Bất động sản: Những sai lầm và các dạng ‘gặp khó’

Số lỗ của các đại gia bất động sản được công bố trong mấy ngày qua cho thấy, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) đã trở nên cấp thiết hơn lúc nào hết.

Các dạng "gặp khó"

Thị trường trì trệ trong hơn 3 năm qua cộng với chính sách thắt chặt tín dụng đã làm cho phần lớn các công ty phát triển bất động sản không còn đủ nguồn lực để tiếp tục thực hiện các dự án. Tái cấu trúc danh mục đầu tư và nguồn nhân lực thực hiện các dự án là những thử thách rất lớn đối với các doanh nghiệp.

Ngay cả một số ít doanh nghiệp có tài chính khá hơn cũng đã nhận ra rằng, cần phải định vị rõ ràng phân khúc mục tiêu của mình, từ đó xác định khu vực phát triển quỹ đất, thiết kế quy hoạch và chi tiết từng căn nhà, tiếp thị phù hợp với phân khúc khách hàng mục tiêu đã lựa chọn. Họ không chỉ cần hợp tác với các đối tác có năng lực tài chính mà còn phải có kinh nghiệp phát triển dự án, đặc biệt là các đối tác trong ngành và phân khúc mục tiêu, am hiểu về thị trường Việt Nam.

Để tìm lối thoát, số các doanh nghiệp đang tính đến chuyện M&A không phải là ít. Vậy nhưng, lại có không ít rào cản mà xuất phát điểm lại từ chính từ người bán.

Và những sai lầm khi buộc phải bán dự án

Có một thực tế, bất chấp việc các chuyên gia cho rằng hoạt động M&A sẽ nở rộ và công khai trong bối cảnh thị trường hiện nay, thông tin về các thương vụ này hiện vẫn còn rất hạn chế. Chính sự úp mở càng khiến thị trường khó hơn. Sở dĩ có chuyện này vì một tỷ lệ lớn các chủ dự án ở Việt Nam vẫn còn rất nặng tâm lý "bán là thất bại" hay mất thể diện, nên chưa thực sự thoải mái khi tiếp xúc với các nhà đầu tư, các quỹ đầu tư hay các đơn vị môi giới. Không vượt qua tâm lý này, các chủ đầu tư đã tự bó buộc mình, không tung ra các chương trình quảng bá cần thiết để giới thiệu dự án đến các đối tượng tiềm năng. Thậm chí, có nhiều chủ tòa nhà yêu cầu giữ lại tên cũ sau khi chuyển nhượng.

Theo ông Marc Towsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, M&A càng phát triển thì doanh nghiệp càng phải minh bạch thông tin, một điều mà các doanh nghiệp Việt Nam lâu nay vẫn còn hạn chế. Hầu hết các đối tác nước ngoài đều có tiêu chuẩn khắt khe về khía cạnh này nên phía bán cần chuẩn bị dự án có tính pháp lý rõ ràng, cũng như sẵn sàng cho các hình thức hợp tác, liên doanh hay hợp đồng hợp tác kinh doanh. Điều này đặc biệt đúng với những đối tác đến từ các quốc gia phát triển như: Nhật, Singapore hay Mỹ. Chính tính minh bạch là thước đo sự chuyên nghiệp và là cơ sở để bên bán, mua có thể gặp được nhau, vậy nên nó là điều kiện cần thiết nhất trong M&A, ông Marc Towsend cho biết.

Một sai lầm nữa mà vị đại diện này của CBRE nhấn mạnh chính là người bán có thói quen chào mức giá mình mong muốn hoặc đã từng mong muốn (thường cao hơn nhiều so với mức có thể chấp nhận) bất chấp sự bất hợp lý này sẽ khiến người mua bỏ qua thay vì mất thời gian tiếp cận dự án. "Hãy đặt vị trí mình là người mua rồi hãy đưa ra mức giá chào bán. Hoặc nhờ một tư vấn độc lập định giá. Thêm vào đó, sự linh hoạt của chủ dự án khi đưa ra phương án dự phòng để ứng phó với những thay đổi của thị trường sẽ làm tăng tính hấp dẫn của dự án một cách đáng kể", ông Marc khuyến nghị.

Hiện tại, CBRE Việt Nam ghi nhận, có 3 lựa chọn mà các nhà đầu tư Việt Nam đưa ra: bán đứt toàn bộ dự án; bán từng phần dự án; bán toàn bộ công ty. Theo ông Marc, phương án 2 sẽ khả thi hơn với các nhà đầu tư nước ngoài. Một lưu ý nữa liên quan đến tỷ lệ cổ phần khống chế. Theo khuyến cáo của CBRE Việt Nam, thường đối tác nước ngoài luôn muốn mua cổ phần với tỷ lệ khống chế nên nếu người bán chưa sẵn sàng cho việc từ bỏ quyền kiểm soát thì không cần mất thời gian tiếp cận nhóm khách hàng này.

Dự đoán về đối tượng của các thương vụ M&A, ông Marc Towsend cho rằng, công thức áp đảo sẽ là người bán trong nước và người mua nước ngoài. Tuy vậy, cũng có cơ hội lớn cho trường hợp cả người bán và mua đều là nước ngoài hay thậm chí người bán nước ngoài và người mua trong nước. Thế nhưng, một khi xác định cần phải bán thì điều ông Marc nhấn mạnh là chủ dự án cần phải có sự chuẩn bị chu đáo để đạt được sự hợp tác thành công.

Người mua "ngoại" muốn gì?

Các nhà quản lý quỹ Singapore xem thị trường bất động sản Việt Nam như một trong những điểm đến của năm 2012. Dẫn ra kết quả điều tra này, ông Leon Cheneval, Giám đốc điều hành Cushman & Wakefield Hà Nội nhìn nhận, nhu cầu tìm mua dự án hoặc thậm chí công ty chính là cơ hội để các công ty bất động sản trong nước đẩy mạnh tăng trưởng doanh thu. "Đầu tư nước ngoài sẽ là một nguồn vốn tốt cho thị trường nếu các chủ dự án nắm bắt được", ông Leon nói.

Lưu ý rằng, Việt Nam đã mất đi phần nào lợi thế thu hút vốn FDI so với các nước trong khu vực châu Á như Indonesia, Trung Quốc, nhưng ông Marc Towsend vẫn tin tưởng, các nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm theo dõi mọi động thái của Chính phủ Việt Nam. Khi Chính phủ kiềm chế lạm phát ở mức 10-12%/năm, giảm lãi suất cho vay, khôi phục niềm tin với tiền đồng Việt Nam, thị trường ổn định, các nhà đầu tư sẽ yên tâm quay lại thị trường.

Phân khúc nào sẽ được M&A sôi động nhất? Theo ông Marc Towsend, các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến dự án căn hộ, những dự án còn dang dở, hoặc xây thô. Tuy nhiên, lựa chọn phân khúc nào còn tùy vào nhà đầu tư. Chẳng hạn, nhà đầu tư Nhật không e ngại những dự án thuê đất, thuê nhà 50 năm; nhà đầu tư phương Tây quan tâm đến dự án căn hộ… Nhìn chung, thị trường Việt Nam vẫn là thị trường trẻ, dân số phát triển, người tiêu dùng trẻ, trung lưu vẫn có nhu cầu cao với những dự án nhà ở, căn hộ nên các dự án này vẫn có nhiều tiềm năng cho các nhà đầu tư. Điều ông Marc Towsend muốn nhấn mạnh là: "Các chủ đầu tư hãy trở thành người chơi chủ động hơn trong một cục diện đã khác xưa rất nhiều". Một khi "chợ" đông người bán, cơ hội có thể vuột qua chỉ trong gang tấc!

Nhìn vào luồng FDI toàn cầu

sẽ nhận thấy, dấu hiệu tích cực. Trong 80 tỷ USD FDI, 48% FDI chảy vào các nước ASEAN, trong đó Việt Nam nhận được 8,2 tỷ USD, hay 10% FDI của toàn khu vực. Dự kiến, FDI trong lĩnh vực bất động sản sẽ tăng khoảng 4% năm 2012, Giám đốc điều hành Cushman&Wakefield Hà Nội Leon Cheneval phân tích.

Tổng giá trị thương vụ M&A

trong lĩnh vực bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2011 tại Việt Nam đạt 251 triệu đô la Mỹ, xếp thứ 3 chỉ sau các lĩnh vực hàng tiêu dùng và tài chính.

(nguồn: stoxplus.com, 2012)