Hướng tín dụng vào cầu bất động sản

Đó là khuyến nghị được đưa ra tại hội thảo về báo cáo tổng quan thị trường bất động sản (BĐS) quý 1 do Công ty tư vấn BĐS Việt Nam (Savills) tổ chức ngày 5/4 tại Hà Nội.

 Các phân khúc có sự hoạt động ổn định và tăng trưởng

Theo đó, báo cáo cho thấy, trong quý 1/2016, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ đạt khoảng 1,1 triệu m2, ổn định so với quý trước nhưng tăng 22% so với cùng kỳ năm 2015. Giá thuê bình quân giảm 1,6% theo quý nhưng tăng 4,9% theo năm. Trung tâm thương mại (TTTM) giảm 3,1% trong khi cả khối để bán lẻ và trung tâm bách hóa đều tăng lần lượt là 3,2% và 4,2%. Tỷ lệ lấp đầy bình quân ổn định trong quý 1 và tăng 4,8% điểm phần trăm theo năm, trong đó khối bán lẻ đế tăng 3 điểm, theo sau là trung tâm bách hóa ở mức tăng 1,4% điểm, riêng TTTM tỷ lệ lấp đầy giảm -1,1 điểm % trong quý 1.

Khảo sát của Savills tiến hành trên 14 TTTM và trung tâm bách hóa tại Hà Nội cho thấy, hiện diện tích trung bình của ngành thời trang chiếm đến 47% tổng diện tích, tiếp đến là ngành thực phẩm và nước giải khát với 27%.

Đối với phân khúc hoạt động văn phòng, so với quý trước, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trung bình tại tất cả các hạng đều tăng, trong đó hạng A tăng 0,2%, hạng B và C cũng tăng lần lượt là 1,8% và 2,1% theo quý. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của hạng A tăng 0,4 điểm %, hạng B 0,6% và hạng C tăng 0,1% trong quý 1.

Theo các chuyên gia, sự gia tăng của giá thuê và tỷ lệ lấp đầy dẫn đến hoạt động của văn phòng dịch vụ hạng A tại trung tâm được cải thiện so với quý 4/2015. Tuy nhiên, năm 2016 sẽ có thêm 9 dự án mới gia nhập thị trường cung cấp khoảng 127.000 m2 nên giá thuê văn phòng trong thời gian tới sẽ vẫn ở mức ổn định.

Ngược lại ở phân khúc căn hộ dịch vụ tỷ lệ lấp đầy và giá phòng bình quân sẽ giảm do nguồn cung tăng 0,4% theo quý và 4% theo năm đạt khoảng 3.708 căn. Mặc dù, theo Cục Đầu tư Nước ngoài, tổng vốn giải ngân FDI đạt 1,5 tỷ USD trong hai tháng đầu năm 2016, tăng 15,4 so với cùng kỳ năm trước, kéo theo nguồn cầu từ khách thuê châu Á tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn. Song với việc có thêm nhiều dự án sẽ gia nhập thị trường hứa hẹn sẽ cung cấp hàng nghìn căn hộ trong năm nay và 2017 thì ở phân khúc này được đánh giá là chưa có khởi sắc về giá cũng như tỷ lệ lấp đầy.

Cùng cảnh đó, hoạt động của phân khúc khách sạn được đánh giá là kém sôi động hơn bởi nguồn cung tăng 1,3% theo quý và 7% theo năm nên khiến cho tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm -6% điểm theo quý, giá phòng bình quân cùng theo đó giảm -15%. Theo Tổng Cục Thống kê Hà Nội, quý 1/2016 Thủ đô đón 761.000 lượt khách quốc tế tăng 28,7% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên ở phân khúc này cũng chưa được đánh giá cao do từ quý 2/2016, sẽ có 34 dự án tương lai sẽ gia nhập thị trường dự kiến cung cấp hàng nghìn phòng cho du khách.

Đối với biệt thự và nhà liền kề, tổng nguồn cung của phân khúc này ước đạt 31.712 căn từ 124 dự án, tăng 1,9% theo quý và 5,6% theo năm. Hà Đông vẫn là quận dẫn đầu nguồn cung với 27% thị phần. Giá thứ cấp trung bình của biệt thự giảm -0,8% theo quý và -2,5% theo năm, trong khi đó giá thứ cấp trung bình của nhà liền kề tăng 1,3% theo quý và 2,9% theo năm. Tương tự, ở phân khúc căn hộ khối lượng giao dịch vẫn tiếp tục tăng, dù tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 16.270 căn tăng 26%/năm. Hiện có 17 dự án đang bán và 8 dự án mới hứa hẹn cung cấp thêm 6.620 căn hộ. Tính đến hết quý 1/2016 đã có 5.600 căn đã được bán, giảm 13%. Đáng chú ý là mặc dù có nhiều dự án mọc lên song số căn hộ đến tay người thực cần vẫn chưa cao do vậy, nhu cầu nhà ở thực cho người dân vẫn còn là đề tài chưa hết “nóng bỏng”.

Nên hướng tín dụng vào cầu BĐS

Với những tín hiệu phục hồi và khả năng phát triển của các phân khúc của thị trường BĐS trong thời gian qua, các chuyên gia nhận định, năm 2016 sẽ có một lượng lớn vốn đầu tư vào lĩnh vực này. Chính vì thế, để thị trường phát triển ổn định, lành mạnh cần có sự tham gia tích cực của hệ thống tín dụng ngân hàng theo hướng nới lỏng cơ chế cho vay với chi phí vốn hợp lý và hỗ trợ trực tiếp cho các chủ đầu tư các dự án có sản phẩm dở dang thuộc các vùng lân cận có tiềm năng sớm phát triển. Đây cũng chính là cơ hội đầu tư tốt để các ngân hàng đẩy nhanh tăng trưởng tín dụng trên nguyên tắc kiểm soát chặt chẽ tính pháp lý, đánh giá đúng tính thanh khoản của sản phẩm tài trợ và kiểm soát chặt chẽ dòng tiền vốn đầu tư và nguồn thu từ sản phẩm tài trợ và kiểm soát chặt chẽ dòng tiền vốn đầu tư và nguồn thu từ sản phẩm đưa vào tiêu thụ giúp phát triển bền vững thị trường.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý nới lỏng tín dụng là điều cần thiết nhưng cần hướng dòng chảy tín dụng vào cầu BĐS hơn là cung BĐS. Hơn nữa, cũng cần có sự hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho cầu nhà ở thật sự và cung BĐS phân khúc sản phẩm trung bình phù hợp với nhu cầu thị trường, đồng thời hạn chế tối đa dòng vốn tín dụng cho hoạt động đầu cơ, kinh doanh BĐS làm méo mó giá cả thị trường như thời gian qua.

Theo đó, các chuyên gia cho rằng, các giải pháp nhằm tăng cường nguồn vốn tín dụng ngân hàng tiếp tục được đẩy mạnh theo hướng mở rộng tín dụng cho lĩnh vực BĐS ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của tổ chức tín dụng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, trong đó ưu tiên tập trung cho vay các dự án BĐS sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với lãi suất phù hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cho vay BĐS bị khống chế; han hành các tiêu chí cho vay đối với các loại BĐS khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án BĐS, nhà ở cao cấp.

Đặc biệt, nên chỉ đạo các tổ chức tín dụng các gói sản phẩm tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp phục vụ hộ gia đình, cá nhân vay mua nhà để ở, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở như người có thu nhập thấp ở đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước dành từ 20-40 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm tùy theo đối tượng sử dụng vốn vay để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại nhà nước cho vay đối với các đối tượng nêu trên.