Bất động sản chưa chạm đáy: cứu hay không cứu?

Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng chính phủ cần có những động thái để cứu thị trường này nhưng một số khác lại cho rằng thị trường BĐS chưa chạm đáy nên không cần cứu.

Tình hình kinh tế ảm đạm, giao dịch BĐS đìu hiu, trầm lắng, tính thanh khoản thấp kéo theo hàng loạt vấn đề của nền kinh tế, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng chính phủ cần có những động thái để cứu thị trường này nhưng một số khác lại cho rằng thị trường BĐS chưa chạm đáy nên không cần cứu.

Lãnh đạo Bộ khẳng định phải cứu bất động sản

Trong Hội nghị về ngành xây dựng mới đây Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã khẳng định phải cứu thị trường BĐS. Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho rằng, BĐS ảnh hưởng đến phát triển bền vững, an sinh xã hội, kinh tế vĩ mô thì phải “cứu”. Tuy nhiên, “cứu” không có nghĩa mang tính chất giải cứu thông thường mà làm thế nào để tạo động lực cho thị trường phát triển, giải quyết lao động, đóng góp cho vấn đề an sinh.

Thể hiện quan điểm cần giải cứu thị trường bất động sản, trước hết là Bộ xây dựng. Trong văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước ngày 27/6/2011, Bộ Xây dựng cho rằng, sau một thời gian các ngân hàng thương mại áp dụng thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng khó khăn, nhiều dự án bị đình lại do thiếu vốn, thanh khoản trên thị trường giảm sút rõ rệt. Nếu để tình trạng trên xảy ra trong một thời gian dài, dễ khiến thị trường bất động sản trở thành nhân tố tác động gây lạm phát cao, tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế.

Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng Nhà nước có hướng dẫn các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng phân định rạch ròi các khoản vay đối với lĩnh vực bất động sản nói chung, trên cơ sở không tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ của toàn hệ thống nhưng cần phải điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng bất động sản.

Cần nghiên cứu thêm hình thức “chuyển nợ” từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà, bằng cách này sẽ không làm tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư.

Song, chính những phương thuốc mà các nhà quản lý, các chuyên gia đưa ra nhằm cứu vãn tình thế cho thị trường BĐS cũng đang bị nhiều ý kiến phản đối vì cho rằng, lẽ ra nhiều người thu nhập thấp đã có thể tiếp cận được với nhà ở nếu như thị trường BĐS không bị các đại gia lớn thâu tóm như thời gian vừa qua, việc đẩy giá nhà lên cao khiến những người thu nhập trung bình không thể sở hữu một căn nhà, một phần do chính sách và cơ chế quản lý thị trường BĐS của ta còn quá nhiều bất cập. Một chuyên gia trong ngành đã đưa ra con số khá sốc để chứng minh cho nhận định nói trên, đó là: Tỷ lệ giữa giá cả nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần. Trong đó ở các nước phát triển, tỷ lệ này chỉ ở mức 2 - 5 lần.

Cứu BĐS sẽ đẩy giá nhà đất tăng cao?

PGS. TS Đỗ Đức Định - Giám đốc Trung tâm nghiên cứu Kinh tế - xã hội Việt Nam phân tích, thị trường BĐS lúc này không có gì phải cứu cả. Giá BĐS quá cao so với mặt bằng chung của thế giới cũng như so với đời sống của người Việt Nam. Việc bảo nhà nước bỏ tiền ra ôm BĐS lúc này là không nên.

Nếu nhà nước can thiệp thì phải là khi giá xuống đến đáy, chứ thời điểm này giá chưa chạm đáy. Thời gian tới giá sẽ còn xuống nữa, và một số nhà đầu tư sẽ không chịu nổi, phải bán tống bán tháo đi, có thể sẽ có người vỡ nợ nhưng biết làm thế nào được, vì lúc trước họ được nhiều quá rồi”, ông Định nói.

Theo ông Định, nếu có muốn cứu BĐS thì nên cứu BĐS thuộc về nhà ở xã hội, vì hiện nay nhà ở xã hội đang gặp phải nhiều vấn đề từ chính sách cho đến thanh khoản.

Còn ông Đặng Hùng Võ tỏ ra khá bức xúc khi bàn đến chuyện giải cứu BĐS: “Giá BĐS đang giảm thì cần gì phải giải cứu, cứu để cho giá tăng trở lại sao? Lúc đó thị trường BĐS càng xấu và méo mó hơn. Hầu hết các DN BĐS đều khởi đầu từ số 0 nên khi thị trường khó khăn họ lại trở về số 0 là điều bình thường thôi. Tôi cho rằng, ý kiến nhà nước bỏ tiền mua lại BĐS là điều không tưởng, bởi nhà nước không có nhiều tiền để làm việc đó”.

Còn TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia lại cho rằng, các chính sách thắt chặt tín dụng thời gian qua lại đang hướng dư luận đến một cái nhìn không khách quan đối với thị trường bất động sản khi coi thị trường này giống như "thủ phạm” gây nên lạm phát và bất ổn kinh tế. Bởi vậy, theo ông Nghĩa, cần xác định vị trí quan trọng của lĩnh vực BĐS trong đời sống và phát triển kinh tế, và có thái độ khách quan đối với thị trường này. Từ đó đưa ra những chính sách hợp lý giúp cho thị trường phát triển ổn định.

Ngoài ra, phân khúc thị trường nhà ở cho thuê, nhà cho người thu nhập thấp là phân khúc cần hướng tới bởi thời gian qua, việc quá chú trọng vào các khu đô thị cao cấp mà quên đi đối tượng thu nhập thấp cũng là nguyên nhân khiến thị trường này bị đóng băng.


Và theo TS Nghĩa, nếu nền kinh tế Việt Nam có dấu hiệu tăng trưởng ổn định thì đến giữa năm 2012, chính BĐS chứ không phải chứng khoán sẽ là thị trường khởi sắc trở lại trước tiên.

Trên thực tế, phía cơ quan quản lý nhà nước không phải không có những động thái nhằm gỡ khó cho thị trường BĐS. Mới đây, để cứu thị trường này khỏi cơn "nguy kịch”, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất với Ngân hàng Nhà nước cần có sự linh hoạt trong chính sách tín dụng đối với BĐS, cần có sự ưu ái đối với những dự án, những lĩnh vực xây dựng cụ thể nhằm giúp doanh nghiệp địa ốc tránh được nguy cơ phải đối diện với phá sản.

BĐS cũng là hàng hóa, hãy để nó tự "cứu" mình trên thị trường

Chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản do Chính phủ đưa ra đang phát huy tác dụng, hàng loạt dự án bất động sản phải tính đến chuyện giảm giá để tìm kiếm khách hàng. Tuy vậy, gần đây, trên nhiều diễn đàn đang xuất hiện những lời kêu gọi Chính phủ thực hiện các giải pháp “cứu” thị trường bất động sản. Nhiều người đặt câu hỏi: “Cứu” thị trường bất động sản có đúng là để “cứu” nền kinh tế, hay chỉ để “cứu” một bộ phận nhà đầu tư thứ phát đang dần bị tước khả năng lũng đoạn thị trường?

Thực tế, lâu nay, các nhà đầu tư, cả lần đầu và thứ phát, đã kiếm được bộn tiền từ những thương vụ buôn bán bất động sản. Việc các nhà đầu tư bất động sản chịu lỗ để “đẩy hàng” thực chất chỉ là hoạt động “cắt lỗ” bình thường trong hoạt động kinh doanh. Với nhiều nhà đầu tư bất động sản sành sỏi, khoản lỗ này không thấm tháp gì so với khoản lợi nhuận khổng lồ mà họ tích lũy và gia tăng trong suốt thời kỳ thuận buồm, xuôi gió trước đó. Nếu Chính phủ nới lỏng chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản cho các nhà đầu tư thứ phát, người tiêu dùng sẽ càng khó có cơ hội mua nhà. Bởi vậy, kêu gọi Chính phủ nới lỏng chính sách, hy sinh nhóm lợi ích kinh tế khác, để cứu những nhà đầu tư này là không hợp lý.

Về bản chất, bất động sản cũng là một loại hàng hóa tiêu dùng. Do vậy, lợi ích của người tiêu dùng và lợi ích của nhà sản xuất phải được bảo vệ ngang nhau. Trong thị trường bất động sản tại Việt Nam, giá bán được đưa ra từ các nhà sản xuất (giá gốc) đã quá cao so với giá sản xuất (khiến nhiều người tiêu dùng không thể tiếp cận), đã là rào cản chủ yếu cho việc tiêu thụ sản phẩm của chính họ. Để thu hút được nhiều hơn khách hàng, các nhà sản xuất không còn cách nào khác là phải tiết kiệm chi phí sản xuất, hạ giá thành đồng thời bảo đảm chất lượng sản phẩm.

Như vậy, việc Chính phủ tiếp tục siết chặt tín dụng bất động sản đối với các nhà đầu tư thứ phát là hoàn toàn hợp lý. Chính sách này sẽ giúp “bong bóng” bất động sản tại Việt Nam “xì hơi” dần, đưa bất động sản về gần với giá trị thực, bảo đảm quyền lợi cho tuyệt đại đa số người dân có nhu cầu tìm mua nhà ở, đồng thời cũng bảo đảm thị trường bất động sản an toàn hơn.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cũng đã nói “nếu không tiếp tục được vay vốn, mọi thứ sẽ lửng lơ, dự án không được hoàn thiện và không có sản phẩm để bán thu hồi vốn, trong khi nợ cũ thì vẫn tồn đọng”. Do đó, nếu các ngân hàng chấp hành quy định giảm dư nợ cho vay kể từ nay trở đi, thì đồng nghĩa với việc tăng tỷ lệ nợ xấu, nợ khó đòi đối với các khoản vay từ nay trở về trước.

Điều kiện thứ hai để thị trường đổ vỡ là vay nợ tín dụng để đầu tư vào các dự án bất động sản phải ở mức vượt ngưỡng (chiếm 30% tổng dư nợ tín dụng trở lên). Nhưng hiện nay con số chính thức vẫn dưới 10%. Hiện tại, nhà đầu tư chỉ lãi không cao so với trước và nếu có lỗ thì chỉ là lỗ so với lợi nhuận kì vọng, chứ không phải lỗ thật sự. Thậm chí một số nhà đầu tư phải chuyển nhượng dự án, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, cũng chỉ là giải pháp về vốn, chứ không phải biểu hiện của sự đổ vỡ. Ngay cả khi bất động sản xuống thấp hơn nữa, tới mức giảm 50% thì vẫn chưa phải lo ngại về sự đổ vỡ

DiaOcOnline.vn - Theo Vietnamnet