Biệt thự liền kề sốt… rét

Đầu quý II, hàng loạt dự báo về lượng cung và giao dịch ở phân khúc biệt thự, liền kề tại Hà Nội sẽ tăng mạnh từ nay tới cuối năm được đưa ra. Ghi nhận từ một số nhà đầu tư, bước giá sản phẩm đang bắt đầu vào chu kỳ tăng khủng. Tuy nhiên, đối chiếu tình hình giao dịch tại nhiều dự án đã/đang ráo riết bán hàng, không ít trường hợp có giá trị vượt hàng trăm triệu đồng so thời điểm cuối 2014. Biệt thự liền kề sốt xình xịch, vượt xa dòng chung cư cao cấp nội đô – cơ hội mới cho kinh doanh BĐS?

Báo cáo quý I/2015 của CBRE về Tổng quan thị trường BĐS Hà Nội cho biết, thị trường tiếp tục hồi phục với sự trở lại của căn hộ cao cấp. Tổng cộng 4.879 căn hộ được mở bán mới từ 18 dự án, tăng 82% so với quý I/2014.

Đáng chú ý, đơn vị này dự báo sẽ có khoảng 3.000 căn biệt thự, nhà liền kề được mở bán trong 3 quý cuối năm. Riêng quý I/2015, hai dự án tại Q.Hà Đông và Hoài Đức được chính thức tái khởi động.

Giá thứ cấp trên thị trường đặc thù này chứng kiến mức tăng giá theo quý thứ ba liên tiếp. Mức tăng chủ yếu đến từ các quận Hà Đông, Hoài Đức, Hoàng Mai và đặc biệt là Gia Lâm (5%).

Trở lại và thêm phần lợi hại?

Theo thống kê của Savills, thị trường liền kề, biệt thự trong quý I/2015 “hoành tráng” không kém. Cụ thể, đối với nhà biệt thự, mức giá chào bán sơ cấp bình quân đạt cao nhất 110 triệu đồng/m² ở Q.Tây Hồ, đối với nhà liền kề là 180 triệu VND/m2 ở Q.Cầu Giấy.

Savills dự báo, từ quý II trở đi, có 73 dự án biệt thự/liền kề tương lai tại 16 quận gia nhập nguồn cung. Nhiều dự án đã hoàn thành cơ sở hạ tầng nhưng vẫn đang trì hoãn thời điểm mở bán (?!) Từ nay đến năm 2016, có 6 dự án mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường, hai dự án trong số đó sẽ cung cấp khoảng 190 căn biệt thự và liền kề.

Phân khúc biệt thự, nhà liền kề Hà Nội đang rục rịch chuyển mình về thanh khoản và giá bán, dù nguồn cung được dự báo tiếp tục tăng khi hàng loạt dự án mới sẽ mở bán trong quý II-III năm nay. Trong số liệu chỉ báo liên quan quý I, tổng nguồn cung biệt thự và liền kề đạt khoảng 30.040 căn từ 107 dự án. Có tới 28.900 căn từ nguồn cung thứ cấp.

Từ thông tin số liệu báo cáo, tỷ trọng nguồn cung biệt thự, liền kề thứ cấp đóng vai trò chủ đạo trong cơ cấu sản phẩm. Thực tế, lựa chọn của người mua (nhu cầu thực lẫn đầu tư ngắn hạn) vẫn chỉ xoay quanh nhiều quần thể, KĐT đã hình thành và phục vụ dân sinh.

Cụ thể, KĐTM Linh Đàm (HUD chủ đầu tư), Bắc An Khánh – Splendora, Ao Sào, khu B Gleximco Lê Trọng Tấn đang chứng kiến nhiều thông tin cần mua – cần bán của các đối tượng tham gia trực tiếp thị trường.

Tuy nhiên, những quần thể đã/đang hoàn thiện toàn bộ để đón cư dân về ở như vừa nêu trên phần lớn đều nằm trong trạng thái “trong chán, ngoài thèm”.

Cũ – mới so tài

Theo ông Hải Minh, nhà đầu tư chuyên dòng sản phẩm biệt thự - liền kề đã hoàn công, những quần thể cũ như Linh Đàm, Splendora (dù chưa xong 100%) đang là quả đắng của dân kinh doanh thứ cấp.

Rõ nhất, ở KĐTM Linh Đàm, thời gian trước 2012 cho thấy đây là “nơi ước đến” của người dân Thủ đô khu vực Tây Nam Thủ đô. Nhưng đến nay, KĐT kiểu mẫu này bộc lộ quá nhiều khuyết điểm: Bụi, tắc đường, đường ray tàu hỏa chạy song song gây cản trở giao thông ra đường Giải Phóng, mật độ xây ngày càng lớn, cung cách quản lý đô thị (HUD) không còn chuyên nghiệp... nên sức hút của những căn biệt thự, liền kề Linh Đàm sa sút trông thấy.

Tương tự, ở Bắc An Khánh – Slendora, một cụm không gian sống hứa hẹn chốn an cư của hàng nghìn cư dân tương lai, tình thế chỉ khá hơn phần nào. So tiến độ hoàn công hiện nay, dự án này tốt hơn Gleximco, Nam An Khánh, Thiên Đường Bảo Sơn.

Đến nay, thông tin ban đầu từ một số khách hàng đã sở hữu một căn nơi đây, hiện có khoảng gần 800 cư dân dọn về dù mặt ngoài dự án vẫn rất hẻo lánh. Dẫu vậy, suốt từ 2013 đến đầu 2015, hàng loạt cú phốt pháp lý (xây dựng sai thiết kế, phá vỡ quy hoạch ban đầu...) mà chủ đầu tư dự án vấp phải đang khiến Splendora trở thành “định kiến xấu” đối với toàn thị trường.

Trái ngược với trạng thái “chưa rõ số phận” của rổ hàng tồn, nhiều dự án biệt thự, liền kề mới đang khuấy thị trường thứ cấp. Rõ nhất, là Gamuda Gardens (Hoàng Mai). Theo giới đầu tư chuyên săn cơ hội từ biệt thự- liền kề, dự án có thiết kế đẹp, phong cách tây, đủ dịch vụ; Giao thông thuận lợi; Chủ đầu tư và quản lý là nước ngoài; Giá cả hợp lý với mặt bằng chung... Ngược lại, người tiêu dùng lại cho rằng, Gamuda ở khu vực quá xấu, nền đất yếu và chi phí dịch vụ cao. Hơn nữa, không phải chủ đầu tư “ngoại” nào cũng chuyên nghiệp. Bằng chứng gần đây nhất là trường hợp KeangNam!

Như vậy, nếu phân khúc biệt thự - liền kề tại Hà Nội bước vào chu kỳ tăng giá khủng như nhiều người kỳ vọng, thì cơn sốt rét của rất nhiều nhà đầu tư còn chôn vốn ở sân chơi này vẫn là điều cần lưu ý.