Bảo hiểm mua bán nhà: Có khả thi và khả dụng?

Mô hình Quỹ bảo hiểm hợp đồng mua bán nhà (QBHMBN) theo mô hình của Hàn Quốc, nhằm bảo vệ quyền lợi của những người mua nhà trả trước hoặc mua nhà hình thành trong tương lai (mua nhà trên giấy), đang có nhiều ý kiến về tính khả thi và khả dụng.

Mới đây, trong buổi tổng kết thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, đại diện Bộ Xây dựng cho biết sẽ đề xuất hình thức bảo hiểm cho người mua, bán nhà trong tương lai.

Theo mô hình QBHMBN, bắt buộc các doanh nghiệp khi bán nhà hình thành trong tương lai cho người dân phải mua bảo hiểm. Khi chủ đầu tư bị phá sản, hoặc bị chậm tiến độ, hoặc sử dụng vốn sai mục đích thì bảo hiểm phải trả tiền cho người dân đã trả tiền trước. Rất nhiều chuyên gia kinh tế, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tỏ ra hưởng ứng đề xuất này của Bộ Xây dựng.

Hạn chế rủi ro cho các bên

Theo LS. Trần Quang Huy, Công ty Luật Bross & Cộng sự, BĐS là một thị trường có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế. Vì thế, trước yêu cầu đảm bảo cho giao dịch được thành công, hoặc đảm bảo để tránh rủi ro cho các bên, mô hình QBHMBN là một ý tưởng cần được xem xét. Nó không chỉ bảo vệ quyền lợi cho bên mua, mà trong nhiều trường hợp còn bảo vệ cho chính chủ đầu tư. Do đó, việc quy định luật trong hình thức bảo hiểm về vấn đề mua nhà cũng nên được nghiên cứu thật kỹ lưỡng. Nếu trong trường hợp cảm thấy đã hội đủ các điều kiện để thực thi, nên sớm thực hiện.

Ông Nguyễn Hải Hùng, Giám đốc kinh doanh Công ty CP Đầu tư & Phát triển Bắc Sơn cho rằng nếu thành lập được quỹ bảo hiểm này thì thật tuyệt vời cho cả người dân, doanh nghiệp lẫn thị trường. Đối với người dân, hiện tại niềm tin đã rất "lung lay" vì không biết chủ đầu tư nào tốt, không biết dự án nào xây đúng tiến độ… Với quỹ này, người dân được phía bảo hiểm thẩm định một lần về dự án, chủ đầu tư, tính khả thi. Đối với chủ đầu tư, khi đã quyết định mua bảo hiểm, đồng nghĩa doanh nghiệp phải làm cẩn thận, đảm bảo đúng tiến độ và chất lượng để bàn giao nhà cho khách hàng. Vấn đề bảo hiểm này sẽ làm tăng tính minh bạch cho thị trường BĐS.

Rõ ràng, khi chủ đầu tư vi phạm hợp đồng sẽ phải chịu trách nhiệm theo những điều khoản hai bên ký kết. Tuy nhiên, thị trường đã chứng kiến nhiều hợp đồng dạng này quy định trong trường hợp chủ đầu tư chậm thi công, chậm bàn giao nhà thì phải chịu trả lãi theo lãi suất ngân hàng. Thực tế, số tiền mà chủ đầu tư phải trả rất thấp. Vì vậy, họ sẵn sàng chịu phạt trong thời gian dài để không bàn giao sản phẩm cho người mua đã nộp đủ tiền.

LS. Trương Nhật Quang, Đoàn Luật sư Tp.HCM phân tích, trong quy định pháp luật đã quy định rõ, nhưng đối với việc chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao có bị phạt hay không, hiện nay chưa có quy định. Ở đây, quy phạm về xử lý vi phạm hành chính trong kinh doanh BĐS, kể cả đối với chủ đầu tư lẫn doanh nghiệp BĐS, chưa đề cập tới việc cơ quan chức năng phạt chủ đầu tư. Thay vào đó, chỉ có việc chủ đầu tư "chịu trách nhiệm" với khách hàng…

Bao giờ đề xuất thành thật?

Có ý kiến cho rằng QBHMBN chỉ áp dụng được đối với những chủ đầu tư xây dựng và những người mua thực sự. Còn đối với những chủ xây dựng buôn dự án, chắc chắn họ sẽ không tham gia. Tương tự như vậy, những người chuyên bán sang tên, lướt sóng kiếm lợi nhanh kiểu đầu cơ, cũng chắc chắn không mua bảo hiểm. Bởi họ chỉ mua để "lướt sóng", kiếm lời. Dù rằng căn nhà đó chưa được hoàn thiện, nhưng đã trải qua hàng chục đời chủ. Chắc hẳn người chủ đầu tiên chẳng dại gì mà mua bảo hiểm để mất thêm một khoản chi phí không nhỏ.

Theo LS. Trần Quang Huy, việc thành lập quỹ này đòi hỏi nghiên cứu, điều tra xã hội thật sự kỹ lưỡng. Chính các bên tham gia, đặc biệt là chủ đầu tư cũng phải nhận thức được về quyền lợi của họ được đảm bảo khi tham gia quỹ. Đây là điều có thể thúc đẩy được trong tương lai. Nếu trong trường hợp chủ đầu tư thấy mình bị thiệt thòi quá, hoặc chưa sẵn sàng vì lý do nào đó, thì việc thông qua luật cũng là vấn đề cần tranh luận và nghiên cứu thật kỹ.

Theo ông Vũ Tuấn Định, Nguyên Phó Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội, việc xây dựng QBHMBN chưa chắc đã khả thi khi nhiều chủ đầu tư buôn dự án sẽ cố tình né mua bảo hiểm.

"Đây là một ý tưởng không mới, Bộ Xây dựng đưa ra nhằm giúp người mua nhà tránh được rủi ro. Tuy nhiên, tính khả thi của nó không cao. Bởi vì, khi một nhà thầu làm hợp đồng mua bán với khách hàng đã có cơ quan chức năng đứng ra giải quyết khi có tranh chấp hoặc bất đồng không thể giải quyết nội bộ được. Trong bản hợp đồng đó có quy định, những điều khoản cụ thể mà được pháp luật bảo hộ. Chính vì vậy, bên nào vi phạm sẽ bị coi là phá hợp đồng và phải bồi thường cho bên kia, cần gì phải quỹ bảo hiểm. Mặt khác, đại diện Bộ Xây dựng nói rằng với quỹ bảo hiểm này, các doanh nghiệp chỉ xây dựng khi bán nhà hình thành trong tương lai. Trường hợp sai tiến độ, sai mục đích thì người mua nhà sẽ được hưởng bảo hiểm.

"Tuy nhiên, ai biết được rằng số tiền mà chủ đầu tư bỏ ra để mua bảo hiểm có phải là tiền của người dân đem ra để đặt cọc tiền nhà. Liệu chủ đầu tư có thu giá cao hơn để bù vào số tiền mua bảo hiểm không? Theo tôi, Bộ Xây dựng không đưa ra quy định và hướng áp dụng cụ thể thì có rất nhiều điểm bất hợp lý. Khi đưa ra một chính sách, người ta phải nhìn thấy được tính hiệu quả của nó đến đâu và khó khăn ở điểm nào. Chúng ta không nên đề xuất, chưa đưa ra đã thấy sai phải sửa đổi thì sẽ tốn rất nhiều công sức và tiền của", ông Vũ Tuấn Định nói.

Tính khả thi của QBHMBN hiện vẫn được các cơ quan chức năng và cả giới doanh nghiệp nghiên cứu, đóng góp ý kiến. Những người mua nhà thực sự (phục vụ nhu cầu ở của bản thân, gia đình) mong muốn sớm có các chế tài để bảo vệ quyền lợi, an toàn cho đồng tiền của họ đã bỏ ra.