Bất động sản Hà Nội: Thị trường của người mua

Thị trường nhà ở tại Hà Nội đã chuyển từ của người bán sang người mua.Tuy nhiên, tiềm năng của thị trường vẫn còn rất nhiều với những chủ đầu tư bất động sản thiết kế được các sản phẩm gần hơn với người mua cuối cùng.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn đặc biệt, đòi hỏi sự cân nhắc toàn diện và thận trọng để có được những hiểu biết sâu rộng và nhận định đúng đắn. Những cơ hội dài hạn và thử thách ngắn hạn đang đan xen nhau.

Thách thức ngắn hạn

Nhìn vào những nhân tố vĩ mô, Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/2/2011 của Chính phủ tập trung vào việc kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội, gồm bảy nhóm giải pháp trong đó có việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức dưới 20% trong năm nay; tăng trưởng tổng phương tiện thanh toán ở mức 15%-16%…

Thực hiện Nghị quyết nói trên của Chính phủ, 5 tháng đầu năm nay cả tăng trưởng tín dụng và tổng phương tiện thanh toán đều đứng ở mức thấp, tương ứng là 6,92% và 1,59%. Riêng tăng trưởng tín dụng trong ngành nông nghiệp và xuất khẩu đạt tới 25%. Trong lĩnh vực phi sản xuất (bao gồm bất động sản), tăng trưởng tín dụng giữ mức 16,91%.

Về tăng trưởng kinh tế, so sánh với mức 6,16% tăng trưởng GDP cả nước sáu tháng đầu năm 2010, con số dự kiến 5,6% của sáu tháng đầu năm 2011 có thể được xem là khá tốt xét trong bối cảnh tình hình kinh tế trong nước và thế giới hiện nay. Cũng trong 5 tháng đầu năm, tổng doanh thu hàng hóa và dịch vụ đạt mức tăng trưởng 22,5% so với cùng kỳ năm trước, nếu loại trừ yếu tố lạm phát thì tăng ở mức 10%.

Với thị trường bất động sản Việt Nam, để có cái nhìn sâu, trong số các yếu tố cốt yếu, dòng vốn đầu tư cần được đặt ở trọng tâm. Nói chung, sự phát triển của thị trường bất động sản thường đòi hỏi các loại hình định chế đầu tư khác nhau như quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở và quỹ tín thác bất động sản (REIT). Các tổ chức này thường cung cấp nguồn vốn trung và dài hạn cho khu vực bất động sản trong khi hệ thống ngân hàng chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn đến trung hạn. Do các loại hình định chế đầu tư nêu trên vẫn chưa phổ biến tại Việt Nam, vốn của chủ đầu tư và tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn cung cấp vốn đầu tư chủ yếu.

Hệ thống ngân hàng cũng như các nhà đầu tư và người mua bị phụ thuộc và chịu ảnh hưởng nhiều bởi tình hình kinh tế vĩ mô. Khi nền kinh tế trải qua giai đoạn khó khăn thì cả bên cung lẫn bên cầu đều bị tác động. Chỉ có những nhà đầu tư có nguồn tiền mặt dồi dào mới có thể hưởng lợi từ tình huống này bằng cách mua những tài sản chuyển nhượng với mức giá tương đối hợp lý. Với mức lãi suất khá cao hiện nay, áp lực sẽ tăng đối với những nhà đầu tư sử dụng mức đòn bẩy tài chính cao.

Thị trường Hà Nội

Quý I/2011 thị trường nhà ở tại Hà Nội đón nhận nguồn cung mới dồi dào, đạt 8.200 căn hộ, tương đương hơn một nửa tổng cung của cả năm 2010. Tốc độ bán của phân khúc cao cấp được cải thiện đáng kể so với năm 2010. Các dự án cao cấp mới chào bán có tốc độ bán tốt. Tốc độ bán của các dự án đã chào bán trước đó cũng được cải thiện trong quý này, song vẫn khá chậm so với các dự án mới chào bán gần đây.

Nếu như trong năm 2010, các dự án chào bán cao hơn mức 1.500 USD/m2 thường có tốc độ bán chậm, thì đến Quý I/2011 đã không còn tồn tại mức giá phân định rõ ràng như vậy.

Người mua khó tính hơn khi cân nhắc, so sánh số tiền sẽ bỏ ra với giá trị nhận được từ căn hộ, bao gồm vị trí, danh tiếng chủ đầu tư, thiết kế, chất lượng và tiện ích, trước khi đi đến quyết định mua cuối cùng.

Giá chào bán trên thị trường thứ cấp nhìn chung ổn định, ngoại trừ phân khúc trung cấp có mức tăng giá khá, khoảng 8,5% so với quý trước. Xu hướng giá bình ổn này vẫn tiếp tục trong Quý 2/2011 do nguồn cung mới dự kiến vẫn ở mức cao (4.000 căn) và nhu cầu bị hạn chế.

Cơ hội dài hạn

Khung pháp lý trong lĩnh vực bất động sản luôn hướng đến mục tiêu làm cho thị trường minh bạch hơn để bảo vệ người mua, tạo ra một sân chơi cạnh tranh công bằng, và cuối cùng là nhằm xây dựng một môi trường kinh doanh lành mạnh cho tất cả các bên liên quan (cụ thể, Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 1 tháng 9 năm 2010 hướng dẫn một số quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP thi hành Luật Nhà ở).

Việc thành lập các hình thức khác nhau của các định chế đầu tư bất động sản sẽ đưa đến khả năng huy động vốn lớn hơn từ các doanh nghiệp, cá nhân và đồng thời giảm bớt các rào cản gia nhập thị trường cho nhà đầu tư cá nhân và nhỏ lẻ.

Việc giảm lãi suất cho vay từ phía ngân hàng sẽ không xảy ra trong một sớm một chiều bởi lãi suất tiền gửi đã giữ mức tương đối cao trong vài năm, do đó trong ngắn hạn và trung hạn có thể áp lực sẽ ngày càng gia tăng đối với những nhà đầu tư mới gia nhập thị trường, xét cả về vốn và kinh nghiệm quản lý. Điều đó có thể dẫn đến các thương vụ sáp nhập và mua lại ngày càng tăng dưới các hình thức khác nhau như mua lại dự án (hoàn toàn hoặc một phần); liên doanh hoặc mua lại cổ phần.

Từ phân tích kinh tế vĩ mô trên, chúng ta có thể thấy rằng để bắt kịp với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội cả năm 2011, dư địa cho tăng trưởng tín dụng và phương tiện thanh toán từ nay tới cuối năm vẫn còn nhiều để có thể đạt được kế hoạch mà Chính phủ đã đặt ra. Một khi tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ hơn, các dòng vốn đầu tư sẽ khiến thị trường “ấm lên” trên góc độ của cả bên cung (các nhà đầu tư) và bên cầu (người mua).

Hiện vẫn còn rất nhiều tiềm năng đối với các chủ đầu tư bất động sản khi đưa các sản phẩm gần hơn tới người mua/sử dụng cuối cùng. Với mức tiết kiệm tương đối cao so với mức chung, người mua nhà ở Hà Nội ít bị ảnh hưởng bởi điều kiện kinh tế vĩ mô khi đưa ra quyết định chọn mua nhà hoặc căn hộ. Phân khúc trung cấp hiện có tiềm năng lớn bởi phân khúc này phục vụ một số lượng lớn dân số có thu nhập trung bình. Theo truyền thống, người Việt Nam chuộng nhà liền đất để an cư, nhưng điều này đang dần thay đổi. Những hộ gia đình trẻ với mức thu nhập trung bình và cao sẽ lựa chọn những khu vực sinh sống có tiêu chuẩn cao về an ninh, môi trường sống, dân trí cao và cơ sở vật chất tốt.

DiaOcOnline.vn - Theo DĐDN