Bong bóng bất động sản: Có thật?

Mặc dù thời gian qua Lượng giao dịch tăng vọt, dòng tín dụng chảy mạnh vào thị trường bất động sản nhưng vẫn còn tồn tại một số lo ngại về nguy cơ bong bóng bất động sản xuất hiện trở lại.

Theo báo cáo mới nhất của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), sáu tháng đầu năm 2015, tổng số giao dịch đạt khoảng 14.500 giao dịch. Trong đó, riêng tại Hà Nội có 7.500 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần cùng kỳ 2014 và con số này ở TP. HCM là trên 7.000 giao dịch, gấp 2,8 lần.

Thị trường "ấm dần lên"

Một loạt dự báo, báo cáo của các công ty, tổ chức tư vấn về bất động sản cũng cho thấy nhiều tín hiệu khởi sắc của thị trường. Báo cáo nghiên cứu của Công ty tư vấn và quản lý bất động sản CBRE Việt Nam quý II/2015 đã ghi nhận lượng giao dịch căn hộ tăng cao kỷ lục. Tại TP. HCM, số căn hộ bán được là 10.000 căn, bao gồm cả dự án mới và dự án đã chào bán trước đó, số lượng cao nhất từ trước đến nay trong một quý. Còn tại thị trường Hà Nội, con số này là 4.480 căn hộ, tăng 80% so với cùng kỳ năm trước.

Không chỉ chứng kiến lượng giao dịch gia tăng đột biến, thị trường bất động sản cũng đang đón những dòng tín dụng dồi dào. Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến 31/3, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 333.701 tỷ đồng, tăng 10,5% so với thời điểm 31/12/2014. Sau năm tháng đầu năm, dòng vốn ngân hàng đổ vào lĩnh vực này tăng gần 11%, cao gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng cho toàn bộ nền kinh tế.

Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong năm tháng đầu năm 2015, bất động sản là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với mười dự án đăng ký mới và bảy lượt dự án tăng vốn, tổng vốn thu hút là 461,5 triệu USD, chiếm 10,7% tổng vốn đầu tư. Như vậy, trong vòng một tháng (từ 20/4-20/5), lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã thu hút 134,5 triệu USD vốn FDI.

Nhìn lại sáu tháng đầu năm, có thể thấy thị trường bất động sản đã thực sự bước qua giai đoạn khủng hoảng, "tan băng" và đang "ấm dần lên". Tuy nhiên, dư luận cũng đang dấy lên lo ngại, liệu sẽ xuất hiện một đợt bong bóng bất động sản mới trên thị trường?

Tại phiên họp trực tuyến của Chính phủ với các địa phương mới đây, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã lưu ý và nhấn mạnh các bộ, ngành phải chủ động kiểm soát chặt chẽ để không lặp lại tình trạng bong bóng bất động sản. Theo đó, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục cho vay nhưng phải đảm bảo cơ cấu tín dụng phù hợp, đồng thời có biện pháp giám sát chặt khi cho vay các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản, dự án thu hồi vốn thời gian dài...

Khó tạo ra bong bóng

Trước lo ngại về nguy cơ tăng trưởng quá nóng dẫn tới đổ vỡ, nhiều chuyên gia trong ngành nhận định, vẫn còn quá sớm để kết luận thị trường bất động sản đang quay lại thời kỳ bong bóng.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam dự báo, thị trường sẽ khó quay lại thời kỳ năm 2007 khi mà người mua phải xếp hàng để mua căn hộ và dễ dàng bán lại trong một đêm. Ông Townsend cho biết, hiện tại thị trường đang phát triển bền vững và người mua ngày càng vững tin hơn vào thị trường, điều không có được trong chu kỳ phát triển trước.

Lý giải về dòng vốn đang dồn dập chảy vào thị trường bất động sản, tại cuộc họp báo mới đây, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khẳng định, tín dụng bất động sản chủ yếu đổ vào xây dựng, hoàn thiện nhà ở để bán và cho thuê, đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở chứ không phải là đầu tư vào kinh doanh bất động sản. Và mức tăng này cũng không phải là diễn biến đột biến.

Còn theo TS. Nguyễn Minh Ngọc, Phó trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên (Đại học Kinh tế Quốc dân), trong nhiều năm tới, bong bóng bất động sản sẽ không thể quay trở lại vì lượng tiền đổ vào lĩnh vực này không đủ để mua hết giá trị tồn kho của hàng ngàn dự án đang "bất động". Đồng thời, theo lý thuyết, bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện cùng với sự tăng trưởng mạnh của nền kinh tế nhưng nhìn vào thực tế kinh tế Việt Nam hiện nay thì khả năng này khó xảy ra.

Trong báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản TP.HCM quý II/2015 vừa được công bố sáng 8/7, công ty Savills Việt Nam cũng nhận định, nguồn cung bất động sản hiện nay rất lớn, tuy nhiên, đi kèm với khả năng hấp thụ tốt nên sẽ khó tạo ra tình trạng bong bóng bất động sản trong thời gian tới.