Bảo lãnh bất động sản: Người mua 'gánh'?

Luật buộc chủ đầu tư phải nộp tiền bảo lãnh dự án vào ngân hàng để bảo vệ quyền lợi cho người mua căn hộ. Nhưng nhiều khả năng chính khách hàng sẽ phải chi trả cho khoản này.

Từ ngày 1-7, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 chính thức có hiệu lực. Điểm đáng chú ý nhất của luật này là đã bổ sung điều khoản bảo vệ người mua nhà bằng quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh cho sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.

Người mua nhà không phải "nắm đằng lưỡi"

Thời gian qua xảy ra hàng loạt vụ khách hàng khiếu nại chủ đầu tư nhiều dự án phát triển nhà ở tại TP.HCM không bàn giao nhà đúng tiến độ quy định trong hợp đồng. Mới đây, ngày 15-6, hàng trăm khách hàng mua căn hộ Petrovietnam Landmark, quận 2 đã kéo tới trụ sở Công ty Cổ phần BĐS Xây lắp dầu khí Việt Nam (PVCLand), chủ đầu tư dự án, để yêu cầu bàn giao căn hộ. Thậm chí khách hàng còn đòi chủ đầu tư “đứng qua một bên” để họ tự huy động vốn tiếp tục hoàn thiện dự án sau bốn năm trùm mền.

Trước đó, hàng trăm khách hàng mua dự án chung cư Gia Phú, Thủ Đức của Công ty Gia Phú Land cũng đứng ngồi không yên khi biết căn hộ của mình bị bán đi bán lại nhiều lần. Các khách hàng này đã khiếu nại khắp nơi nhưng đến nay vẫn phải ngậm đắng vì cả chủ đầu tư lẫn sàn giao dịch Đất Xanh Đông Á đều không chịu giải quyết.

Để người mua nhà không còn bị lâm vào tình cảnh trên, Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định: Chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh về tài chính. Nếu chủ đầu tư giao nhà trễ và người mua nhà yêu cầu, ngân hàng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng đã ký kết.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), đánh giá với quy định này thì người mua nhà sẽ được bảo vệ tuyệt đối. Ông Lê Chí Hiếu, Phó Chủ tịch HoREA, Tổng Giám đốc Công ty Phát triển nhà Thủ Đức (Thủ Đức House), cũng khẳng định quy định này là công cụ giúp người mua nhà không còn phải “nắm đằng lưỡi” như trước nay.

Nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS cũng đồng tình với quy định phải có ngân hàng bảo lãnh cho dự án “vì sẽ làm cho thị trường BĐS minh bạch hơn”. Ông Huỳnh Trọng Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty An Gia Hưng, nói: “Người mua nhà đã đổ mồ hôi sôi nước mắt mới gom đủ tiền mua được căn nhà, nếu mãi không được nhận nhà thì rất bất công cho họ. Quy định này cũng giống như một hình thức bảo hiểm tốt cho khách hàng”.

Giá nhà đất sẽ tăng lên?

Dù ủng hộ quy định mới nhưng đa số các DN BĐS băn khoăn về cách thực hiện, bởi tới nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về mức phí và hình thức bảo lãnh (toàn bộ, một phần dự án hay trên từng căn hộ). Lãnh đạo một DN cho hay nhiều khả năng họ sẽ tính khoản phí phải nộp cho ngân hàng vào chi phí đầu tư dự án. Điều đó có nghĩa giá nhà đất sẽ tăng lên và người mua nhà... phải chi trả cho khoản phí này.

Không huy động vốn của khách hàng mà xây xong nhà mới bán, ông Nguyễn Chí Hiếu cho biết công ty ông không chịu ảnh hưởng nhiều về quy định bảo lãnh. Tuy nhiên, đánh giá về thị trường BĐS sau ngày 1-7, ông Hiếu cũng cho rằng giá nhà đất sẽ tăng nhẹ vì các DN tính phí bảo lãnh vào cơ cấu giá bán sản phẩm.

Theo lãnh đạo Công ty Sacomreal, để việc nộp phí bảo lãnh không trở thành gánh nặng của DN, không nên tính phí trên toàn bộ dự án mà chỉ bảo lãnh một phần hoặc theo tiến độ thanh toán của khách hàng. Ông Bùi Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, thậm chí còn cho rằng nên nộp tiền bảo lãnh cho từng căn hộ. DN mở bán căn nào thì nộp tiền bảo lãnh cho căn đó chứ không nhất thiết phải nộp cho toàn bộ dự án. Vì như thế sẽ chôn vốn của DN và quy định DN được huy động vốn để đầu tư xây dựng dự án sẽ không còn ý nghĩa nữa. “Nếu tôi có 1.000 căn hộ, chỉ mới bán được 200 căn mà phải bỏ ra một số tiền quá lớn để bảo lãnh cho cả ngàn căn thì thà tự bỏ tiền xây xong dự án rồi mới bán” - ông Nghĩa phân tích.

Đại diện Công ty An Gia Hưng, ông Huỳnh Trọng Nghĩa, đề nghị ngân hàng cũng phải chia sẻ một phần chứ không thể để DN chịu hết. “Làm sao để hài hòa lợi ích của các bên DN - ngân hàng - người mua nhà, bởi nếu đẩy hết cho DN thì chính người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất. Họ sẽ phải móc hầu bao để bảo vệ cho quyền lợi của bản thân” - ông Nghĩa nói.

Khó có “bong bóng” bất động sản

Theo thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng, trong sáu tháng đầu năm 2015, thị trường BĐS đã có hơn 14.000 giao dịch thành công. Trong đó, lượng giao dịch thành công tại Hà Nội tăng gấp 2,5 lần và tại TP.HCM gấp 2,8 lần cùng kỳ năm 2014. Giá BĐS theo đó cũng tăng nhẹ (đặc biệt phân khúc trung cao cấp đã tăng 10%-20%, theo lời một chuyên gia kinh tế).

Vậy thực sự BĐS đã “rã đông” chưa? Liệu có chuyện các DN “thổi giá ảo”? Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land, cho rằng thời buổi này khách hàng được lựa chọn, quyết định chứ không phải là DN. “Trước nhiều sản phẩm đa dạng, khách hàng có quyền được chọn sản phẩm phù hợp nhất nên DN khó có thể tùy ý thổi giá như trước kia” - ông Hiền nói.