Cẩn trọng khi đầu tư vào phân khúc căn hộ chung cư

Dự án sau hấp dẫn, nhiều tiện ích hơn dự án trước, giá bán ít thay đổi trong điều kiện tín dụng có khả năng bị thắt chặt khiến cơ hội “lướt sóng” căn hộ của nhà đầu tư không có nhiều.

Một sự trùng lặp hiếm hoi trong ngành bất động sản vào sáng 5/4 khi 2 công ty tư vấn bất động sản có tiếng là CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam cùng tổ chức buổi phát hành báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2016. Nhà đầu tư có thể dễ dàng nhận ra sự khác nhau trong cách tiếp cận số liệu  giữa CBRE và Savills nhưng nhận định tổng quan về thị trường là tương đối giống nhau khi cả 2 bản báo cáo đều cho thấy sự chững lại của phân khúc căn hộ chung cư trong quý I/2016.

Cụ thể, theo CBRE Việt Nam, trong quý I/2016, thị trường chứng kiến sự suy giảm khi so sánh với cùng kỳ năm 2015. Đó là lượng căn hộ mới mở bán với 4.318 căn, giảm đến 18% so với quý I/2015. Có 11 trên tổng số 18 dự án thuộc về phân khúc trung cấp.

Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc khối nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam cho biết, mặc dù các giao dịch diễn ra rất sôi động nhưng số liệu cho thấy lượng căn hộ được giao dịch đã sụt giảm khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc cao cấp và trung cấp hoàn toàn chiếm ưu thế trên thị trường với tỷ lệ lần lượt là 48% và 36% thị phần. Phân khúc nhà giá rẻ có lượng giao dịch giảm, một phần ảnh hưởng từ thay đổi của gói vay 30.000 tỷ đồng là những khoản tiền giải ngân sau ngày 1/6/2016 sẽ phải tính lãi suất theo thỏa thuận với ngân hàng.

Một chuyển biến khác từ chính sách ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là dự thảo sửa đổi Thông tư 36 có liên quan đến việc cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, bao gồm việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạng cho các khoản vay trung và dài hạn, đồng thời tăng hệ số rủi ro tài sản đối với các khoản vay bất động sản. Dự thảo sửa đổi nhắm tiếp tục nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro trong hệ thống ngân hàng và khuyến khích dòng chảy tín dụng vào các ngành kinh tế khác. Do thị trường bất động sản được coi là đã và đang trên đà hồi phục với nguồn cung và giá tăng trưởng trở lại, việc sửa đối này cũng nhằm dỡ bỏ một số hỗ trợ cho ngành được đưa ra trong giai đoạn khó khăn trước đây. Theo hướng tích cực, quy định này giúp quản lý tốt hơn rủi ro thị trường cũng như trong hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, những thay đổi này, nếu được thông qua cũng sẽ gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua nhà, nhất là khi huy động vốn hiện chủ yếu vẫn thông qua kênh tín dụng ngân hàng.

Ở một hướng tiếp cận khác, Savills Việt Nam nhấn mạnh đến tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ trong quý I/2016 tại Hà Nội là rất lớn với 16.270 căn, tăng 1% so với quý IV/2015 và tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Có hơn 5.600 căn hộ được bán đến tay khách hàng, giảm 13% so với quý IV/2015, tỷ lệ hấp thụ của thị trường chỉ là 34%, giảm 6% so với quý IV/2015.