Cần danh chính ngôn thuận cho office-tel

Vài năm trở lại đây, tại các đô thị lớn, đặc biệt là TP.HCM đã xuất hiện loại hình sản phẩm mới có tên gọi: căn hộ - văn phòng (office-tel). Phân khúc sản phẩm này đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm của thị trường và trở thành một xu hướng đầu tư mới. Tuy nhiên, sự xuất hiện của dòng sản phẩm office-tel cũng nảy sinh nhiều vướng mắc cần giải quyết, mà nổi cộm là vấn đề khung pháp lý cho loại hình sản phẩm này.

Office-tel: Nhu cầu lớn, vướng mắc nhiều

Dòng sản phẩm office-tel rất phù hợp với nhu cầu sử dụng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các công ty mới khởi nghiệp, các công ty nước ngoài muốn mở văn phòng đại diện hoặc các chuyên gia nước ngoài làm việc lâu dài tại Việt Nam…, do vậy sức cầu trên thị trường hiện nay rất lớn.

Theo báo cáo của CBRE, số lượng căn hộ office-tel có sự gia tăng đáng kể trong những năm gần đây và xu thế này được dự báo sẽ tiếp tục trong năm nay với tổng nguồn cung lũy kế ước tính đạt khoảng gần 8.000 căn vào cuối năm 2017. Một số dự án tọa lạc tại các vị trí đắc địa như ở quận 1, TP.HCM đã ghi nhận doanh số bán khá ấn tượng.

Khảo sát sơ bộ tại thị trường TP.HCM, hiện có khoảng 40 - 50 dự án phát triển theo mô hình này với sự tham gia của hàng loạt các nhà đầu tư lớn như Hưng Thịnh, Vingroup, Novaland… Các dự án đều được thị trường đón nhận theo chiều hướng tích cực, bởi tính chất kết hợp giữa yếu tố thương mại và nhà ở của các căn hộ, đem đến nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư lẫn người sử dụng hay sở hữu.

Điểm chung dễ thấy ở các dự án office-tel là diện tích căn hộ tương đối nhỏ nên giá trị không lớn. Hơn nữa, các dự án office-tel thường được xây dựng tại những vị trí đắc địa của thành phố, từ vị trí căn hộ có thể dễ dàng di chuyển đến các tụ điểm văn hóa, kinh tế, khu vực trung tâm thành phố… rất thuận tiện làm văn phòng giao dịch. Đồng thời, loại hình căn hộ này có nhiều tiện tích, đáp ứng nhu cầu cao của nhân viên và chủ nhân căn hộ, như trung tâm thương mại, nhà hàng, café… ngay trong tòa nhà.

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, trên thực tế, nhiều đối tượng có nhu cầu sử dụng những căn hộ có mô hình office-tel như các văn phòng đại diện nhỏ, đơn vị khởi nghiệp, văn phòng luật… Mô hình “2 trong 1”, vừa là chỗ làm việc vừa có thể ở này đem lại sự tiện lợi, giúp nhân viên văn phòng tiết kiệm chi phí và thời gian di chuyển. Việc ngày càng có nhiều chủ đầu tư phát triển sản phẩm này tăng nguồn cung cho thị trường, kích thích nhu cầu đầu tư với sản phẩm này.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, loại hình căn hộ office-tel vẫn tồn tại nhiều hạn chế, vướng mắc, mà chủ yếu là do sản phẩm chưa “chính danh”, chưa có khung pháp lý cho loại hình sản phẩm này.

Tại Hội thảo “Thị trường căn hộ - văn phòng: Nhu cầu phát triển và những vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ” vừa được tổ chức, PGS. TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho biết, một trong những nhược điểm của loại hình căn hộ này là diện tích tương đối nhỏ, chỉ từ 20 - 50 m2 nên thường chỉ đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp có quy mô nhỏ, văn phòng đại diện.

Ngoài ra, để tận hưởng những tiện ích hiện đại, chủ căn hộ sẽ phải bỏ ra một số tiền không nhỏ cho chi phí dịch vụ và quản lý. Thời gian sở hữu tối đa chỉ được 50 năm. Do vậy, với những người tìm kiếm sự ổn định lâu dài, office-tel dường như kém hấp dẫn hơn các loại hình bất động sản khác trên thị trường.


Cần khơi thông dòng chảy cho office-tel

Hiện nay, trong hệ thống luật pháp Việt Nam, chưa có bất kỳ quy định pháp luật nào điều chỉnh trực tiếp loại hình bất động sản này. Chính vì thế, định nghĩa về office-tel vẫn còn rất mơ hồ, việc quản lý gặp nhiều khó khăn và bất cập.

Do chưa được pháp luật điều chỉnh trực tiếp và đầy đủ, việc mua bán loại hình sản phẩm này có nhiều nguy cơ xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua. Một loạt vấn đề được đặt ra như: cấp phép phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, tạm trú… cần được giải quyết để đảm bảo tuân thủ pháp luật, đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư, quyền lợi hợp pháp khách hàng mua office-tel.

Luật sư Nguyễn Phú Thắng, Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết, nếu xếp office-tel vào loại hình văn phòng cho thuê hoặc chung cư để ở thì sẽ gặp phải những vướng mắc về quyền sở hữu và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất…

Theo Điều 158, Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu tài sản. Như vậy, người cho thuê vẫn có quyền sở hữu đầy đủ của họ, còn người thuê chỉ có quyền sử dụng. Hơn nữa, người mua loại hình này cũng gặp phải khó khăn về vấn đề đăng ký hộ khẩu. Bởi lẽ, loại hình văn phòng cho thuê thì không thể đăng ký hộ khẩu thường trú, vì vậy, mục đích sử dụng ở đây chỉ làm văn phòng.

“Đã đến lúc cần phải có một hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh office-tel. Chúng ta không thể không quản lý loại hình đang là xu hướng phát triển tất yếu này, lại càng không thể cấm hay hạn chế phương thức kinh doanh văn minh này”, luật sư Nguyễn Phú Thắng nhấn mạnh.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cũng kiến nghị, cần chính thức công nhận và bổ sung quy định pháp luật về loại hình office-tel. Quy định cụ thể về sử dụng office-tel, phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư bị hạn chế vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường…

Đồng thời, lập quy hoạch và xét duyệt quy hoạch đối với các nhà chung cư có loại hình office-tel không phụ thuộc vào loại đất ở mà chỉ phụ thuộc vào quy hoạch chuyên ngành về không gian, giao thông, kiến trúc. Hơn nữa, cơ quan quản lý nhà nước cần ban hành các tiêu chuẩn về office-tel đảm bảo điều kiện, an toàn và không ảnh hưởng đến khu vực căn hộ để ở.

Từ phía chủ đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Đăng Khoa, Phó tổng giám đốc Công ty TECCO chia sẻ, doanh nghiệp rất quan tâm đến mô hình căn hộ office-tel trong các dự án có quy mô lớn, mật độ xây dựng thấp. Tuy nhiên, vấn đề mà doanh nghiệp vẫn rất ngại đó là tính pháp lý của loại hình căn hộ này.

Do vậy, đại diện doanh nghiệp này đồng ý với quan điểm là phải đưa ra bộ tiêu chí cho loại hình này để tránh tình trạng quá tải. Đồng thời, ông Khoa cũng đề xuất Bộ Xây dựng, Chính phủ sớm đưa ra khung pháp lý cho mô hình office-tel để các doanh nghiệp đã xây dựng yên tâm đầu tư, các doanh nghiệp đang chờ có thêm sự lựa chọn.

Còn theo PGS.TS Trần Kim Chung, để giải quyết những vướng mắc của office-tel thì không thể xếp office-tel vào loại hình văn phòng cho thuê hay chung cư, căn hộ khách sạn. Mà office-tel cần một cái tên riêng như một loại hình sản phẩm bất động sản có trong danh mục các sản phẩm bất động sản và quy định pháp lý cụ thể.

“Cần phải tìm ra cơ chế cho mô hình này hoạt động và hoàn thành sứ mệnh của mình”, ông Chung nhấn mạnh.