Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 2016: Thách thức và cơ hội

Năm 2015 khép lại với nhiều dấu ấn phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên những khó khăn, thách thức trong năm nay sẽ không hề nhỏ đang đòi hỏi doanh nghiệp cần chung tay phát triển thị trường một cách bền vững và đúng hướng.

Tăng trưởng mạnh

Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản thành phố năm 2015 tiếp tục phục hồi, tăng trưởng mạnh so với năm 2014 trên tất cả các phân khúc. Thành phố có thêm 8,56 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở, diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 17,32m2/người. Giao dịch bất động sản tăng mạnh với hơn 26.000 giao dịch thành công, tăng gấp 1,5 lần so với năm 2014; giá chào bán tăng từ 2 - 15%; trong đó, phân khúc nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc phát triển bền vững - trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thật, mua để ở của đông đảo người tiêu dùng.

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản thành phố (HoREA) cho thấy, tín dụng bất động sản năm 2015 của thành phố đạt 140.000 tỷ đồng, lượng kiều hối đạt 5,5 tỷ USD; trong đó, đầu tư vào bất động sản chiếm 21,6%. Đến nay, trên địa bàn có khoảng 1.000 người nước ngoài đặt chỗ mua nhà, tập trung vào các dự án bất động sản cao cấp, số lượng Việt kiều mua nhà cũng gia tăng hơn trước.

Trong tổng số 14.490 căn tồn kho vào cuối năm 2012, đến nay thị trường đã tiêu thụ được 83,5%. Trong năm 2015, tổng công suất văn phòng cho thuê tại thành phố đạt 1,472 triệu m2, giá thuê trung bình là 541.000 đồng/m2/tháng. Hoạt động mua bán, sáp nhập diễn ra sôi động, nổi bật là thống lĩnh của các doanh nghiệp trong nước, đang dần dần hình thành những tập đoàn phát triển bất động sản lớn như Vingroup, Novaland, Nam Long, Phúc Khang, Phú Mỹ Hưng, M.I.K, TNR Holdings... Về tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, từ đầu năm 2015 đến ngày 30/11/2015, các ngân hàng trên địa bàn thành phố đã giải ngân được 3.235,18 tỷ đồng cho 6.340 khách hàng.

T heo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tháng 1/2016 đã có khoảng 1.600 giao dịch bất động sản thành công, tăng khoảng 3% so với tháng 12/2015. Tính thanh khoản của thị trường tăng cao, phân khúc nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ (căn hộ 1 - 2 phòng ngủ) có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn được giao dịch nhiều.

Đánh giá về thị trường bất động sản thành phố trong bối cảnh hiện nay, ông Trần Bá Dương, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đại Quang Minh chia sẻ, đã có thời gian dài thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng rơi vào tình trạng doanh nghiệp vì lợi nhuận nhảy vào đầu tư nóng vội dẫn đến sai rồi lại phải cơ cấu lại. Bất động sản vẫn chưa định hình được trong nền kinh tế, chỉ mới dừng lại ở tính hấp dẫn của lợi nhuận nhưng giá trị không thật. Tuy nhiên, những năm gần đây thị trường đã phát triển theo hướng giá trị thật hơn. Thành phố Hồ Chí Minh vẫn là thị trường đầu tư an toàn nhất, hiệu quả nhất của cả nước như chính nhiều nhà đầu tư bất động sản nước ngoài nhìn nhận.

Tiềm ẩn nguy cơ bất ổn

Theo nhận định của HoREA, giá bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2015 tăng trung bình từ 5-6% so với năm 2014, cá biệt tăng 10%-15%. Nguyên nhân là do chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản thường tăng giá bán qua mỗi đợt chào bán sản phẩm, sàn giao dịch và nhà môi giới tăng giá bán, nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp mua đi bán lại để kiếm lời.

Do vậy, năm 2016, để hạn chế tác động tiêu cực của việc tăng giá ảo làm méo mó thị trường, các cơ quan Nhà nước liên quan cần nghiên cứu các chính sách, cơ chế và công cụ tác động đến các chủ thể nói trên để giúp cho thị trường phát triển bền vững, bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng. Bên cạnh đó, trong thời gian qua đã xuất hiện hình thức phân lô bán nền có diện tích nhỏ 40-50m2, trong các khu vực quy hoạch dân cư, được cấp phép xây dựng nhà ở và được cấp sổ đỏ đã đáp ứng nhu cầu tách thửa đất nông nghiệp, đất thổ vườn nhưng đồng thời có thể làm gia tăng tình trạng mở rộng đô thị theo kiểu “vết dầu loang”, cần được định hướng lại cũng như có các biện pháp điều chỉnh kịp thời.

“Năm 2015, tại Thành phố Hồ Chí Chí Minh, số lượng nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp chiếm tỷ lệ khoảng 15% trên thị trường, tăng 3 lần so với năm 2014, chủ yếu tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp và phần lớn nhằm vào mục đích mua đi bán lại, hưởng chênh lệch giá. Trong số đó, có đến 70 - 80% nhà đầu tư đi vay, thậm chí vay ngoài xã hội với lãi suất cao nên độ rủi ro rất lớn, là nhân tố tiềm ẩn làm phát sinh nguy cơ bất ổn. Trước tác động của Hiệp định TPP, vấn đề đặt ra là không để thị trường bất động sản bị khống chế bởi những lực lượng đầu cơ, lũng đoạn để đảm bảo thị trường phát triển bền vững cũng như bảo vệ người tiêu dùng,” ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cho rằng, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2016 vẫn còn nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp khi mà lượng người nhập cư tiếp tục gia tăng cơ học; dòng sản phẩm căn hộ 1 tỷ đồng/căn, diện tích 50-70m2 đang phát triển tốt; niềm tin thị trường đã quay trở lại, nhiều doanh nghiệp mở rộng làm ăn và hầu hết đạt kế hoạch đề ra trong năm 2015. Tuy nhiên, năm nay vẫn tiềm ẩn rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản khi mà thị trường chứng khoán có dấu hiệu đi xuống.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn Thương mại-Xây dựng Lê Thành lo ngại, tình trạng đầu cơ đang diễn ra và có xu hướng tăng trong năm nay sẽ là nhân tố gây bất ổn cho thị trường.

Còn theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hội đồng quản trị Hưng Thịnh Corp, thị trường bất động sản trong năm nay có sốt hay không là phụ thuộc vào doanh nghiệp. Bản thân doanh nghiệp đừng tự tạo cơn sốt vì sẽ rất nguy hiểm, cơn sốt qua đi rất nhanh nhưng hệ lụy của nó thì kéo dài. Có một thực tế đáng lo ngại là trong khi giá dầu giảm, giá sắt giảm nhưng giá bất động sản lại tăng. Vì thế, doanh nghiệp cần chung tay bảo vệ thị trường một cách lành mạnh, phát triển đúng hướng, tránh tình trạng chỉ thấy lợi nhuận trước mắt, làm dự án xong kiếm một vài trăm tỷ rồi nghỉ luôn. Mặt khác, doanh nghiệp cũng cần thận trọng khi tung hàng, đừng tự cho sản phẩm của mình là cao cấp.

Bà Đỗ Thị Loan, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HoREA nêu quan điểm, thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn dấu hiệu bất ổn, nhiều dự án vẫn chưa bán được hết. Để tránh tình trạng đóng băng, cần có sự điều tiết, quản lý của cơ quan Nhà nước. Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cần công bố công khai, kịp thời nhu cầu nhà ở để doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược kinh doanh phù hợp, cân đối quỹ đất tránh tình trạng cung vượt quá so với nhu cầu, sức mua.

Phân tích những bất cập hiện nay của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch HoREA cho rằng, Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn hàng trăm dự án bất động sản thoi thóp, ngưng hoạt động, bị thu hồi hoặc chưa khởi công được. Đến năm 2018 thị trường sẽ có thêm khoảng 60.000 căn hộ mới với giá bán từ 3-4 tỷ đồng/căn nhất là tại khu Đông, khu Nam. Liệu rằng, doanh nghiệp có bán được 50% trong số này? Trong khi đó, thị trường vẫn còn quá ít căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng. Thủ tục xây dựng vẫn còn dài, khiến doanh nghiệp tốn nhiều chi phí nên không có giá bán thấp, người tiêu dùng vẫn phải gánh chịu.