Cải tạo chung cư cũ: Thất bại vì thiếu quy hoạch

Trao đổi với ĐTTC, TS. Phạm Sỹ Liêm (ảnh), Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng việc cải tạo chung cư cũ tại các đô thị đang thất bại vì chính quyền phó mặc cho doanh nghiệp (DN) và người dân trong khi thiếu quy hoạch cải tạo tổng thể cho từng khu, cụm chung cư cũ.

* Thưa TS. cả nước hiện có 17.000 nhà chung cư cũ, trong đó có hàng trăm chung cư xuống cấp, nguy hiểm. Ông đánh giá thế nào về độ an toàn của các công trình này?

TS. PHẠM SỸ LIÊM: - Trong 17.000 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất là Hà Nội khoảng 1.100 và TPHCM trên 500. Các khu chung cư cũ này phần lớn được xây dựng từ những năm 60, 70 của thế kỷ trước nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân đô thị, đến nay hầu hết đã xuống cấp. Một số chung cư xây bằng gạch, nay lún, nứt không thể ở được. Nhiều khu chung cư cũ bị nghiêng có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào

Có nhiều lý do cho thấy cần phải cải tạo chung cư cũ tại đô thị hiện nay. Thứ nhất, những khu chung cư này được xây dựng từ mấy chục năm trước nay đã rất lỗi thời cả về tiêu chuẩn nhà ở lần kiến trúc đô thị.

Trước đây, tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân 6m2/người, căn hộ chung cư cũ thiết kế 4 người nên thường có diện tích 24 m2/căn hộ. Dân số tại các khu chung cư nay đã tăng lên nhiều lần, trong khi tiêu chuẩn diện tích nhà ở cũng tăng, mức tối thiểu hiện nay là 12m2/người. Vì vậy, chúng ta buộc phải cải tạo lại để đáp ứng chính nhu cầu sống của người dân.

Các tiện ích sống như hệ thống điện, nước cũng quá cũ không đáp ứng sinh hoạt người dân, phải chắp vá tạm thời. Các khu chung cư cũ thường được thiết kế thành các tiểu khu nhà ở theo mô hình phương Tây, chủ yếu để ở, chưa quan tâm đúng mức đến vấn đề kiến trúc, cảnh quan, không gian đô thị. Một thành phố tiến lên hiện đại hóa không thể để kiến trúc đô thị nhếch nhác như vậy cho nên phải thay đổi.

* TS. đánh giá thế nào về quá trình cải tạo chung cư cũ tại các đô thị trong những năm qua?

Đầu năm 2015, Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã đề xuất UBND TP  Hà Nội để Tổng hội làm quy hoạch thí điểm cải tạo lại khu chung cư Giảng Võ. Tổng hội sẽ nhận nhiệm vụ làm tư vấn, thực hiện ý tưởng làm thí điểm cải tạo cả khu chung cư cũ này. TP đã đồng ý về chủ trương nhưng sau mấy tháng đề xuất đến nay mọi thứ vẫn im lặng.

- Quá trình cải tạo chung cư cũ tại các đô thị diễn ra quá chậm, chỉ cải tạo từng block nhà đơn lẻ, chưa quan tâm đến quy hoạch tổng thể cải tạo chung cho cả khu. Theo đó, vấn đề quy hoạch tổng thể cải tạo từng khu chung cư cũ như Giảng Võ, Thành Công, Trung Tự, Kim Liên hay Nguyễn Công Trứ (Hà Nội); Thanh Đa (TPHCM… là rất quan trọng.

Tuy vậy, nhiều năm qua số lượng xây mới các chung cư cũ chỉ dừng lại ở con số vài chục trong tổng số hàng nghìn chung cư cũ trên cả nước. Khi có chủ trương xã hội hóa đầu tư, cải tạo chung cư cũ, các DN chỉ lựa chọn những vị trí đẹp, đất vàng tại đô thị để cải tạo từng block chung cư cũ đơn lẻ nhằm kiếm tìm lợi nhuận. Bên cạnh đó, việc xây dựng lại các khu chung cư cũ luôn gắn liền với tái định cư tại chỗ cho người dân.

Theo quy định, DN tham gia cải tạo chung cư cũ phải bàn giao cho người dân diện tích nhà ở mới bằng 1,5 lần diện tích căn hộ cũ trở lên. Việc thương lượng giữa DN và người dân rất phức tạp và thường là không thành công. Còn chính quyền lại đứng ngoài cuộc.

* Vậy nguyên nhân của sự chậm trễ trong cải tạo các khu chung cư cũ thời gian qua và giải pháp khắc phục là gì, thưa ông?

- Thiếu quy hoạch đồng bộ cải tạo lại các khu chung cư cũ của các chính quyền đô thị, thiếu vốn, không khai thác hết tiềm năng quỹ đất, thiếu sự hợp tác giữa DN và người dân là những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự chậm trễ. Bên cạnh đó, tình trạng lấn chiếm đất trồng cây xanh, đất không gian công cộng tại các khu chung cư, khu tập thể cũ để xây nhà ở trong nhiều năm qua cũng đang gây khó DN muốn đầu tư, cải tạo các khu chung cư cũ.

Muốn cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ cần xây dựng cơ chế đảm bảo lợi ích 3 bên là chính quyền, người dân và DN. Việc cải tạo, xây dựng này cần tiến hành trên phạm vi cả khu, với một quy hoạch đồng bộ để tận dụng tối đa ưu thế về đất đai.

Trong quá trình cải tạo, cần xây dựng lại quy hoạch các khu chung cư cũ theo kiểu ô bàn cờ. Bên cạnh đó cần tính toán kỹ quy hoạch để tận dụng các công trình công cộng hiện hữu trong các khu chung cư cũ. Chẳng hạn quy hoạch khu chung cư cũ Giảng Võ cần tính đến hệ thống khách sạn, trường học, trạm y tế… đang tồn tại.

Hơn nữa, trong quy hoạch tiểu khu nhà ở trước đây chúng ta có tư duy ở phải yên ổn, tuyệt đối không cho đường đi cắt ngang, các đường đô thị phải chạy bao xung quanh. Mỗi tiểu khu nhà ở chạy dài cả km. Trong bối cảnh hiện nay, cùng với đà tăng nhanh về phương tiện giao thông hiện nay không thể không có đường đô thị chạy ngang qua các khu chung cư cũ.

Trước đây các khu chung cư cũ chỉ quy hoạch đường đi bộ, đi xe đạp nhưng giờ quy hoạch cần tạo ra những đường đô thị xuyên ngang các khu đất chung cư cũ để giải quyết vấn đề giao thông đô thị. Tất cả những việc này đều cần sự vào cuộc của chính quyền đô thị.
 

* Cải tạo hàng ngàn chung cư cũ sẽ cần nguồn vốn rất lớn, Chính phủ đã đưa ra chủ trương xã hội hóa cải tạo chung cư cũ, theo ông nguồn vốn này sẽ huy động từ đâu?

- Các khu chung cư cũ thường nằm ở vùng đô thị lõi như khu Giảng Võ, Kim Liên, Nguyễn Công Trứ… của Hà Nội. Giá trị đất đai sau khi quy hoạch lại rất lớn. Nếu quy hoạch, cải tạo tốt tất cả khu này đều là đất vàng. Rõ ràng lợi nhuận thu được từ đất đai tại các khu chung cư cũ hiện nay chính là nguồn vốn để tái định cư cho chính những hộ dân. Việc quy hoạch, xây dựng tổng thể lại từng khu chung cư sẽ nâng cao giá trị của đất đai, giá trị BĐS, sẽ thu hút nhiều DN kinh doanh BĐS tham gia cải tạo chung cư cũ.

Nghị quyết 34 nhấn mạnh xã hội hóa đầu tư xây dựng lại chung cư cũ, nhấn mạnh vai trò của DN. Trong dự thảo nghị định lần này nhấn mạnh đến vai trò của người dân sinh sống tại các khu chung cư cũ. Nhưng vai trò của chính quyền vẫn không rõ ràng. Theo đó, chủ dự án các dự án cải tạo chung cư cũ phải là người dân, không phải DN.

Nhưng muốn làm được điều này, người dân sinh sống tại chung cư cũ cần lập ra các hợp tác xã nhà ở, bỏ tiền thuê tư vấn quản lý dự án họ làm giúp vai trò chủ đầu tư. Người dân phải giữ vai trò quyết định việc tầng 1, tầng 2 để cho thuê, đấu giá, bán hoặc khai thác chứ không phải DN.

* Xin cảm ơn ông.