thuê giảm, giá thuê trung bình của khu vực trung tâm đã trở nên hấp dẫn khách thuê hơn, dẫn đến công suất thuê dần tăng lên. Cho tới quý 2/2013, chỉ số hoạt động ở khu vực trung tâm ổn định trong khi ở khu vực ngoài trung tâm giảm khoảng 2 điểm so với quý trước. Công suất cho thuê của khu vực trung tâm cao hơn ngoài trung tâm 5 điểm phần trăm mặc dù giá thuê cao hơn khu vực ngoài trung tâm đến 65%. Giá thuê trung bình của khu vực ngoài trung tâm dự kiến sẽ giảm hơn nữa trong các quý tiếp theo.

Trong nửa đầu năm 2013, tổng lượng tiêu thụ văn phòng là hơn 58.000 m2, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân do lượng tiêu thụ tăng ở cả hạng A và C. Lượng tiêu thụ của hạng A tăng mạnh 128% và hạng C tăng 39% so với cùng kỳ năm trước. Tổng lượng tiêu thụ của khu vực trung tâm cao hơn khu vực ngoài trung tâm 360%.