BĐS và nguy cơ tái khủng hoảng

Sau khi tổ chức thành công đại hội nhiệm kỳ IV, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã có một loạt đề xuất về thị trường BĐS tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Trong đó, VnREA đặc biệt nhấn mạnh về nhiều nguy cơ tiêu cực có khả năng gây khủng hoảng địa ốc – điều đã xảy đến ở giai đoạn 2009-2013 vừa qua.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Nguyễn Trần Nam – nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, thị trường BĐS Việt Nam đang phục hồi mạnh mẽ và góp phần tích cực phát triển kinh tế – xã hội. Các biểu hiện nổi bật là tính thanh khoản tốt; giao dịch BĐS tăng ổn định và đặc biệt tăng về chất lượng, giá trị.

Tiềm ẩn rủi ro

Bên cạnh đó, tín dụng BĐS dao động ở mức 8,5% tổng dư nợ tín dụng của các tổ chức tín dụng là hợp lý; nợ xấu giảm mạnh và ổn định; số lượng các DN BĐS tăng mạnh; các dự án được triển khai mạnh mẽ ở tất cả các phân khúc.

Đáng ghi nhận, kết quả của chính sách hỗ trợ của Nhà nước từ gói 30.000 tỷ đồng đã tác động mạnh mẽ đến thị trường và cung cấp cho hàng vạn gia đình có nhà để ở…

Những yếu tố trên cho thấy hệ thống chính sách thị trường BĐS hiện tại đang phát huy hiệu quả tích cực và niềm tin của thị trường đang phát triển tốt.

Tuy nhiên, gần đây xuất hiện những dấu hiệu tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực cho thị trường BĐS – Chủ tịch Nguyễn Trần Nam lưu ý. Đó là cơ cấu hàng hóa mất cân đối. Trong khi nhu cầu của đại bộ phận người dân là nhà ở phân khúc trung bình và thấp (chiếm khoảng 70% tổng nhu cầu) thì trên thị trường hầu hết các dự án lại cung cấp BĐS là nhà ở cao cấp.

Thiếu hàng hóa giá bán thấp, phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân có nhu cầu nhà ở. Tại Tp.HCM và Hà Nội, rất ít căn hộ chung cư mới có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2.

Chưa hết, theo lãnh đạo VnREA, tình trạng phát triển ồ ạt các dự án, đặc biệt tại các thành phố lớn mà không căn cứ vào kế hoạch và nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của địa phương tại từng thời điểm cũng là một dấu hiệu tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực cho địa ốc.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng nhắc tới một số vấn đề khác như việc phát triển các NƠXH bị chững lại do nguồn vốn hỗ trợ cũng như các chính sách liên quan đến NƠXH chưa được giải quyết triệt để hoặc đáp ứng phù hợp với thực tiễn.

Hay thực trạng hệ thống thông tin, dữ liệu thị trường BĐS vẫn chưa được cải thiện, các dự báo về thị trường thiếu và không sát thực tế. Điều này, ảnh hưởng lớn tới sự điều hành của Chính phủ và các quyết định của chủ đầu tư trở nên thiếu chính xác, nhiều rủi ro.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng “đây là những nguyên nhân chính gây ra khủng hoảng của thị trường BĐS giai đoạn 2009-2013 mà chúng ta đã rút ra và có những điều chỉnh nhưng những chính sách, điều chỉnh đó không được tiếp tục duy trì và kiểm soát phát triển một cách hiệu quả”. Vì vậy, có nhiều rủi ro tiềm ẩn đến phát triển cân đối, ổn định và bền vững của thị trường BĐS.

Chìa khóa nằm ở nhà giá thấp

Trong số các giải pháp để ổn định và phát triển thị trường BĐS, cơ quan Hiệp hội chú trọng tới phân khúc NƠXH, nhà giá thấp (đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp) bên cạnh vấn đề tín dụng cho thị trường.

Cụ thể, về tiếp tục phát triển NƠXH theo định hướng của Đảng và Nhà nước, qua đó cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở (Luật Nhà ở đã quy định cụ thể về chính sách, nguồn vốn, Thủ tướng đã có Quyết định 1013/QĐ-TTg quy định về lãi suất cho vay đối với các đối tượng được mua NƠXH từ Ngân hàng Chính sách xã hội).

VnREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, thúc đẩy việc bố trí nguồn vốn phát triển NƠXH và kiên trì thực hiện chính sách đã được nêu tại Luật Nhà ở cũng như các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành.

Kiến nghị này xuất phát từ việc bố trí nguồn vốn chưa được các Bộ trình Chính phủ và trình Quốc hội. Do đó, dù có định hướng, chính sách, song chưa có quy định cụ thể và chưa được bố trí nguồn nên các chính sách vẫn chưa đi vào thực tiễn.

Thứ hai, Hiệp hội kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép tiếp tục thực hiện một số cơ chế, chính sách để khuyến khích phát triển nhà thương mại diện tích nhỏ (dưới 75m2 /căn hộ), giá bán thấp (dưới 15 triệu đồng/m2) như giảm thuế VAT, thuế thu nhập DN, được ưu tiên tiếp cận nguồn vốn đầu tư.

Đặc biệt, sắp tới “cần có sự phân biệt về thuế, tiếp cận đất đai, tiếp cận nguồn vốn giữa các dự án nhà thương mại cao cấp và nhà thương mại giá thấp và coi đây là chính sách lâu dài nhằm cân đối cung cầu của thị trường BĐS’” – Chủ tịch VnREA nhấn mạnh.

VnREA cũng đề nghị Chính phủ có chế tài và tăng cường kiểm tra tình hình thực hiện phát triển nhà ở của các địa phương. Theo đó, chính quyền địa phương, đặc biệt là các thành phố lớn, cần có chương trình, kế hoạch không chỉ phát triển nhà ở chung chung mà cần xác định rõ tỷ trọng NƠXH, nhà ở thương mại phân khúc trung bình, thấp và nhà ở cao cấp với diện tích, khu vực cụ thể.

Từ đó, chính quyền địa phương chỉ đạo thực hiện các thủ tục hành chính, quyết định việc cấp đất dự án, xác định tiến độ của dự án hợp lý phù hợp với nhu cầu thực tế của địa phương tại từng thời điểm.

Về chính sách tín dụng, nguồn vốn cho thị trường BĐS đóng vai trò đặc biệt quan trọng, đảm bảo cho địa ốc phát triển lành mạnh và ổn định. Hiệp hội đề nghị có sự phối hợp giữa các Bộ, ngành có liên quan và NHNN trong việc điều tiết nguồn tín dụng hợp lý, tránh tập trung tín dụng quá lớn vào một số phân khúc hoặc một số chủ đầu tư…