Căn hộ nhỏ: Vấn đề là công tác quản lý

Đã có những công văn phúc đáp qua lại giữa Bộ Xây dựng và UBND TPHCM xung quanh vấn đề có nên hay không nên cho phép xây căn hộ thương mại có diện tích dưới 45m².

Trong lúc Bộ Xây dựng cho rằng có thể cho phép xây dựng một tỷ lệ nhất định (20-25%) số căn hộ chung cư có diện tích từ 25-45m² đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm, thì UBND TPHCM cho rằng việc cho phép đầu tư xây dựng loại hình căn hộ chung cư với diện tích nhỏ sẽ thu hút người dân từ các địa phương khác đến mua căn hộ giá rẻ để ở, làm tăng quy mô dân số, phá vỡ quy hoạch được duyệt, tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của thành phố hiện đang bị quá tải.

Sài Gòn Tiếp Thị có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) xung quanh vấn đề này.

* Là người trong cuộc, ông nhận xét gì về quan ngại của thành phố đối với loại hình căn hộ diện tích nhỏ?

Ông Lê Hoàng Châu: HoREA rất chia sẻ quan ngại của UBND TPHCM về việc phát triển loại căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 45 m² mà nếu thiếu kiểm soát hiệu quả thì sẽ góp phần đẩy nhanh hơn nữa tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cơ học, làm gia tăng tình trạng quá tải của hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống hạ tầng xã hội của thành phố.

Hiệp hội cũng đã có văn bản góp ý về vấn đề này, xuất phát từ nhu cầu phát triển của thành phố và nhu cầu nhà ở thực tế của người có thu nhập thấp, công nhân lao động và người nhập cư. Nhưng trước hết phải giải quyết những bất cập trong quy định hiện nay.

* Cụ thể là sao thưa ông?

- Luật Nhà ở năm 2005 đã quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, đối với căn hộ chung cư phải là căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn không thấp hơn 45m². Trên cơ sở này, Bộ Xây dựng đã ban hành “Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế" quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư thương mại không thấp hơn 45m²;

Như vậy, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu không thấp hơn 45m² đã được quy định "cứng" trong Luật Nhà ở 2005 nên khi áp dụng vào thực tiễn thì chưa đáp ứng được nhu cầu căn hộ nhỏ, có giá vừa túi tiền của cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư của các địa phương, nhất là đối với hai đô thị lớn là Hà Nội và TPHCM, nơi quỹ đất phát triển nhà ở có giá trị cao, cần được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả.

Do vậy, Bộ Xây dựng, UBND TPHCM trong các năm qua cũng đã chấp thuận cho thí điểm xây dựng căn hộ chung cư thương mại có diện tích khoảng 38 m² với một tỷ lệ nhất định tại một số dự án.

Nhằm khắc phục những bất cập và hạn chế của Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014 đã quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại. Theo đó, tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, Quốc hội đã giao cho Chính phủ (Bộ Xây dựng) thẩm quyền ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở đối với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cho phù hợp với nhu cầu của xã hội, và đặc điểm của từng địa phương, để các chủ đầu tư dự án có căn cứ thực hiện.

Tuy nhiên, cho đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành bộ tiêu chuẩn mới để thay thế bộ tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng đã được ban hành năm 2008, nên trong thực tế đã có sự không tương thích của hệ thống pháp luật về xây dựng và nhà ở như đã nêu ở trên, nghĩa là vẫn quy định căn hộ chung cư thương mại có diện tích tối thiểu 45 m².

* Ông đánh giá như thế nào về nhu cầu căn hộ nhỏ hiện nay?

Số liệu thống kê cho thấy, hiện nay thành phố có gần 13 triệu dân, trong đó có khoảng ba triệu người nhập cư. Mỗi năm, dân số cơ học tăng khoảng 200.000 người, tương đương dân số một phường, cao hơn tăng dân số tự nhiên (năm 2017 chỉ có hơn 63.000 trẻ mới sinh). Mỗi năm, TPHCM có khoảng 50.000 cặp kết hôn. Đây là những đối tượng có nhu cầu về nhà ở giá rẻ.

Qua khảo sát của Sở Xây dựng, Viện nghiên cứu phát triển thì hiện nay có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà, có khoảng 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020. Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại thành phố, thì đã có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở, trước mắt cần khoảng 80.000 căn hộ giá rẻ. Trong tổng số hơn 402.000 công nhân, lao động đang làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp của thành phố thì có đến 284.000 người cần nhà giá rẻ.

* Quan điểm của HoREA về loại hình căn hộ diện tích nhỏ này như thế nào, thưa ông?

Dù muốn hay không thì dòng người nhập cư vẫn còn tiếp tục đến và ở lại TPHCM trong nhiều năm nữa, vẫn sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật - giao thông, hạ tầng xã hội của thành phố, vẫn cần nhà ở cho đến khi các địa phương khác tạo được lực hút mới hút dòng người nhập cư, hoặc tạo được công ăn việc làm tại chỗ để giữ chân người lao động.

Trên thực tế, người nhập cư sẽ thuê hoặc mua loại căn hộ nhỏ (nhất là căn hộ dưới 45m²) nếu Nhà nước cho phép xây dựng, hoặc phải ở trong các khu nhà trọ lụp xụp, hoặc mua nhà trong các khu phân lô bán nền tự phát của thị trường phi chính thức.

Vấn đề đặt ra là thành phố cần điều chỉnh cơ cấu nền kinh tế và có chính sách phù hợp để thu hút người nhập cư có trình độ cao, và quyết liệt giảm mạnh các ngành sản xuất thâm dụng lao động để giảm nhu cầu tuyển dụng người lao động trình độ thấp.

Đồng thời, cần nhìn nhận lực lượng người nhập cư là nguồn lực quan trọng góp phần vào sự phát triển và tạo nên bản sắc riêng của thành phố. Do vậy, việc giải quyết nhu cầu nhà ở với loại căn hộ nhỏ (dưới 45m² với một tỷ lệ hợp lý), có giá vừa túi tiền cho số đông cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên, công nhân lao động là cần thiết.

Kinh nghiệm của nhiều nước đã cho phép xây dựng căn hộ nhỏ như Hàn quốc:14m², Pháp: 15m², Thái Lan: 15m² trong các khu vực chung cư có đầy đủ tiện ích, dịch vụ và kết nối giao thông thuận lợi.

Hiệp hội nhận thấy việc không cho phép xây dựng căn hộ nhỏ dưới 45m² không phải là giải pháp hiệu quả để giải quyết vấn đề này, mà vấn đề cốt lõi là cần nâng cao năng lực và hiệu quả công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, quản lý trật tự đô thị, xác định các chỉ tiêu quy hoạch để kiểm soát dân số, mật độ xây dựng, chiều cao công trình theo pháp luật về quy hoạch xây dựng và quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

* Xin cảm ơn ông!