BĐS thời mua chênh: Khách "co cụm phòng thủ"

Trong lúc cơ quan chức năng còn soạn thảo, sửa đổi, bổ sung các quy định về quản lý, phát triển thị trường nhà ở, những khách hàng có nhu cầu ở cấp bách tập trung vào một số dự án "ngon, rẻ" chuẩn bị mở bán.

Ngay sau khi áp dụng cách tính diện tích căn hộ theo thông thủy, nhiều chung cư (cả bình dân lẫn cao cấp) đều "không hẹn cùng tăng giá", thậm chí bị giới trung gian "tung hứng" giá chênh. "Cái khó không thể bó cái khôn"…

Hàng "hót" là chênh

"Nhiệt kế" thị trường đang gia tăng tỉ lệ thuận với không khí "nóng bỏng" trong phòng nghị sự những ngày tháng gần đây. Điều ngạc nhiên, khi các nhà quản lý đau đáu mục tiêu "loại bỏ yếu tố đầu cơ, minh bạch hóa thị trường" thì ngoài kia, những dự án nhà ở đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, khả năng thanh toán của người mua lại thoải mái vận hành theo phương cách "ôm cả lô, xả từng căn" của giới kinh doanh địa ốc.

Dạo một vòng quanh nội đô Hà Nội cho thấy, từ cao cấp như Hòa Bình Green City (doanh nghiệp khẳng định tăng giá bán 10% sau ngày 15/3/2014), đến bình dân kiểu VP6 Linh Đàm (trung gian "quát" tiền chênh lên tới ngót 200 triệu đồng/căn giá gốc), hình như hầu bao của người lao động Thủ đô còn rủng rỉnh lắm.

Ngay đầu năm, những ai thạo nhà đất ở Hà Nội đều "giật mình" bởi một số dự án cao cấp (điển hình Pont DOr của Tân Hoàng Minh) rầm rập triển khai và khẳng định về tiến độ, cũng như giá bán không giảm. Nhiều người cho đó chỉ là chiêu PR, "làm hàng" của đại gia địa ốc. Nhưng thực tế lại diễn biến ngoài tưởng tượng. Đầu tháng 3/2014, hàng loạt dự án cao cấp như Mandarin Garden, chung cư UDIC, N04 Trần Duy Hưng…đều ghi nhận mức chênh 50-200 triệu đồng/căn, tùy diện tích, hướng, vị trí. Còn như trường hợp dự án Hòa Bình Greeen City, chủ đầu tư còn "kiêu" đến mức không thèm bán hàng từ 15/3/2014 để…cân đối đơn giá theo hướng tăng.

Bên cạnh đó, các chung cư giá rẻ cũng có lý do để bán chênh. Ngoài yếu tố giá gốc (theo chủ đầu tư loan tin), tiến độ cam kết rõ rệt cũng như pháp lý, hạ tầng xã hội đảm bảo, cái "cớ" để dân săn lô, ôm sàn mạnh dạn rót tiền đầu cơ, bởi dự án và khách hàng được tiếp cận gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. "Giá gốc dưới 15 triệu đồng/m2. Người mua lại được vay tiền ưu đãi của ngân hàng để trả nợ dài hạn. Đầu tư vào những dự án kiểu này chắc chắn sẽ… thắng lớn", anh Huy, một trùm đầu cơ mới nổi tại khu vực Mỹ Đình, Hà Nội nói.
Theo đó, danh sách dự án trọng điểm của những nhà đầu tư nhỏ lẻ (kết hợp thành nhóm), một số sàn giao dịch chuyên "ôm sàn" lúc này bao gồm: CT11, CT12 Kim Văn – Kim Lũ, Đại Thanh, VP5 Linh Đàm, 102 Trường Chinh, hay mới nhất là VP6 Linh Đàm. Ít thì 40-50 triệu đồng/căn, nhiều thì 150 – 200 triệu đồng/căn. Giữa một "biển" chung cư vẫn "chìm nghỉm" hàng trăm nghìn căn hộ tồn kho, hàng trăm căn hộ giá rẻ (bán chênh) vẫn "đắt như tôm tươi".

"Phen này ta quyết đi"... ôm đất

"Hậu" Thông tư 03 của Bộ Xây dựng, là kế hoạch đòi tiền, đòi quyền lợi sát sườn của khách hàng đã và đang mua chung cư thương mại. Chưa có thống kê chính xác số lượng căn hộ đã bán cho người dân với cách tính tim tường trong nhiều năm qua. Chỉ biết rằng, nhiều người trong tập thể khách hàng đó đã "ngậm bồ hòn làm ngọt" vì thừa hiểu, "mưu sự tại nhân, thành sự tại thiên".

Dù sao, doanh nghiệp cũng đã làm theo luật cho phép, "ép" ngược lại họ theo bất cứ điều khoản hành chính (có hiệu lực tại thời điểm hiện tại) đều gây hiệu ứng khó lường. Về phần mình, những ai thấu hiểu pháp luật xây dựng, am tường các chiêu làm hàng của doanh nghiệp lẫn giới đầu tư, đang tự lên kế hoạch mua nhà, đất một cách khôn khéo nhất.

Chị Lan, một công chức ngành bưu chính gốc Hà thành, vừa tập hợp được một nhóm 15 người (đại diện cho 15 gia đình) cùng thực hiện kế hoạch… "ôm" 1-2 sàn của dự án VP6 Linh Đàm (Xí nghiệp Xây dựng số 1 Điện Biên sắp mở bán). Người làm cán bộ y tế, người công tác nghiên cứu, có người là chiến sỹ công an…Họ đều có nhu cầu ở cấp bách, và túi tiền có hạn. Chậm chân tại các dự án Đại Thanh hay VP5 Linh Đàm, nhiều khách hàng đã chuẩn bị sẵn sàng cho cuộc mở bán dự án VP6 lần này (dự kiến tháng 4, tháng 5/2014). Mức tài chính sẵn có của họ chỉ ở mặt bằng 100-200 triệu đồng, cộng thêm khoản vay ngân hàng là xấp xỉ đơn giá do chủ đầu tư công bố trước đó (đóng 200 triệu đồng mỗi đợt thanh toán, giá gốc từ 13-15,5 triệu đồng/m2).

Điều khác biệt trong cách thức tiếp cận mua hàng trực tiếp với doanh nghiệp, chính là các hộ gia đình liên kết thành 1 nhóm và cử đại diện làm việc với chủ đầu tư. Đại diện này chính là một sàn giao dịch BĐS có uy tín, chuyên môn và giao kết ủy quyền rõ ràng với tập thể khách hàng.

Như vậy, việc đặt mua theo cả sàn xây dựng (gồm các căn cùng tầng) được hy vọng giảm bớt (chứ không thể triệt bỏ!) số tiền chênh "vô lý" như hiện nay giới trung gian đầu tư vẫn "hét" vài trăm triệu/căn. Được biết, dự án khởi công vào tháng 1/2014 và sẽ bàn giao vào 2015, với các căn hộ diện tích từ 45 – 90 m2. Rõ ràng, dân kinh doanh nhà đất còn nhiều "đất diễn" lắm…