Bất cập thẩm định và định giá đất

Sau khi ban hành Luật Đất đai 2013, công tác quản lý đất đai đã phát huy hiệu quả nhưng vẫn còn không ít tồn tại, bất cập, như nguồn lực đất đai chưa thực sự được khai thác và phát huy; công tác quản lý, sử dụng đất còn lãng phí, gây thất thoát nguồn thu ngân sách hàng ngàn tỷ đồng tại các địa phương…

ĐTTC trích đăng ý kiến một số chuyên gia về vấn đề này.

Ông NGUYỄN TIẾN THỎA, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam:

Khó định giá đất do tồn tại 2 loại giá

Việt Nam là quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh, tăng từ 19,6% với 629 đô thị năm 2009 lên 36,6% với 802 đô thị năm 2016, và 37,5% với 813 đô thị năm 2017. Nhiều TP có tốc độ đô thị hóa khá cao như TPHCM 82,13%, Đà Nẵng 87,29%, Hà Nội 48,61%, Bình Dương 77%, Hải Phòng 46,3%, Cần Thơ 68,05%…

Cùng với đó, dân số tại các đô thị tăng nhanh, hiện chiếm 35,2% dân số cả nước, đã khiến nhu cầu về đất ở, đất xây dựng công trình công cộng, hạ tầng đô thị, văn phòng làm việc… tăng cao, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ. Hệ quả, thị trường luôn tiềm ẩn sức ép giá đất với những biến động khó lường và đang là thách thức đối với công tác thẩm định giá đất.

Và khi thị trường diễn biến không ổn định, có lúc sôi động, sốt đất, sốt giá, nhưng cũng có thời gian trầm lắng, đóng băng. Trong khi đó, hoạt động giao dịch, chuyển nhượng, mua bán ngầm về đất đai diễn ra phổ biến. Thực trạng này đã gây nhiều khó khăn cho công tác thu thập, phân tích, xử lý và sử dụng các thông tin thẩm định giá, nhất là khi áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất. Thí dụ, cơn sốt năm 1992-1993, giá nhà đất tăng bình quân gấp 3-5 lần so với trước, cá biệt có những nơi tăng 10 lần.

Nhưng từ năm 1994-1995 thị trường giảm nhiệt, giá đất giảm 30% và trầm lắng dần. Cuối năm 2001-2002, giá đất lại bùng nổ với mức tăng 3-4 lần, sau đó lại nguội lạnh từ 2002-2006. Năm 2007, cơn sốt lại lên đỉnh điểm nhưng sau đó rơi vào suy thoái, giá đất giảm 40-50%. 10 năm sau, năm 2017, giá đất lại bắt đầu tăng và sốt giá ở một số khu vực như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc…

Thị trường hoạt động trong tình trạng thông tin không đầy đủ, phân tán, không minh bạch, mang nặng cảm tính, phiến diện, nhiễu loạn, ảo, không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai. Khi thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường giá cả đất đai, khá nhiều thương vụ mua bán không được công bố ra thị trường.

Trong khi đó, các phương pháp xác định giá đất do Nhà nước quy định có những bất cập, mâu thuẫn. Phương pháp xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp với thực tế, nhiều nội dung không rõ ràng, việc thực hiện còn nhiều vướng mắc, dẫn đến tình trạng xác định giá đất tại các địa phương có sai sót, gây thất thoát cho ngân sách hàng ngàn tỷ đồng. Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt, các thẩm định viên gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất do các tỉnh, TP  quy định.

Hiện nay tồn tại 2 loại giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường. Trong đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-40% so với thị trường. Tình trạng trên đã phát sinh khá nhiều rắc rối, tiêu cực trong đền bù, giải tỏa, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cũng là một thách thức đối với các thẩm định viên khi thu thập, xử lý thông tin, khi xác định hệ số K để tư vấn giá cho cơ quan quản lý nhà nước.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA):

Thu ngân sách từ đất chưa tương xứng

Tài chính đất đai là vấn đề rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có việc xác định giá đất. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương. Nhưng hiện nay nguồn thu này đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở; chỉ định nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án hợp tác công - tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần, thoái vốn nhà nước tại các công ty cổ phần có nhiều quỹ đất giá trị cao.

Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách. Hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập.

Việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, nguyên nhân chủ yếu do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện. Trước đây, theo Luật Đất đai 2003, chỉ đầu mối là Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định và thẩm định giá đất cụ thể.

Còn hiện nay, theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, công tác này được phân chia cho 2 đầu mối: Sở Tài nguyên - Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin-cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh. Tiền sử dụng đất hiện nay vẫn là ẩn số, là gánh nặng của chủ đầu tư dự án và cả người mua nhà, là tác nhân gây cản trở cho nỗ lực kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.