Nuôi dự án ngàn tỷ: Chơi “dao 2 lưỡi”

Không muốn bị chậm chân khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn tăng trưởng, nhiều doanh nghiệp nhảy vào cuộc đầu tư những dự án nghìn tỷ.

Thế nhưng, việc đầu tư dự án dạng này như “con dao 2 lưỡi”, nếu không tính toán và lượng sức, doanh nghiệp sẽ dễ bị đứt tay.

Việc triển khai các dự án quy mô lớn giúp nâng tên tuổi của doanh nghiệp địa ốc, cũng như đảm bảo nguồn cung, nhằm tận dụng thời cơ thị trường khởi sắc để nâng cao hiệu quả kinh doanh. Tuy nhiên, điều này cũng gây áp lực lớn, nhất là bài toán vốn đối với các doanh nghiệp.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, một chuyên gia bất động sản cho biết, xuất phát từ nhu cầu thực tế, việc tích lũy quỹ đất lớn và đồng loạt triển khai các dự án là chiến lược của rất nhiều doanh nghiệp địa ốc vào thời điểm hiện tại. Trong bối cảnh nhu cầu thị trường đang cao, việc đầu tư các dự án như vậy mang lại một lợi thế rất lớn cho các doanh nghiệp địa ốc, đặc biệt là các dự án có vị trị đắc địa.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp triển khai các dự án nghìn tỷ đã thu được thành công cả về thương hiệu, lẫn hiệu quả kinh doanh như Vingroup, Novaland, FLC, TNR, Sun Group… Những dự án lớn của các tên tuổi này đều trở thành những biểu tượng của địa phương nơi dự án hình thành như Time City, Royal City (Hà Nội), Vinhomes Cetral Park (TP. HCM) của Vingroup, Goldmark City (Hà Nội) của TNR, hay FLC Sầm Sơn (Thanh Hóa) của FLC…

Tuy nhiên, đó là những dự án được triển khai bởi các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong khi thị trường hiện nay có nhiều dự án lớn được phát triển bởi các chủ đầu tư “thường thường bậc trung”. Những doanh nghiệp này cũng mong muốn thông qua dự án nghìn tỷ để "đổi đời", nâng tên tuổi của mình, nhưng bài toán đặt ra với những chủ đầu tư này là lấy vốn ở đâu để triển khai?

GS-TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường cho biết, ngoại trừ một số đại gia tên tuổi, tiềm lực thực tế của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đa phần là yếu, nhiều dự án chỉ chuẩn bị được khoảng 20% vốn đầu tư ban đầu, phần còn lại chủ yếu là huy động bên ngoài thông qua tiền ứng trước của khách hàng và vay ngân hàng. Tuy nhiên, với quy định siết chắt hiện nay để bảo vệ người mua nhà, thì hiện có đến 60% vốn triển khai các dự án bất động sản là vay ngân hàng. Thậm chí, có nhiều dự án, tỷ lệ vay ngân hàng lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Theo GS. Võ, đây là dòng vốn không ổn định, phụ thuộc nhiều vào yếu tố thị trường, chưa kể lãi suất vay còn cao, gây áp lực về chi phí, đặc biệt là các dự án có quy mô lớn.

Thực tế, thị trường hiện có không ít dự án đang gặp những nghi ngờ của khách hàng về tiềm lực tài chính của chủ đầu tư, nhất là chủ đầu tư triển khai nhiều dự án cùng lúc. Trong khi đó, biên lợi nhuận của các dự án này thường chỉ đạt từ 5 - 10%, do chi phí đất khá cao, nên khả năng xoay xở để “nuôi” các dự án bất động sản quy mô lớn là bài toán không hề dễ giải.

Câu chuyện của đại dự án nghìn tỷ Usilk City (Hà Đông, Hà Nội) của CTCP Sông Đà Thăng Long là một ví dụ điển hình. Với dự định sẽ biến Usilk City trở thành một thành phố trẻ, năng động, có môi trường sống phù hợp với tầng lớp có thu nhập cao và ổn định, dự án đã nhanh chóng thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư lúc giới thiệu ra thị trường. Những tưởng Usilk City sẽ trở thành con át chủ bài, giúp kế hoạch tăng trưởng đầy tham vọng của Sông Đà Thăng Long trở thành hiện thực, nhưng hiện nay, đây chính là nơi xa lầy của công ty này.

Dự án được xem là “niềm kiêu hãnh” của Sông Đà Thăng Long này đã đối mặt với hàng loạt khiếu kiện của khách hàng do chậm triển khai, trong khi chủ đầu tư có dấu hiệu chiếm dụng vốn của khách hàng. Hiện tại, sau hơn 8 năm, Dự án mới nhen nhóm hy vọng trở lại sau khi được chuyển nhượng một phần (tòa CT1 và CT2-105) cho CTCP Đầu tư Hải Phát Thủ Đô.

Tuy nhiên, thương vụ M&A này chưa đảm bảo cho Usilk City có được cái kết có hậu khi còn nhiều vấn đề mà các bên, cả chủ đầu tư cũ, chủ đầu tư mới và khách hàng cần giải quyết.

Có thể thấy, triển khai được các dự án nghìn tỷ luôn là mong muốn của bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh địa ốc nào. Nếu tiềm lực đủ mạnh, rõ ràng dự án đã thành công tới hơn 80%, trong khi với các doanh nghiệp “thường thường, bậc trung”, việc mạo hiểm đầu tư các dự án quy mô lớn như việc đùa với “con dao 2 lưỡi”. Nếu thị trường thuận lợi, doanh nghiệp sẽ nhanh chóng trở thành “đại gia”, còn không, áp lực nợ vay là “mầm mống” cho sự sụp đổ của doanh nghiệp.