Căn hộ cao cấp liệu đã về giá trị thực?

Chỉ tính vài dự án lớn, số lượng căn hộ cao cấp được tung ra trong giai đoạn 2014-2017 dự kiến lên đến 30.000 căn.

Sức nóng từ nguồn cung lớn buộc các chủ đầu tư bước vào trận chiến marketing đầy căng thẳng. Nhưng liệu sự cạnh tranh giữa các dự án có kéo giá bán về gần giá trị thực?

Mặc dù dự án Vinhomes Central Park chưa chính thức công bố mở bán, nhưng chỉ sau khi khai trương nhà mẫu và công bố giá bán ra thị trường vào cuối tháng 11, đoạn đường Nguyễn Hữu Cảnh, nơi có khu nhà mẫu của dự án này, đã trở thành điểm tập trung của dân môi giới địa ốc TP.HCM. Thậm chí, vào những ngày cao điểm, số khách hàng đến xem căn hộ mẫu chật kín cả đoạn đường, phải xếp hàng ra tận vỉa hè, khiến lực lượng chức năng địa phương phải cử người đến giữ gìn trật tự.

Không ồn ào như dự án Vinhomes Central Park, nhưng sự náo nhiệt trong ngày mở bán dự án Scenic Valley (quận 7) của Công ty Phú Mỹ Hưng vào tháng 9 vừa qua cho thấy phân khúc căn hộ cao cấp đang tạo được sức hút trở lại. Có khoảng 900 người đã đến tham dự buổi công bố và ngồi kín tầng 1 của Trung tâm yến tiệc và hội nghị The Adora Phú Mỹ Hưng. Đợt này, Công ty chỉ mở bán 251 căn và đã được khách hàng đặt mua hết.

Câu chuyện của Vinhomes Central Park và Scenic Valley dường như đang thể hiện lại bức tranh thị trường căn hộ cao cấp của năm 2007 - 2008. Nếu như ở The Vista (quận 2), nhiều khách hàng phải xếp hàng từ thâu đêm để có một suất mua căn hộ thì nay ở Vinhomes Central Park, nhiều khách hàng cũng đã phải đưa tiền sang bên kia hàng rào để các đại lý thay mình đặt chỗ trong những ngày đầu khai trương căn hộ mẫu.

Còn ở dự án Sceanic Valley, do lượng khách hàng quan tâm nhiều hơn số sản phẩm chào bán, chủ đầu tư đã phải dùng phương thức bán hàng bốc thăm chọn mua căn hộ và 100% căn hộ đã được bán thành công.


Có vẻ như sau thời gian dài nhường sân cho căn hộ có giá bình dân, phân khúc căn hộ cao cấp đang trở lại thị trường. Tuy nhiên, so với giai đoạn 2007 - 2008, thị trường căn hộ cao cấp có sự khác biệt rất lớn: thay vì nhà nhà làm bất động sản, nhà nhà làm căn hộ cao cấp, thị trường hiện nay chỉ là cuộc chơi của những ông chủ có tiềm lực thực sự.

Sức nóng căn hộ cao cấp

Sự háo hức xen lẫn tò mò đối với Vinhomes Central Park vì đây là lần đầu tiên mô hình khu đô thị hạng sang của Tập đoàn Vingroup Nam tiến sau các dự án lớn như Vinhomes Riverside, Royal City, Times City tại Hà Nội. Một phần khác là vì quy mô dự án quá lớn: Vinhomes Central Park có diện tích 43 ha với tổng vốn đầu tư, theo công bố của Vingroup, lên đến hơn 30.000 tỷ đồng.

Đặc biệt, một thông tin đáng quan tâm là chỉ riêng khu căn hộ của Vinhomes Central Park đã có quy mô tới 10.000 căn (giá bán từ 36 triệu đồng/m2), một lượng cung lớn cho thị trường căn hộ cao cấp trong một vài năm tới.

Ngoài Vingroup, một tay chơi lớn trên thị trường căn hộ cao cấp là Novaland. Giai đoạn 2008 - 2009, khi chứng kiến quy mô dự án Sunrise City, nhiều lời đồn đoán rằng Novaland có lẽ sẽ là doanh nghiệp bất động sản đầu tiên phá sản trên thị trường. Thế nhưng, đến nay Novaland vẫn “sống sót”.

Không chỉ hoàn thành Sunrise City, doanh nghiệp này thời gian qua liên tục mua lại dự án đã triển khai không thành công của các doanh nghiệp khác như  The Prince Residence (quận Phú Nhuận), Lexington Residence (quận 2)… Hiện Novaland đang có khoảng 15 dự án với tổng số lượng căn hộ lên đến 7.000 căn.

Theo thông tin từ Novaland, tính đến tháng 10/2014, Công ty đã bán được hơn 2.000 căn hộ, trong khi mục tiêu cả năm là 3.000 căn. Một trong những đối thủ có thể ngăn cản kế hoạch này trước khi có sự xuất hiện của Vingroup có lẽ là Phú Mỹ Hưng với dự án Sceanic Valley.

Phú Mỹ Hưng là một trong những doanh nghiệp bất động sản đầu tiên của Việt Nam. Nhờ thương hiệu tạo dựng được nên dù thị trường khó khăn, sản phẩm của công ty này vẫn thu hút được sự quan tâm của người mua. Mỗi năm Phú Mỹ Hưng thường tung ra một dự án với khoảng 1.000 - 1.300 căn và đều được bán hết.

Dự án Sceanic Valley là một ví dụ. Do công ty này có một phân khúc khách hàng riêng và thị trường là ở khu Nam nên những dự án của Novaland chắc chắn sẽ bị tác động đáng kể.

Một người chơi khác là Đại Quang Minh. Hiện Công ty đang đẩy mạnh đầu tư xây dựng dự án khu dân cư thấp tầng và triển khai đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính Khu Đô thị mới Thủ Thiêm.

Dự án này của Đại Quang Minh có quy mô 128 ha, được quy hoạch thành các khu biệt thự, nhà phố thương mại và căn hộ chung cư phức hợp. Theo những thông tin mới được hé lộ gần đây, ngoài hạng mục biệt thự với 234 căn tại Khu Đô thị Sala (Thủ Thiêm), Đại Quang Minh sẽ có khoảng 5.600 căn hộ cao cấp tại dự án này.

Ngoài những tên tuổi lớn nói trên, còn một số gương mặt mới trong lĩnh vực phát triển căn hộ cao cấp như Công ty Đầu tư Thảo Điền. Công ty này vừa tung ra dự án Masteri (quận 2) với quy mô lên tới 3.200 căn.

Điều đó nghĩa là lại thêm một sức ép lớn cho Novaland cũng như những người chơi khác trên phân khúc căn hộ cao cấp. Chỉ tính riêng các dự án của Vingroup, Phú Mỹ Hưng, Novaland, Đại Quang Minh, Đầu tư Thảo Điền, lượng cung căn hộ cao cấp đã xấp xỉ 30.000 căn, chủ yếu tung ra trong giai đoạn 2014-2017. Việc này cho thấy cạnh tranh trong thời gian tới sẽ khá khốc liệt.

Đó là chưa nói đến sự góp mặt của các dự án khác như SSG Tower, Him Lam Riverside (giai đoạn 2), Riviera Point dù lượng căn hộ tung ra không lớn. Tên tuổi các ông chủ phát triển những dự án này thì đã quá quen thuộc trên thị trường như Him Lam, SSG, Keppel Land, CapitaLand, Phát Đạt.

Trận chiến marketing

Mặc dù chỉ mới trong giai đoạn khởi động nhưng sức nóng đã bắt đầu lan tỏa trên toàn thị trường. Và như trong bất kỳ cuộc chiến nào của kinh doanh, marketing luôn là đấu trường căng thẳng nhất.

Để cạnh tranh với các dự án trong cùng khu vực, Masteri của Công ty Đầu tư Thảo Điền, chẳng hạn, đã tạo một chương trình bán hàng khá thu hút. Theo đó, với vai trò là nhà tài trợ tín dụng và bảo lãnh dự án, Ngân hàng Techcombank sẽ quản lý mọi khoản tiền khách hàng chi trả cho chủ đầu tư.

Và trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết bàn giao nhà theo hợp đồng, Techcombank bảo lãnh chi trả toàn bộ các lợi ích cho khách hàng theo quy định mà chủ đầu tư có trách nhiệm thanh toán. Ngoài ra, Techcombank còn triển khai gói tài chính đặc biệt hỗ trợ khách hàng mua nhà tại dự án với lãi suất ưu đãi 8,99%/ năm, cố định trong 3 năm.

Chỉ ngay sau khi chương trình bán hàng này được tung ra, Novaland cũng ngay lập tức đưa ra chương trình hỗ trợ mức lãi suất ưu đãi “0%/tháng, trong vòng 3 năm” dành riêng cho khách hàng dự án Lexington Residence. Đây là cách Novaland “giành phần” vì Lexington vốn là dự án chịu tác động mạnh nhất từ Vinhomes Central Park và Masteri do cùng nằm trong khu vực quận 2.

Nhận định về các đối thủ, ông Phan Thành Huy, Tổng Giám đốc Novaland, cho rằng có sự cạnh tranh nhất định giữa các chủ đầu tư, ngay cả giữa các dự án của Novaland cũng phải cạnh tranh. Tuy nhiên xét dưới nhiều góc độ, mỗi dự án, mỗi chủ đầu tư đều có điểm yếu, điểm mạnh riêng.


“Vinhomes Central Park có vị trí đẹp, một tổ hợp nhà ở, trung tâm thương mại lớn, chủ đầu tư có uy tín nhưng số lượng căn hộ quá lớn gom lại một chỗ, khách hàng sẽ có ít sự lựa chọn. Trong khi đó, các dự án của Novaland trải đều ở các quận, giúp khách hàng có nhiều lựa chọn về vị trí, cảnh quan, thiết kế cũng như giá cả”, ông Huy nhận định.

Theo ông Huy, Novaland đã có nghiên cứu khá kỹ về hành vi mua nhà và thấy rằng thói quen chọn nhà theo vị trí đã ăn khá sâu trong tâm lý người Việt Nam. Ví dụ, người miền Tây chọn Bình Tân, Bình Chánh; người Việt gốc Hoa chọn quận 5, quận 6; người miền Trung, miền Bắc lại chọn Tân Bình, quận 2, Bình Thạnh. Do đó, ông cho rằng chiến lược mà Novaland đang phát triển là thích hợp.

Đồng quan điểm, ông Trương Quốc Hưng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Phú Mỹ Hưng, cũng cho rằng cạnh tranh sẽ làm cho thị trường tốt hơn, người mua có nhiều lựa chọn hơn. “Chắc chắn Phú Mỹ Hưng sẽ bị tác động, nhưng chúng tôi không lo lắng về điều này vì mỗi doanh nghiệp đều có nhóm khách hàng mục tiêu riêng”, ông Hưng nói.

Theo phân tích của ông Hưng, khách hàng mục tiêu của Phú Mỹ Hưng là hướng đến những người muốn sở hữu một môi trường sống tốt, những người có nhu cầu thực, những hộ gia đình. Trong khi với Masteri, đối tượng mà họ nhắm đến có thể là các nhà đầu tư. Điều này thể hiện qua việc thiết kế của dự án dành nhiều cho căn hộ diện tích nhỏ.

Đã về giá trị thực?

Bỏ qua những trận chiến của các chủ đầu tư, một vấn đề khác đang được nhiều người quan tâm là liệu thị trường có hấp thụ được lượng cung lớn này. Với gần 10 triệu dân, nhu cầu nhà ở của TP.HCM vẫn rất lớn, nhưng với mức giá khá cao từ 30 triệu đồng/m2, rõ ràng không nhiều người mua có thể tiếp cận được.

Một câu hỏi khác là liệu giá bất động sản đã về giá trị thực, hay là lặp lại tình trạng bong bóng giá của giai đoạn 2007-2008. Về vấn đề này, ông Nguyễn Nam Sơn, Giám đốc Điều hành Quỹ Đầu tư Vietnam Capital Partners, cho rằng thị trường đã về gần với giá trị thực.

Căn hộ về giá trị thực là một yếu tố quan trọng để cung cầu có thể tìm gặp nhau. Điều này phần nào giải thích cho sự nhộn nhịp trong lượng giao dịch gần đây. Ông Nguyễn Khánh Toàn, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu tại TP.HCM, Công ty Savills Việt Nam, cũng có niềm tin về sức cầu trên thị trường.

Ông cho rằng các nhà đầu tư hiện rất thận trọng khi đầu tư vào thị trường bất động sản và suy xét rất kỹ trước khi đầu tư, phần lớn nhằm mục đích cho thuê lâu dài. Ngoài ra, chiến lược giá và sản phẩm của các dự án mới này đều nhắm đến người mua.

Ông Toàn cũng cho biết đối tượng khách hàng của các dự án căn hộ cao cấp trên thị trường TP.HCM hiện nay chủ yếu vẫn là người mua để ở hoặc nâng cấp. Một tỷ lệ nhỏ các nhà đầu tư cá nhân cũng khá quan tâm đến thị trường này nhờ tỷ suất lợi nhuận cho thuê khá tốt và ổn định. Ngoài ra, những dự án cao cấp mới mở bán gần đây cũng thu hút được nhà đầu tư cá nhân từ các tỉnh thành khác, đặc biệt là Hà Nội nhờ các yếu tố chiến lược, vị trí, cơ sở hạ tầng và giá bán.

Một yếu tố khác hỗ trợ cho phía cầu là Nhà nước đang có những chính sách để giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm đầu ra. Một trong số đó là chính sách cho người nước ngoài mua nhà ở. “Một khi chính sách này có hiệu lực (7/2015), thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp, sẽ có một nguồn cầu đáng kể”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định.

Sức cầu hồi phục cùng với nền kinh tế khởi sắc cũng chính là lý do các chủ đầu tư mở bán dự án ồ ạt trong thời gian gần đây nhằm đón đầu thị trường. “Trong vài năm tới, kinh tế Việt Nam sẽ khởi sắc, đặc biệt là giai đoạn 2016 - 2017.

Vì thế, các ông chủ dự án mở bán để có nguồn tiền thực hiện tiếp trong giai đoạn đó. Còn đối với người mua, dòng tiền đang đổ vào bất động sản khi các kênh đầu tư khác mất tính hấp dẫn. Rõ ràng, những điều kiện về tình hình kinh tế vĩ mô, tài chính đang tạo cơ hội cho cả bên bán lẫn bên mua”, ông Sơn, Vietnam Capital Partners, nhận xét.