Biệt thự, liền kề “ế sưng”, chung cư lên ngôi

Nếu như căn hộ cao cấp hiện chỉ khoảng 2.000 USD/m2 thì biệt thự lên tới 3.000 - 4.000 USD/m2, thậm chí 5.000 - 6.000 USD/m2, mức giá này chỉ phù hợp với một lượng khách mua nhất định.

Đó là nhận định của Công ty tư vấn bất động sản Savills về thị trường nhà đất quý 2 tại Hà Nội.

Theo bà Ngô Hương Giang, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills: giá chào bán thứ cấp trung bình của biệt thự và liền kề giảm nhẹ, khoảng 0,3-0,4% so với quý trước. Tuy nhiên, tại các dư án đang trong giai đoạn hoàn thiện ở khu vực Cầu Giấy, Từ Liêm, Hà Đông và Hoài Đức, giá chào bán tăng nhẹ, từ 1% đến 6%.

“Phân khúc biệt thự, liền kề chịu áp lực canh tranh từ nhà thổ cư và căn hộ ngày càng lớn do mức giá phù hợp với túi tiền của người mua hơn”, bà Giang cho hay.

Theo nghiên cứu của Savills, trong 3 tháng cảu quý 2, tổng nguồn cung biệt thự, liền kề đạt 29.400 căn. Giá chào bán phân khúc này trung bình lần lượt đạt khoảng gần 42 triệu đồng mỗi m2. Trong đó mức chào bán cao nhất thuộc về quận Tây Hồ ở ngưỡng 105 triệu đồng/m2. Giá biệt thự liền kề thấp nhất ở Quốc Oai với 18 triệu đồng/m2.

Trong quý tới, nguồn cung biệt thự, liền kề sẽ đến từ 85 dự án tại 16 quận, với diện tích khoảng trên 11.000ha. Tuy nhiên, 66% số dự án vẫn đang trong diện quy hoạch, 27% đang ở giai đoạn giải phóng mặt bằng, số còn lại đang xây dựng cơ sở hạ tầng.

Trước vấn đề vì sao Savills hiện thiếu “mặn mà” với biệt thự, liền kề khiến phân khúc này trở nên ế ẩm?

Trao đổi với PV, bà Hương Giang cho hay: Mức giá biệt thự, liền kề thông thường cao hơn giá căn hộ. Nếu như căn hộ cao cấp hiện chỉ khoảng 2.000 USD/m2 thì biệt thự lên tới 3.000 - 4.000 USD/m2, thậm chí có nơi còn lên tới 5.000 - 6.000 USD/m2. Do đó, mức giá này chỉ phù hợp với một lượng khách mua nhất định.

“Chất chất lượng dự án cũng ảnh hưởng đến phân khúc này bởi trước đây đã có nhiều dự án đưa ra thị trường nhưng không phù hợp với nhu cầu của người sử dụng như mặt bằng, vị trí không thuận tiện, tiện ích của khu đô thị thiếu hụt… Bên cạnh đó, ngày càng có nhiều sản phẩm như chung cư cao cấp ra đời, lại có mức giá phù hợp, chiếm được ưu thế nên đã có nhiều người mua nhà chuyển hướng từ chọn nhà đất sang lựa chọn mua chung cư, dù rằng động thái này chưa diễn ra trên diện rộng”, bà Hương Giang phân tích.

Tuy nhiên, cá biệt vẫn có những dự án phân khúc biệt thự, liền kề lại có tốc độ bán hàng tốt. Theo bà Hương Giang, tại những dự án có sự đầu tư bài bản cả về nghiên cứu thị trường đến đầu tư thiết kế, nhất là có sản phẩm phù hợp với người mua… thì tốc độ bán hàng vẫn vượt trội so với các dự án khác.

Dẫn chứng cho lời mình nói, vị này đưa ra dự án Splendora ở Bắc An Khánh, chủ đầu tư đã bỏ ra hàng năm trời để nghiên cứu đủ khâu, từ việc định giá đến nghiên cứu nhu cầu của người mua, nhu cầu thị trường đến từng sản phẩm… nên kết quả bán hàng rất tốt.

Trước việc phân khúc này có tính thanh khoản chậm, chủ đầu tư phải làm gì để có thể hút khách, liệu họ có giảm giá bán?

Đại diện Savills cho rằng: Để phát triển một dự án liên quan đến nhiều vấn đề lợi nhuận, chi phí như thế nào?... Giải pháp quan trọng là cần kiềm chế chi phí, nhưng vấn đề này rất khó vì thông thường các dự án biệt thự, liền kề đã có quá trình hình thành hàng năm nay rồi, thời điểm đó giá đất và các chi phí liên quan khá cao. Do đó, kể cả chủ đầu tư dù có muốn giảm giá bán xuống cũng rất khó. Đối với những dự án cũ, nếu chưa được bán hết thì cũng sẽ là bài toán khó. Còn đối với dự án mới thì cần có sự hỗ trợ của Chính phủ cả về cơ chế tài chính, cho vay hỗ trợ nguồn vốn thực hiện dự án.

Trước đó, theo đánh giá của CBRE, chủ đầu tư khá thận trọng khi mở bán dự án biệt thự, liền kề mới, số lượng căn tại mỗi dự án nhỏ hơn so với một vài quý trước đây. Trên thị trường thứ cấp, giá vẫn chịu áp lực giảm dù mức giảm đã thu hẹp lại. Cụ thể, giá chào bán biệt thự giảm 2,8% trong quý IV/2013 xuống 2% trong quý I/2014 và 1,4% trong quý II/2014.