Nhiều lo ngại về dự thảo tách thửa đất

Điều kiện hạ tầng tại các quận, huyện rất khác nhau, việc siết hết không cho đất ở thuộc khu dân cư mới tách thửa là chưa hợp lý.

Mới đây, Sở TN&MT TP.HCM đã trình TP dự thảo quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa nhằm thay thế Quyết định (QĐ) 33/2014.

Nhiều ý kiến băn khoăn khi dự thảo không cho phép đất ở thuộc khu dân cư mới được tách thửa. Bên cạnh, giải pháp hạn chế việc chia nhỏ thửa đất tại dự thảo cũng nhận được nhiều góp ý.

Ách tắc, thiệt thòi cho dân

Ông Nguyễn Thành Phương, Phó Chủ tịch UBND quận Phú Nhuận, cho biết theo quy hoạch được duyệt, quận Phú Nhuận có ba khu vực được quy hoạch là khu dân cư xây dựng mới.

“Gọi là khu dân cư mới nhưng thực chất khu vực này đã lấp đầy nhà ở. Tuy nhiên, do khu vực chưa được khang trang nên các cơ quan lập quy hoạch khoanh lại làm khu dân cư xây dựng mới” - ông Phương cho biết.

Theo ông Phương, mục đích của việc quy hoạch này là để kêu gọi đầu tư nhưng nhiều năm qua không có nhà đầu tư nào tham gia. Trong thời gian qua, để đảm bảo quyền lợi người dân, tại quận Phú Nhuận, người sử dụng đất ở thuộc khu vực quy hoạch dân cư xây dựng mới được tách thửa, cấp phép xây dựng như trường hợp khu dân cư hiện hữu.

“Giờ đây, dự thảo không cho phép trường hợp này được tách thửa sẽ gây ách tắc, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân” - ông Phương lo ngại.

Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân Nguyễn Gia Thái Bình cũng nhìn nhận có sự bất cập giữa quy định của ngành quản lý đất đai và ngành quy hoạch xây dựng. Luật Đất đai chỉ có quy định đất ở, không phân chia đất ở hiện hữu hay xây dựng mới. Tuy nhiên, quy hoạch xây dựng thì lại chia đất ở thành đất ở hiện hữu, đất ở xây dựng mới, đất ở hỗn hợp..., kéo theo sự phân biệt đối xử giữa các loại đất ở trong tách thửa, cấp phép xây dựng.

“Đất ở khu dân cư mới cũng là đất ở theo quy định tại Luật Đất đai, họ được chuyển mục đích thành đất ở, cũng nộp tiền sử dụng đất như khu dân cư hiện hữu. Thế nhưng họ không được tách thửa thì rất thiệt thòi” - ông Bình nhận xét.

Thiếu cơ sở cho “nhà hiện hữu”

Một nội dung mới được các quận, huyện đặc biệt quan tâm là giải thích “thửa đất có nhà hiện hữu” tại dự thảo.

Theo QĐ 33/2014 và dự thảo thay thế, “thửa đất có nhà hiện hữu” được tách thửa thì diện tích nhỏ hơn so với tách thửa đối với đất trống (chênh lệch rất nhiều, từ 30 m2 trở lên). Tuy nhiên, hiểu thế nào là “có nhà hiện hữu” thì chưa được hướng dẫn trong QĐ 33.

Qua tìm hiểu của chúng tôi, quy định trên tại QĐ 33 gần như bị vô hiệu hóa, chẳng hạn tại quận 12, quận Thủ Đức… Theo QĐ 33, tại các quận này, đất trống tách thửa phải đảm bảo ít nhất 80 m2, đất có nhà hiện hữu thì ít nhất 50 m2. Thế là các doanh nghiệp đi gom đất và đứng tên cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng khu đất thành đất ở, xin quận đầu tư hạ tầng (đường giao thông, điện, cống thoát nước…). Sau đó, họ tách khu đất lớn thành nhiều thửa đất trống diện tích khoảng 120 m2 (đảm bảo đúng QĐ 33).

Tiếp đến, chủ đầu tư xin phép xây dựng nhà ở cho các thửa đất mới tách rồi áp dụng quy định “tách thửa cho “trường hợp thửa đất có nhà hiện hữu”” tại QĐ 33 để tách tiếp làm đôi, mỗi thửa chỉ cần trên 50 m2 như QĐ 33 yêu cầu và bán cho người mua. Thậm chí nhiều trường hợp chủ đầu tư xây nhà tạm chừng 30 m2 để tách thửa rồi bán, sẵn sàng đập nhà tạm xây lại. Vấn đề ở chỗ các cá nhân này thực hiện đúng quy định pháp luật.

“Họ xin phép xây dựng nhà đúng pháp luật, sau đó xin tách tiếp cũng đúng QĐ 33 nên không thể cấm” - Phó Trưởng phòng TN&MT quận 12 Phan Phương Bình cho hay.

Nhằm ngăn chặn việc xin phép xây dựng nhà ở rồi tách tiếp để “hưởng” suất nhỏ hơn, tại dự thảo thay thế QĐ 33, Sở TN&MT hướng dẫn: “Đất có nhà hiện hữu” thì “nhà hiện hữu” phải thỏa điều kiện là có trước QĐ 33 và phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.

“Cơ sở cho quy định này là không có, tại sao đất có nhà lại khác đất trống thửa?” - ông Phan Phương Bình bày tỏ.

Theo ông Bình, để giải quyết vấn đề thì không nên phân chia đất trống hay đất có nhà ở như QĐ 33 và dự thảo, thay vào đó chỉ quy định một diện tích khi tách thửa. Bên cạnh, cần thiết bổ sung quy định giao UBND quận, huyện phê duyệt tổng mặt bằng khu đất khi các cá nhân xin đầu tư hạ tầng và tách thửa.

“Khu đất đã được quận, huyện phê duyệt tổng mặt bằng thì các thửa đất phải giữ nguyên, không được chia tách nữa” - ông Bình nói.

Đủ cách đối phó

ông Nguyễn Gia Thái Bình, Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân, TP.HCM nhận xét: Việc phân chia “đất trống” và “đất có nhà ở hiện hữu” có diện tích tách thửa khác nhau là không có cơ sở, không phù hợp thực tế, gây nhiều rối rắm, dẫn đến tình trạng người dân tìm đủ cách đối phó. Nếu không tách được các thửa nhỏ hơn thì họ xây nhiều nhà trên một thửa đất rồi bán cho nhiều người, xuất hiện tình trạng nhà ba chung: Chung giấy chứng nhận, chung số nhà, chung giấy phép xây dựng.

“Quận Phú Nhuận cũng đề nghị bỏ việc chia đất trống hay đất có nhà nên thống nhất một diện tích” - ông Nguyễn Thành Phương, Phó Chủ tịch UBND quận Phú Nhuận, đồng tình.

Được biết khi góp ý dự thảo, Sở Tư pháp TP.HCM cũng đề nghị bỏ hướng dẫn “nhà ở hiện hữu” nhưng Sở TN&MT bảo lưu ý kiến này.

Siết hết là không ổn

Quy định về tách thửa tại Luật Đất đai không phân biệt các loại đất ở nhưng dự thảo lại hướng dẫn thì coi chừng chưa đảm bảo về cơ sở pháp lý.

Quy định này nhằm chống tình trạng phân lô các khu đất lớn trống thành những khu dân cư mới nhà cửa lam nham, không đảm bảo hạ tầng, không kết nối. Tuy nhiên, điều kiện hạ tầng tại các quận, huyện rất khác nhau, việc siết hết không cho đất ở thuộc khu dân cư mới được tách thửa thì chưa hợp lý.

Ông Phan Phương Bình, Phó phòng TN&MT quận 12