Bất đồng về "sở hữu chung" ở chung cư: Mỗi bên có lý lẽ riêng

Nảy sinh vấn đề mới về giao dịch dân sự.

Không chỉ tại TP.HCM mà ở Hà Nội, nhiều cư dân của các khu chung cư, khu đô thị mới như Trung Hòa - Nhân Chính; The Manor... cũng căng thẳng với chủ đầu tư xoay quanh phần "sở hữu chung". Và mỗi bên cũng đều có những lý lẽ riêng.

Các chủ đầu tư nói gì?

Theo một cán bộ của Tập đoàn Bitexco, chủ đầu tư khu The Manor, trong hợp đồng bán căn hộ cho các hộ dân, đã có điều khoản nói rõ, toàn bộ diện tích hầm, nhà thể chất, bể bơi... thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Không có chuyện chi phí xây dựng tầng hầm được phân bổ cho các căn hộ bởi vì suất đầu tư tầng hầm và diện tích ở là khác nhau. Thông thường suất đầu tư hầm cao gấp hơn 2 lần suất đầu tư trên m2 diện tích ở. "Tại Hà Nội, một số chung cư cao cấp bán căn hộ đồng thời bán luôn cả diện tích để xe (tòa nhà Pacific 76 Lý Thường Kiệt ngoài bán căn hộ, ai có nhu cầu sẽ được chủ đầu tư bán một suất để ô tô với giá 400 triệu đồng tại tầng hầm - PV), khi đó mới có thể để xe miễn phí", vị cán bộ này nói.

Ông cũng đề nghị: "Bộ Xây dựng nên chủ trì, lấy ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp và cả người dân để xây dựng những quy định mang tính nguyên tắc nhằm thống nhất cách hiểu, tránh gây tranh chấp trong những trường hợp này".

Phía Vinaconex, chủ đầu tư khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính - thì cho rằng, quyết định giao đất dự án của mình được ban hành trước ngày quyết định về vận hành, khai thác khu đô thị mới kể trên của UBND thành phố ban hành, do đó khu Trung Hòa - Nhân Chính không chịu sự điều tiết của quy định này. Ngoài ra, khi xây dựng phương án kinh doanh, Vinaconex đã tách tầng 1 ra quyết toán và xác định chủ sở hữu thuộc Vinaconex, do vậy không có căn cứ để giải quyết theo kiến nghị của người dân. UBND TP Hà Nội sau đó cũng không nhắc lại vụ việc này, còn người dân đương nhiên đành chấp nhận trong sự ấm ức.

Còn Công ty Phú Hưng Gia (chủ đầu tư chung cư Botanic Towers tại TP.HCM) cho rằng, khi triển khai mua bán căn hộ Botanic Towers, Phú Hưng Gia chỉ cam kết chuyển quyền sử dụng cho khách hàng phần diện tích căn hộ đã mua và sẽ trao giấy chứng nhận sở hữu nhà cho phần diện tích này. Theo Công ty Phú Hưng Gia, công ty được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp toàn bộ chủ quyền chung cư với tổng diện tích sàn xây dựng là 43.824,97m2; khi công ty bán cho khách hàng 29.324m2 trên tổng số 268 căn hộ thì phần còn lại đương nhiên thuộc quyền sở hữu của công ty.

Về việc tại sao hợp đồng mua bán ký giữa Phú Hưng Gia và cư dân Botanic, có hợp đồng thêm điều khoản 7.1.3, có hợp đồng không điều khoản này, bà Lê Thúy Hương, Tổng giám đốc Công ty Phú Hưng Gia, giải thích, đây là hợp đồng dân sự nên hai bên có thể thỏa thuận về những điều khoản. Nếu thay đổi một số điều khoản mà các hộ dân sống tại đây cảm thấy thoải mái thì công ty sẵn sàng, miễn sao không thay đổi về công năng, cấu trúc của tòa nhà.

"Việc sở hữu chung, sở hữu riêng đã có pháp luật quy định. Nếu quy định đó là của chủ đầu tư, dù chúng tôi không ghi trong hợp đồng thì phần sở hữu đó cũng vẫn là của Phú Hưng Gia và ngược lại" - bà Hương nói.

"Chưa có một quy định luật pháp rõ ràng"

Mặc dù khoản 2 điều 25 của Quy chế quản lý và sử dụng chung cư do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định 08 ngày 28.5.2008 ghi rõ trong quá trình quản lý và sử dụng chung cư, nếu có tranh chấp quyền sử dụng sẽ được giải quyết trên cơ sở hòa giải, nếu không hòa giải được thì chuyển tòa án giải quyết. Nhưng thực tế cho thấy, căn cứ để hòa giải là rất khó.

Tầng 1 khu Trung Hòa - Nhân Chính
được xác định là của chủ đầu tư
- Ảnh: Ngọc Thắng

Tại điều 70 Luật Nhà ở và điều 4 của Quy chế quản lý và sử dụng chung cư, đều cho rằng "phần sở hữu chung" bao gồm: "a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe... và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào".

Với các quy định này, các phần "phần sở hữu chung" như nhà trẻ, phòng cộng đồng, thư viện, tầng hầm, tầng trệt... không được ghi khiến cho việc giải quyết càng khó khăn hơn. Nếu hai bên khởi kiện ra tòa, thì căn cứ giải quyết vụ việc chỉ trên cơ sở hợp đồng mua bán và được xử theo pháp luật dân sự.

Chánh thanh tra Bộ Xây dựng Phạm Gia Yên cho rằng, để khẳng định diện tích sử dụng chung trong nhà chung cư - chủ yếu tranh chấp liên quan đến tầng hầm, bể bơi, nhà thể chất... thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư hay sở hữu chung của các hộ dân mua nhà trong đó phải căn cứ trước hết vào quyết định đầu tư được phê duyệt, phương án giá kinh doanh của chủ đầu tư và hợp đồng mua bán giữa hai bên. Theo ông Yên, nếu chi phí đầu tư xây dựng (tầng hầm, tầng 1, nhà thể chất... - PV) đã được phân bổ vào giá thành mỗi m2 căn hộ bán cho người sử dụng thì diện tích chung ấy thuộc quyền sở hữu của các hộ dân; trong trường hợp không phân bổ theo phương án ấy thì đương nhiên thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư.

Tiếp xúc với PV Thanh Niên, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà cũng khẳng định, chưa có một quy định luật pháp rõ ràng về vấn đề này. "Cơ bản nhất vẫn là việc phải công khai, minh bạch trong quá trình thương thảo hợp đồng mua bán" - ông Hà nói.

Một cán bộ quản lý nhà, Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, do đây là vấn đề mới, bản thân nhiều chủ đầu tư cũng không lường hết được, cộng với người dân mua nhà thực chất không có sự "thỏa thuận" hợp đồng nên các mẫu hợp đồng mua bán nhà (lưu giữ tại cơ quan quản lý Nhà nước) thường không có điều khoản về diện tích sử dụng chung. Đến khi tranh chấp phát sinh rất khó cho cơ quan quản lý có thể giải quyết.

Luật sư Nguyễn Hải Hương, Công ty Luật Hồng Hà cho biết, trong những trường hợp như thế này thì hợp đồng mua bán là căn cứ pháp lý cao nhất. Do vậy người dân hết sức lưu ý khi thương thảo hợp đồng để tránh bị thiệt thòi.

Giải quyết vụ khiếu nại "đòi diện tích sử dụng chung" của các hộ dân khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội) năm 2006, UBND TP Hà Nội khi đó đã bàn đến việc thu hồi toàn bộ diện tích tầng 1 (đang được chủ đầu tư cho thuê) theo Quyết định 123 để trả lại cho cư dân. Tuy nhiên, kết luận của Thanh tra Bộ Tài chính sau đó lại chỉ ra rằng: vốn đầu tư xây dựng tầng 1 nhà chung cư này là vốn của chủ đầu tư, không phân bổ vào giá bán căn hộ nên tài sản hình thành sau đầu tư là tài sản thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp.

Điều 225 - Bộ luật Dân sự 2005 (về sở hữu chung trong nhà chung cư) quy định:

1. Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu.

2. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung...

Chung cư cao cấp: Bất đồng về sở hữu chung

DiaOcOnline.vn - Theo Thanh Niên