Bất động sản giữa các vận động trái chiều

Nếu thị trường bất động sản TPHCM sao chép lại kịch bản phục hồi của thị trường nhà ở Mỹ, có thể trong hai năm tới, vấn đề tồn kho ở đây sẽ được giải quyết cơ bản.

Vẫn là nợ xấu

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng giữa ngã ba đường của những vận động trái chiều, giữa những tín hiệu được xem là “tích cực” với hiện trạng nợ xấu vẫn còn tồn đọng, và hơn cả là tồn đọng khó có lối thoát.

Vào tháng 7/2013, một báo cáo của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia mới lần đầu tiên thừa nhận tỷ lệ nợ xấu bất động sản tại các ngân hàng thương mại cổ phần đã lên tới 33-35%. Con số này là rất trái ngược so với báo cáo của Ngân hàng nhà nước vào tháng 5/2013, trong đó cho biết tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản giảm xuống chỉ còn 5.68%, cao hơn so với mức 5.39% tại thời điểm 31/12/2012.

Tức con số của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia gấp gần 6 lần con số báo cáo của Ngân hàng nhà nước.

Không khí trái ngược giữa các con số báo cáo và con thực trên dễ làm người ta nhớ lại một minh chứng cũng chỉ mới diễn ra vào đầu năm 2013, khi John Sheehan – thành viên của tổ chức giám định bất động sản hoàng gia Anh (FRICS), có một chuyến thăm Việt Nam và đã cung cấp một số tham khảo rất đáng lưu tâm.

Nếu chiếu theo kinh nghiệm của John Sheehan, tỷ lệ nợ xấu thực bao giờ cũng cao gấp ít nhất 4 lần con số báo cáo. Ứng với trường hợp Thái Lan vào năm 1997, trước khủng hoảng tỷ lệ nợ xấu bất động sản được báo cáo chỉ có 5%, nhưng đến khi xảy ra khủng hoảng thì tỷ lệ này đã tăng vọt đến 50%, tức gấp đúng 10 lần.

Trong khi những báo cáo được công bố hầu như liên tục của Bộ xây dựng chỉ cho thấy con số tồn kho căn hộ vào khoảng 40,000 căn, thì con số thống kê của một số hãng tư vấn bất động sản quốc tế có văn phòng ở Việt Nam như CBRE hay Savills lại sát thực hơn nhiều. Theo CBRE, có thể đang tồn đến 200,000 căn hộ thuộc các phân khúc, trong đó có đến 70% thuộc về phân khúc cao cấp và trung cấp. Một số chuyên gia và cũng là người kinh doanh trực tiếp như doanh nhân Nguyễn Văn Đực ở Sài Gòn cũng xác nhận có đến chừng đó căn hộ đang tồn kho.

Một lần nữa, tính chênh lệch của số liệu báo cáo đã lộ diện: con số tồn kho nhà đất thực tế cao gấp 5 lần số báo cáo. Nếu so lại hai con số chênh nhau đến 6 lần giữa Ủy ban giám sát tài chính quốc gia với Ngân hàng nhà nước thì mọi chuyện đều rất logic.

Thanh khoản tăng?

Tình hình trên lồng trong bầu không khí đang có một nét gì đó được xem là “chuyển động” của thị trường bất động sản. Những ngày gần đây, báo chí và các hãng tư vấn bất động sản quốc tế có tiếng ở Việt Nam như CBRE và Savills bắt đầu nói đến một số tín hiệu tích cực của thanh khoản giao dịch.

Hà Nội được mô tả đầu tiên. Vẫn là ít nhất 60,000 căn hộ tồn kho, trong đó chủ yếu thuộc về phân khúc căn hộ cao cấp, song ở một số dự án đã bắt đầu có người mua. Đặc trưng hơn cả là phân khúc nhà ở có giá dưới 1.5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, tình hình giao dịch ở Hà Nội vẫn còn là một ẩn số, tương ứng với mặt bằng giá nhà đất còn khá cao so với túi tiền của người dân. Những thống kê cho tới nay vẫn cho thấy tỷ lệ giá nhà đất ở đây vẫn cao gấp 25 lần so với thu nhập bình quân đầu người, trong khi tiêu chuẩn của Liên hiệp quốc chỉ cho phép dưới 5 lần.

Trong khi đó, hoạt động giao dịch ở TPHCM lại có phần nhỉnh hơn và cũng chiếm lĩnh nhiều hơn trong nội dung tin bài của báo chí. Lãi suất tiết kiệm hạ dần và những chương trình khuyến mãi lãi suất đối với người tiêu dùng của một số chủ đầu tư đang là kích thích tố làm cho thị thị trường nơi đây “rục rịch”.

Công bằng mà xét, có vẻ như giới chủ đầu tư ở TPHCM đã “thành khẩn” hơn trong việc hạ giá nhà ở cho người tiêu dùng, và người tiêu dùng cũng có nhiều lựa chọn hơn so với người dân ở Hà Nội. Khá nhiều dự án căn hộ đã đưa mức giá về còn 12-13 triệu đồng/m2. Mặc dù gói kích cầu 30,000 tỷ đồng cho tới nay vẫn chưa có được những xác nhận khả quan về tính kích thích của nó, song phân khúc nhà ở xã hội đã ấm lên đôi chút.

Tuy thế, không phải muốn là được. Thị trường bất động sản TPHCM đã khởi đi từ tháng 5/2013, nhưng đến nay vẫn chỉ nhận được những kết quả khiêm tốn. Không khí của người mua cho tới nay vẫn chủ yếu là thăm dò chứ chưa mang tính quyết định, và càng không có một thái độ nôn nóng như điều đã từng thể hiện trong năm 2007.

Ưu thế của TPHCM so với Hà Nội là thị trường nơi đây không có lượng tồn kho quá lớn mà có thể luôn dẫn đến cung bội thực. Cho đến nay, người ta có thể tạm tin một số liệu của Sở xây dựng thành phố này nêu ra về việc trong thời gian qua, lượng tồn kho căn hộ đã giảm được vài ngàn căn. Số giảm này tuy chưa đáng kể, song dù sao vẫn là một tín hiệu cho thấy thị trường bắt đầu phục hồi về thanh khoản.

Hiện tượng giảm hàng tồn kho căn hộ trên có thể so sánh với hiện tượng tương tự của thị trường nhà ở Mỹ vào cuối năm 2011. Khi đó, báo cáo của cơ quan quản lý về xây dựng ở Mỹ đã cho thấy lượng nhà thế chấp giảm dần tại các ngân hàng, trong khi lượng nhà xây mới dần tăng lên. Tình hình đó cũng đang có nét gì đó tương ứng với TPHCM vào lúc này.

Hai năm?

Nếu thị trường bất động sản TPHCM sao chép lại kịch bản phục hồi của thị trường nhà ở Mỹ, có thể trong hai năm tới, vấn đề tồn kho ở đây sẽ được giải quyết cơ bản. Chỉ có điều, hai năm lại không phải là thời gian đáng ưu ái đối với nhiều chủ đầu tư còn đang ngập ngụa nợ nần với ngân hàng.

Vào tháng Sáu vừa qua, Ngân hàng nhà nước đã phải hoãn thời gian chuyển nhóm nợ xấu đến giữa năm sau – 2014. Tình thế đó cho thấy từ tháng 4/2012 đến nay, rất nhiều con nợ chủ đầu tư đã không thể thanh toán nợ cho ngân hàng, dù chỉ một phần nhỏ. Vì thế, điều mà các chủ đầu tư và cả ngân hàng cần là làm sao có thể tống táng lượng tồn kho và căn hộ thế chấp trong vòng một năm nữa thôi.

Vấn đề này lại tùy thuộc vào chuyện giải quyết nợ xấu, như đã được nêu ra ở phần đầu bài viết này. Tất cả đều móc xích và có mối liên hệ quá đỗi hữu cơ với nhau. Không thể giải quyết chỉ một phía, mà tất cả đòi hỏi sự đồng bộ.

Các cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản và tín dụng liệu có thể làm gì thêm để tạo ra được sự đồng bộ đó?