Bất động sản TPHCM: Quy mô sụt giảm, tồn kho tăng mạnh, đất nền tăng giá ảo

Trong một văn bản gửi lên Thủ tướng Chính phủ và hàng loạt bộ ngành, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã chỉ ra hàng loạt những dấu hiệu đáng quan ngại của thị trường bất động sản TPHCM năm 2019.

Dấu hiệu đầu tiên được HoREA nhắc đến là thu ngân sách từ đất trong năm 2017 đã giảm khoảng 4.570 tỷ đồng, giảm 16,8%; số thu tiền sử dụng đất dự án cũng giảm khoảng 4.037 tỷ đồng, giảm đến 22,5%.

Điều đáng quan tâm là số tiền thu ngân sách từ đất mà các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng. Đặc biệt, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Trong khi đó, quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Thị trường bất động sản thành phố được HoREA đánh giá là chưa phát triển bền vững bởi cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý: Phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp.

Thị trường bất động sản thành phố tiếp tục tình trạng lệch pha cung - cầu. Năm 2018, tại TPHCM, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; Phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; Phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc bất động sản cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.

Tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc bất động sản cao cấp trên địa bàn thành phố tăng mạnh so với năm 2017 cũng là một dấu hiệu đáng quan ngại. Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng giá trị rất lớn, trong đó, có một số doanh nghiệp của thành phố. Theo số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng.

"Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng", báo cáo đưa ra nhận định.

Ngoài ra, HoREA cũng chỉ ra những quan ngại về thể chế hành chính và hệ thống quy phạm pháp luật chưa thật thống nhất, chưa đồng bộ; Tinh thần làm việc của một số cán bộ, công chức có liên quan đến dự án bất động sản bị sụt giảm; Thủ tục hành chính có liên quan đến dự án bất động sản bị trì trệ.

Cùng với đó, tranh chấp tại chung cư gia tăng và diễn biến phức tạp. Số liệu thống kê cho thấy, TPHCM có khoảng 1.000 chung cư. Khoảng hơn 100 chung cư có phát sinh tranh chấp. Có 34 chung cư có tranh chấp đến mức Sở Xây dựng phải thụ lý giải quyết, trong đó, có hơn 10 chung cư có tranh chấp gay gắt.

Về vai trò của chủ đầu tư dự án chung cư cũng có những quan ngại đối với những chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, kém năng lực đã làm tổn hại đến quyền và lợi ích của cư dân chung cư.

Báo cáo của HoREA cũng đề cập tới quan ngại về năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan, làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi