BĐS: Cuộc ngược dòng về tâm

Nếu như thời kỳ sôi động, BĐS sốt mọi nơi từ nội đô ra ngoại thành thì ở giai đoạn hồi phục lại đang dồn về tâm thành phố và tìm kiếm các khu nhà gần nội đô.

Đã có dấu hiệu hồi phục thị trường nhà đất. Điều đó được nhìn nhận qua chỉ số thanh khoản thị trường từ quý III/2013 đến nay đã tăng đều khoảng 3 – 5% qua mỗi quý. Dường như, cung và cầu gặp nhau ngày càng nhiều và tiền chảy vào nhà đất nhiều hơn.

Tuy nhiên, sự hồi phục không dành cho tất cả mà chỉ ở những phân khúc nhất định và những khu vực nhất định. Ông Trần Như Trung – Phó Tổng giám đốc Tân Hoàng Minh - cho biết: “Sự hồi phục mới nhìn thấy ở chung cư còn văn phòng thì vẫn trong đà giảm giá và bán lẻ vẫn chưa nhúc nhích gì”.

Tuy nhiên, nói như thế không có nghĩa cơ hội dành cho mọi dự án. Có thế thấy những dự án được quan tâm trước hết là các dự án có vị trí tốt, kết nối giao thông, gắn với hạ tầng xã hội như: chợ, trường học và các tiện ích văn hóa công cộng. Các dự án như thế thường chỉ ở nội đô.

Có thể kể đến một số dự án D’. Le Pont D’or Hoàng Cầu ở trung tâm quận Đống Đa, bên cạnh hồ Hoàng Cầu có mức giá 33,4 – 38 triệu đồng/m2 cho một dự án cao cấp. Xa hơn ra các quận mới có một số dự án như Watermark ở Tây Hồ hay 102 Trường Chinh ở Thanh Xuân hay mới khởi công như Discovery complex ở Cầu Giấy….

Thực tế, qua việc bán hàng giữa những dự án nội đô với những dự án trên các trục đường nóng trước đây như 32, Lê Văn Lương để thấy vị trí, cơ sở hạ tầng có ý nghĩa quyết định.

Số liệu bán hàng cho thấy chỉ có một vài dự án ở Đống Đa, Tây Hồ hay một phần ở Thanh Xuân hay Cầu Giấy còn có khách… Điều này cho thấy, xu hướng chính trên thị trường Hà Nội là khách hàng đang co mạnh về tâm nội đô và nhất là các quận nội thành cũ.

Số dự án được xem là nội đô ở Hà Nội chỉ đếm trên đầu ngón tay và một số ít căn hộ tồn lại trong các dự án cũ với số lượng không đáng kể. Trong khi số căn hộ của mỗi dự án cũng không lớn.

Điểm mặt các dự án có thể thấy: D’. Le Pont D’or Hoàng Cầu – Đống Đa có khoảng 300 căn, Water Mark – Tây Hồ chỉ có trên 100 căn hộ. Xa hơn, ra Cầu Giấy có Discovery Complex; Đông Đô –Hoàng Quốc Việt cũng chỉ có dưới 100 căn mà mới chỉ bắt đầu xây.

Nhà nội đô: Đầu tư giá trị dài hạn

Sau thời kỳ bỏ tiền vào các dự án ở khu mới hay trên các trục phát triển tương lai nhà đầu tư đã vỡ mộng vì dự án tên đẹp, vẽ ra long lanh nhưng không có hạ tầng kết nối. Những khu chung cư nổi lên giữa đồng hay biệt thự trơ trọi cách trung tâm cả 15 – 20 km đã khiến người dân quá ngán. Và khi đó người ta vội vàng đổ về nội đô.

Trong các khu nội đô thì đắt và hiếm nhất thuộc về 4 quận nội thành cũ. Trong đó, Hoàn Kiếm, Ba Đình được xem là hết hàng. Còn lại Đống Đa được đặt vào sự lựa chọn số 1. Nơi đây được xem là nằm trong lõi của Thủ đô với các hạ tầng giao thông đồng bộ và ngày càng được đầu tư hoàn chỉnh. Các dịch vụ công cộng – xã hội như trường học, chợ, văn hóa – thể thao đều có sẵn trên một nền tảng dân trí cao và quản lý đô thị khá.

Chọn một căn nhà ở đây coi như nghiễm nhiên được hưởng các dịch vụ có sẵn. Vì thế, trong khi việc bán hàng là điều khó khăn của nhiều dự án thì ở các dự án nội đô đó không còn là vấn đề. Tại D’.Le Pont D’or Hoàng Cầu có 1/3 số căn hộ của dự án này đã được đăng ký mua, bởi chính vị trí đắc địa và giá cả hợp lý. Trong khi đó, Watermark hay Discovery Complex đều đang được nhiều người quan tâm dù giá có nhỉnh hơn thị trường.

Chọn căn hộ nội đô là một logic dễ hiểu. Với người mua nhà để ở thì việc chọn một nơi ở trung tâm, có dịch vụ tốt là rất lợi thế, nhất là khi người mua nhà đã nếm đủ sự khó khăn từ những khu đô thị ốc đảo, xa trung tâm. Đối với người có tiền đầu tư, việc chọn đầu tư ở trung tâm là hạn chế được rất nhiều rủi ro. Vì thế, dân có tiền đang đổ xô vào trung tâm.

Sức nóng của thị trường đang hồi phục từ nội thành đã cho thấy điều đó. Tuy nhiên, cơ hội chọn căn hộ nội đô hiện không có nhiều. Điểm qua các dự án thì số lượng dự án và căn hộ là khá khan hiếm. Đây dường như là một quy luật. Bây giờ, để kiếm được một mảnh đất để xây chung cư ở các quận lõi nội thành gần như không thể, nếu có cũng diện tích nhỏ và khi xây dựng sẽ bị khống chế chiều cao. Đó là chưa kể đến người có đất, có tiền ở trung tâm cũng không mặn mà với việc xây chưng cư bán lấy tiền một lần mà chọn các hình thức đầu tư khác để có tiền dài hạn và tài sản tăng dần.

Vì thế, có thể nói đầu tư vào nội đô cơ hội không còn nhiều khi giá trị đang ngày càng tăng lên. Việc tìm mua được căn hộ nội đô, nhất là trong vùng lõi đang trở nên khan hiếm. Điều này khiến cho các chủ dự án nắm giữ vị trí nội đô đang khá an tâm trong việc bán hàng. Bởi vì với số lượng tính theo con số vài trăm căn so với nhu cầu tìm nhà nội đô thì hẳn không lo thiếu khách vì chính khách hàng cũng hiểu giá trị ngày càng tăng thêm của căn hộ nội đô.

Mới đây, Hà Nội đã có quyết định về việc dừng cấp phép các dự án nội đô đã khiến cho cơ hội mua nhà trong các quận trung tâm trở nên ngày càng ít. Và theo quy luật cung cầu của thị trường, giá cả khó mà đứng yên khi cung ít mà cầu nhiều. Và nhiều lúc khi đó, giá sẽ không còn nằm trong tầm kiểm soát của chủ đầu tư mà chính là sự chọn lọc và đánh giá theo đúng cung – cầu.