Có nên lo ngại “bong bóng” bất động sản?

Hoạt động bất động sản (BĐS) mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. BĐS sẽ dịch chuyển theo một khuôn mẫu mà ta có thể quan sát và dự đoán, giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa. Nắm bắt được chu kỳ thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Tuy nhiên, chu kỳ BĐS thường không ổn định, mà nó chuyển động theo tốc độ riêng và sẽ là thách thức thực đối với các nhà đầu tư.

Đây là nhận định của ông Greg Ohan – Giám đốc Công ty Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam dự báo khả năng xảy ra bong bóng BĐS khi thị trường nhà đất tăng nhiệt.

Theo Giám đốc JLL Việt Nam Greg Ohan, thị trường BĐS nhà ở tại Việt Nam đã qua khỏi thời kỳ bong bóng BĐS từ năm 2011 và hiện tại người mua đang được tiếp cận mức tín dụng hợp lý hơn, tỷ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam trong số những nền kinh tế phát triển nhanh nhất tại khu vực Asean. Cùng với sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu và luật sở hữu BĐS cho người nước ngoài được nới lỏng đã tạo ra những tín hiệu tích cực cho thị trường. Năm 2015, Việt Nam đã chính thức mở cửa cho người Việt định cư ở nước ngoài đầu tư BĐS, và làn sóng đầu tư đến từ các quỹ đầu tư nước ngoài và các công ty đa quốc gia đang hoạt động tại Việt Nam.

Thực tế cho thấy, trước khi hình thành một chu kỳ mới, thị trường BĐS thường trải qua 4 giai đoạn: Phục hồi – tăng trưởng – sốt nóng – đóng băng. "Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu dịch chuyển từ giai đoạn tăng trưởng và sốt nóng. Nếu quan tâm đến BĐS ở Mỹ vào giữa những năm 2000, các nhà đầu tư sẽ nhận ra rằng giai đoạn này giá cả tăng vọt đáng kể, các dự án xây dựng quy mô lớn và hầu hết mọi người muốn mua BĐS", ông Greg cho biết.

Đánh giá về thị trường BĐS trong những năm qua, một số chuyên gia BĐS cho rằng, thị trường đang vận hành theo chu kỳ lúc tăng – lúc giảm, có giai đoạn tăng trưởng, có giai đoạn chững lại và suy thoái. Từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường BĐS đi vào chu kỳ phục hồi nhưng đã xuất hiện xu thế chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro trong năm 2017.

Nhưng năm 2017 sẽ không xảy ra bong bóng BĐS bởi: Bong bóng BĐS chỉ xuất hiện khi hội tụ các yếu tố. Đó là kinh tế phát triển nóng trong một giai đoạn ngắn; kinh tế bùng phát, chứng khoán tăng nóng theo, một bộ phận có tiền đầu tư vào BĐS; cơ chế, chính sách về tài chính, tín dụng quản lý không tốt, lỏng lẻo, vay làm dự án rất dễ, dẫn đến phá sản, nợ xấu xảy ra; hiện tượng đầu tư thứ cấp, nghĩa là người mua đi bán lại chứ không phải có nhu cầu mua nhà để ở…

Cũng theo các chuyên gia, tại một số thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM.., lượng nhà cao cấp hơi dư thừa trong khi nhà bình dân thì lại thiếu rất nhiều so với nhu cầu. Vì vậy, các địa phương cần nghiên cứu một cách thấu đáo thị trường BĐS và đưa ra các giải pháp, chính sách để ngăn ngừa hiện tượng bong bóng BĐS, cung-cầu mất cân đối, lượng hàng quá nhiều trong khi nhu cầu không có. Đặc biệt, doanh nghiệp cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm BĐS sang các phân khúc đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao như nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ.