Chào bán nhưng chưa giải chấp, có nên tin?

Trên các website chính thức của mình, nhiều chủ đầu tư rao bán dự án, nhưng trên thực tế, nhiều dự án vẫn chưa được giải chấp, điều này có ảnh hưởng gì tới các khách hàng?

Hồi cuối tháng 8/2018, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội đã công bố 92 dự án tại Hà Nội được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng và tổ chức tín dụng bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn Tp Hà Nội.

Trong số 92 dự án này có rất nhiều dự án của những doanh nghiệp lớn, được coi là uy tín trên thị trường. Tuy nhiên, chỉ đến khi sự việc của khách hàng Tokyo Tower tại Hà Đông (Hà Nội) vỡ lở thì khách hàng mới giật mình "tỉnh giấc". Theo thông tin, nhiều chủ đầu tư có nhiều dự án thế chấp cùng lúc. Một loạt dự án của những "đại gia" bất động sản cũng nằm trong danh sách này.

Chưa giải chấp vẫn bán hàng

Công ty cổ phần Hải Phát thế chấp quyền sử dụng đất 59 căn nhà ở thấp tầng và công trình hỗn hợp cao tầng tại dự án Hải Phát Plaza (Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm). Chủ đầu tư này cũng đang thế chấp tài sản với quyền sử dụng đất dự án tại Phú Lãm, quận Hà Đông; dự án tại đoạn Cầu Chui – Cầu Đông Trù, Long Biên.

Geleximco thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại khu đô thị hai bên đường Lê Trọng Tấn, phường Dương Nội, quận Hà Đông và thế chấp một phần tài sản gắn liền với đất tại một số thửa của dự án ở xã An Khánh, huyện Hoài Đức.

Công ty cổ phần đầu tư Văn Phú – Invest thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại khu đất có ký hiệu TTDV-01, KĐTM An Hưng, phường La Khê và phường Dương Nội, quận Hà Đông.

Một loạt dự án khác đã đi vào bàn giao cũng nằm trong danh sách này như công ty TNHH Đầu tư toàn cầu Tràng An thế chấp một phần dự án Tràng An Complex tại Phùng Chí Kiên (Cầu Giấy), công ty Địa ốc MB thế chấp dự án Golden Field Mỹ Đình…

Ngoài ra, nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp giá rẻ cũng nằm trong danh sách này như công ty cổ phần Đầu tư xây dựng NHS thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại phường Yên Sở, quận Hoàng Mai; công ty cổ phần Tập đoàn Hoành Sơn thế chấp dự án xây dựng chung cư nhà ở xã hội cán bộ chiến sĩ Bộ Công an tại số 282 Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân….

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền gồm 700 căn hộ để ở, 9 căn dịch vụ của dự án tòa nhà hỗn hợp thương mại và nhà ở chung cư Tecco (huyện Thanh Trì) cũng nằm trong danh sách được công bố.

Theo danh sách, đến cuối tháng 8/2018, các dự án này vẫn chưa được giải chấp. Tuy nhiên, theo thông tin từ các website bán hàng trên mạng, chủ đầu tư đã thực hiện việc chào bán ngay từ những tháng đầu năm. Điều này được cho là các chủ đầu tư vi phạm pháp luật.

Nhìn từ sự việc khách hàng Tokyo Tower tại Hà Đông, PGs. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho rằng rủi ro đương nhiên sẽ xảy ra khi trường hợp chủ đầu tư thế chấp không trả được nợ thì ngân hàng phải đến siết nợ, mà siết nợ thì sẽ đánh vào tài sản người mua chứ không phải đánh vào tài sản của người đi thế chấp.

Rủi ro tiềm ẩn

Thêm vào đó, để nắm rõ tính pháp lý của dự án, hiện nay vẫn chưa có bất cứ quy định nào bắt buộc chủ đầu tư hay các đơn vị phân phối phải công bố đầy đủ thông tin về tình trạng thế chấp của dự án cho người mua nhà, thế nên, nhiều khách hàng đã phải ôm "trái đắng".

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc công ty Địa ốc Đất xanh Miền Bắc, việc thế chấp ngân hàng chưa giải chấp mà đã công khai bán hàng được cho là lỗ hổng trong mắt xích quản lý, khiến những rủi ro sẽ rơi vào người mua nhà. Việc vừa thế chấp vừa bán hàng như vậy là vi phạm pháp luật, đồng thời có trách nhiệm của cơ quan quản lý về việc chủ đầu tư tự bán khi tài sản đã thế chấp.

Trước đó, vào tháng 5/2016, hàng trăm cư dân tại chung cư The Hamorna ở Tp HCM đã hết sức bất ngờ và hoang mang khi bị ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn gửi thông báo siết nợ căn nhà của họ đã về ở được ba năm. Điều này càng cho thấy người mua nhà cần hết sức thận trọng trước khi tìm mua tại các dự án đang thế chấp tại ngân hàng, dù luật không cấm việc các chủ đầu tư thế chấp tài sản để vay vốn triển khai dự án.

Hoặc mới đây, theo công văn mới nhất của Sở Tài Nguyên và Môi trường – Văn phòng đăng ký đất đai Số 7527/STNMT-VPDKĐĐ, MBLand Holdings vẫn đang thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại ngân hàng ở dự án Golden Field Mỹ Đình. Điều này càng khiến cư dân bức xúc và lo lắng gấp bội, chứng tỏ MBLand Holdings chưa hề giải chấp và khách hàng sẽ không biết đến khi nào mới cầm được sổ hồng trong tay.

Một số chuyên gia bất động sản khuyến cáo, sau nhiều chuyện xảy ra tại không ít dự án, một số chủ đầu tư đã tìm mọi cách để trấn an, song để tránh những rủi ro về mặt pháp lý, người mua nhà nên quan tâm đến tính pháp lý của dự án, đừng giao dịch vội khi chưa nắm được chính xác bất cứ thông tin gì.

Hai đầu mối thông tin quan trọng mà người mua nhà cần tìm hiểu dự án mình đang quan tâm, đó là Sở Xây dựng và các ngân hàng. Tại hai nơi này, khách hàng có thể yêu cầu cung cấp thông tin về dự án của mình xem thủ tục pháp lý về lĩnh vực xây dựng có gặp vướng mắc gì không và dự án đó đã bị cầm cố hay chưa.