Bất động sản TP.HCM: Sốt giá “ảo" làm méo mó thị trường

Giá đất nền ở một số huyện ngoại thành TP.HCM trong những ngày qua mặc dù không còn “sốt xình xịch” như trước đó, nhưng vẫn ở mức cao. Bao giờ người mua đất mới được mua với giá trị thực khi mà giới cò đất còn tung hoành thổi giá? 

Cò thổi giá đất

Theo tìm hiểu tại huyện Bình Chánh và huyện Nhà Bè- nơi có giá đất tăng cao nhất, người dân cho biết hầu hết đất rao bán và tăng giá trong thời gian qua là đất thổ vườn trong các khu dân cư nông thôn. Thậm chí có nhiều trường hợp một số khu đất nông nghiệp cũng bị phân lô bán giấy tay trái pháp luật.

Tại huyện Bình Chánh, một khu đất nông nghiệp trồng cây lâu năm rộng trên 1.800 m2, đến hết năm 2018 là hết thời hạn thuê đất, nhưng cũng được cò đất rao bán với giá 2,2 tỷ đồng, với lời giới thiệu rất hấp dẫn: “Chị mua xong, xin chuyển sang đất xây dựng, phân thành hơn chục lô dạng đất biệt thự, bán lời khủng luôn. Nếu chị không rành về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì mua rồi bán lại cho người khác, nhưng kiếm lời ít hơn!”.

Đúng như lời cò đất, phần lớn các lô đất tại Bình Chánh, Nhà Bè được mua bán trong thời gian qua đều do nhà đầu tư lướt sóng và qua tay cò đất. Nhiều lô đất được mua đi, bán lại nhiều lần chỉ trong thời gian vài tháng, với giá thổi lên gần gấp đôi. Không chỉ ở Bình Chánh, Nhà Bè, trên thực tế, hầu hết giao dịch bất động sản hiện nay không phải của người mua nhà đất để ở mà chỉ là sự chuyển nhượng của giới đầu cơ.

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thời gian qua đã xuất hiện hiện tượng sốt giá “ảo" trong phân khúc đất nền ở các quận, huyện như: quận 9, quận 12, quận Thủ Đức, huyện Nhà Bè, huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, huyện Cần Giờ.

Chỉ tính trong vòng một năm qua, giá đất nền đã tăng trên dưới 30%, cá biệt có khu vực giá tăng đến trên dưới 70%. Chẳng hạn, đất nền tại một số khu vực phân lô ở quận 9, quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2; giá đất nền tại thị trấn Cần Thạnh, xã Long Hòa (huyện Cần Giờ) có vị trí đã lên đến 10-12 triệu đồng/m2; giá đất nông nghiệp một số khu vực tại huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi đã tăng đến trên dưới 50% trong 4 tháng đầu năm 2017, trong đó đất nền mặt tiền quốc lộ 22 cũng đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nguyên nhân chính khiến giá đất vùng ven tăng quá cao trong thời gian qua do giới đầu nậu và cò đất làm giá, thổi giá đất nền tại các quận ven và huyện ngoại thành, với thủ đoạn tung hỏa mù, thực thực hư hư, lợi dụng các thành quả phát triển hạ tầng giao thông của thành phố, các thông tin chính thống, tung tin thất thiệt, kể cả lợi dụng các tin đồn để kích giá, thổi giá, đẩy giá, tạo sóng lướt sóng để thủ lợi tối đa trong phân khúc thị trường đất nền ở các quận ven và các huyện ngoại thành.

Ngoài ra, còn một số nguyên nhân nữa tác động, như: Sự phát triển rất mạnh hệ thống hạ tầng đô thị, trước hết là hệ thống hạ tầng giao thông của thành phố; do chưa có định hướng dư luận kịp thời để xử lý hiệu quả những tin đồn không chính thống, truyền miệng như tin đồn về khả năng chuyển huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn thành quận; hoặc hình thành mô hình thành phố trong thành phố ở phía Đông, phía Tây, phía Nam TP.HCM, đã bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền ở các khu vực này.

Làm méo mó thị trường

Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, thông tin đón đầu quy hoạch thường được giới đầu tư quan tâm, mang yếu tố thị trường, khó kiểm soát được. Tuy nhiên, cần phải cảnh báo rằng, rủi ro từ việc này là rất lớn, bởi người có lợi trong việc này chính là những “cò” đất, còn những người chịu nhiều rủi ro là những người đến sau, khi giá đất đã bị đẩy lên cao không đúng giá trị thật.

Phân tích của HoREA cũng cho thấy, cơn sốt giá “ảo" đất nền này rất nguy hiểm, đã và đang tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm méo mó thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đe dọa sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản, cần phải có các giải pháp hạ nhiệt kịp thời, hiệu quả, không để xảy ra vỡ "bong bóng" gây thiệt hại dây chuyền trên thị trường bất động sản.

Thực tế cho thấy, nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp "lướt sóng" theo tâm lý đám đông có thể bị sập bẫy, bị thiệt hại nặng khi thị trường hạ nhiệt.

Để hạ nhiệt sốt giá “ảo" đất nền hiện nay, HoREA kiến nghị, lãnh đạo thành phố công bố rõ hiện nay chưa có chủ trương chuyển đổi huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn thành quận, hoặc thành lập tổ chức hành chính thành phố trong thành phố ở khu đông, khu nam, khu Tây TP.HCM.

Đồng thời, Hiệp hội cũng đề nghị lãnh đạo thành phố chỉ đạo các nhà đầu tư khẩn trương trình các dự án đầu tư  để được xét duyệt theo quy định và sớm công bố kết quả xét duyệt để người dân hiểu rõ thông tin, tránh bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền ở các khu vực có dự án.

Thành phố cũng sớm ban hành Quyết định thay thế Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa, tạo điều kiện cho các hộ gia đình đông người có nhu cầu tách thửa ra riêng, nhưng cần có cơ chế quản lý chặt chẽ để tránh trường hợp bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thực hiện tách thửa, phân lô bán nền tràn lan, cũng là một nguyên nhân dẫn tới cơn sốt giá “ảo" đất nền như trong thời gian qua, làm ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của đô thị và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản…

Để hạ nhiệt sốt giá “ảo" đất nền hiện nay, HoREA kiến nghị, lãnh đạo thành phố công bố rõ hiện nay chưa có chủ trương chuyển đổi huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn thành quận, hoặc thành lập tổ chức hành chính thành phố trong thành phố ở khu đông, khu nam, khu Tây TP.HCM. Đồng thời, Hiệp hội cũng đề nghị lãnh đạo thành phố chỉ đạo các nhà đầu tư khẩn trương trình các dự án đầu tư để được xét duyệt theo quy định và sớm công bố kết quả xét duyệt để người dân hiểu rõ thông tin, tránh bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền ở các khu vực có dự án.