Bất động sản “ấm” hơn, nhưng không phải cứ đầu tư là có lãi

Theo GS. Đặng Hùng Võ, thị trường bất động sản năm tới sẽ tiếp tục ấm lên, nhưng không phải cứ có tiền đổ vào đầu tư là có lãi mà phải biết tính toán.

Nhiều chuyên gia dự báo lạc quan về triển vọng thị trường bất động sản trong năm tới khi dùng từ “những vận hội mới” để diễn tả viễn cảnh thị trường.

Thị trường sẽ tiếp tục thuận lợi

Nhắc lại chuyện giới bất động sản đã phải vất vả xoay sở với khó khăn của thị trường mấy năm trước, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường, kể: Năm 2013, chúng ta vất vả với các giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Kết quả là bong bóng bất động sản chỉ bị xì hơi chứ không bị vỡ. Sang năm 2014, đã làm được một việc quan trọng là người tiêu dùng tin rằng giá bất động sản không giảm được nữa, đã chạm đáy, cho dù lập luận về giá thì mỗi người hiểu một cách khác nhau. Đây là điều thuận lợi của 2015.

Theo ông Võ, sang năm 2016 thị trường sẽ có thuận lợi cũng là nhờ vào những bước đệm đó. Tín hiệu đáng mừng từ thị trường đã thể hiện qua giao dịch trên thị trường. Trong đó, tiêu biểu như ở Hà Nội và TPHCM đã giữ được mức từ 1.200-1.900 giao dịch thành công mỗi tháng. Quan trọng hơn là giao dịch đó có xu hướng chuyển dần từ phân khúc giá rẻ sang phân khúc trung bình và trên trung bình. Giao dịch có tăng và tăng đều.

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản cũng tăng mạnh; tồn kho bất động sản giảm 10% so với 2014. Với gói hỗ trợ về nhà ở 30.000 tỷ đồng, mức độ cam kết đã đạt 70%, giải ngân được 50%, trong đó hộ gia đình vay được tiền đã tăng, còn tổ chức ít hơn.. Điều đó cho thấy, “thị trường đang ấm lên và có sức sống để bật dậy trong thời gian tới”- ông Võ tin tưởng.

Tuy nhiên, ông Võ còn băn khoăn về khung pháp lý đã có tốt hơn trước nhưng vẫn có nhiều điểm hạn chế chưa được khắc phục. GS.Võ chỉ rõ: Theo quy định, từ 1/7/2015, người nước ngoài được mua nhà gắn với đất ở tại Việt Nam. Nhưng đến nay chưa có người nước ngoài nào mua, vẫn chỉ đang ngần ngừ, đắn đo.

Thêm nữa, Luật Nhà ở có chương về nhà ở cho thuê được chỉnh sửa rất tốt. Nhưng về nhà ở cho thuê chưa được làm tốt. Hoặc cải tạo chung cư cũ thì đã có hai nghị định nhưng các giải pháp chưa được thực hiện, đang có nhiều vướng mắc giữa nhà đầu tư và người dân. Việc bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai cũng chưa kịp thành hiện thực… Tức là “khung pháp lý có mở rồi nhưng chưa triển khai được” – ông Hùng nhấn mạnh. Và như vậy, ở khâu thực thi chính sách pháp luật, năm 2015 chưa làm được gì nhiều.

Không lo “bong bóng”

Từ thực tế sự tăng trưởng khả quan gần đây, đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản nước ta, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) cho rằng, sự phục hồi của thị trường bất động sản là tín hiệu tích cực với nền kinh tế. Tuy nhiên, VEPR cảnh báo: “Cần thận trọng với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và ngăn ngừa sự hình thành bong bóng bất động sản có tính chu kỳ”. Và tư lệnh ngành xây dựng, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng lưu ý: thị trường hiện tại khó có thể xảy ra bóng bóng bất động sản, nhưng với diễn biến của thị trường bất động sản rất phức tạp nên không thể chủ quan.

GS. Đặng Hùng Võ: Muốn kiếm lợi từ bất động sản, phải biết tính toán! Năm 2016 chắc chắn thị trường sẽ tốt hơn năm nay. Từ năm 2015, đã bắt đầu chu kỳ mới của thị trường bất động sản với tính minh bạch, cạnh tranh cao hơn. Tăng cơ hội cho người có tiền đầu tư vào bất động sản, từ đó có thể đa dạng hóa được nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Với mức độ hội nhập quốc tế đang ngày càng tăng, chúng ta có thể xuất khẩu bất động sản tại chỗ cho người nước ngoài. Hiện tại người nước ngoài chưa tin nên ta cần làm cho họ tin vào chính sách đã mở. Tóm lại, sức hút của thị trường giai đoạn tới sẽ khác với trước đây, không phải cứ có tiền đổ vào bất động sản là có lợi nhuận mà chỉ có thể giành lợi nhuận khi biết tính toán. Tiềm năng phát triển bất động sản rất lớn, nhưng phải làm sao để mang lại lợi ích cho tất cả mọi người tham gia thị trường, tái cấu trúc thị trường để phát triển bền vững, minh bạch”.

GS. Đặng Hùng Võ lạc quan hơn khi khẳng định, thị trường trong tương lai sắp tới hoàn toàn khác giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Bởi trước đây thị trường có sự phát triển tự phát, giá nhà ở có thể “nhảy” tới 1% chỉ sau 1 đêm. Nhưng giờ thị trường đã minh bạch hơn, nhà đầu tư hoạt động chuyên nghiệp hơn, khung pháp lý cũng hoàn thiện hơn nên không lo có bong bóng bất động sản.

Chia sẻ quan điểm về thị trường, ông Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI), nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia, cho rằng thị trường tài chính toàn cầu có đặc điểm tính bất định khá lớn, dễ bị tổn thương, hay bị sốc. USD tăng giá liên tục, Nhân dân tệ phá giá liên tục. Bất động sản toàn cầu đang phục hồi nhanh, khá vững chắc, không có kiểu quay lại bong bóng mà phục hồi tương đối đều.

Hơn nữa, theo ông Nghĩa, khi thị trường tài chinh bất ổn thì nơi trú ngụ vững chắc nhất cho nhà đầu tư là thị trường bất động sản. Khảo sát cho thấy đầu tư vào bất động sản tại nhiều nước ngày càng tăng, đây là xu thế chung. Đặc biệt, khi hiệp định TPP có hiệu lực, dự kiến dòng lao động từ nông thôn ra thành thị sẽ tăng, làn sóng đô thị hóa sẽ đến và từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản.

Ông Nghĩa còn cho biết, qua thu thập số liệu, chạy mô hình và cho kết quả đến 2018 nhu cầu về bất động sản mới cân bằng với cung. Hiện tại cung vẫn cao hơn cầu. Nhưng từ sau năm 2018 cầu sẽ lớn hơn cung. Dự báo khoảng năm 2021 - 2023 mới có bong bóng bất động sản. Đặc biệt “dù có bong bóng thì bong bóng cũng không lớn, do thị trường minh bạch hơn, thông tin cân xứng hơn và Chính phủ quản lý chặt chẽ hơn”- ông Nghĩa nhấn mạnh dự báo.