Bảng giá đất mới thu dần khoảng cách

Bảng giá đất năm 2015 được HĐND các địa phương thông qua và chính thức có hiệu lực từ ngày 9-1. So với những năm trước, bảng giá đất năm nay tăng lên khá nhiều. Theo nhiều doanh nghiệp, việc điều chỉnh này cần thiết, tuy nhiên trước mắt sẽ tác động khá lớn đến người dân và doanh nghiệp.

Bằng 30% mức giá thị trường

Trong quá trình các địa phương xây dựng bảng giá đất năm 2015 theo tinh thần Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên-Môi trường cho rằng việc xây dựng khung giá đất phải tiến tới sát giá thị trường. Khoảng cách giữa mức giá tối thiểu và tối đa được thu hẹp để đảm bảo quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, bảng giá đất chủ yếu được áp dụng để thu thuế, xử lý vi phạm hành chính. Việc điều chỉnh không ảnh hưởng tới quyền lợi nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất cũng như quyền lợi của người được nhận bồi thường thu hồi đất. Nếu khung giá đất thấp sẽ gây thất thu ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến của các chuyên gia trong ngành phản bác cho rằng khung giá đất mới sẽ gây xáo trộn lớn với thị trường BĐS vốn đang ở thời điểm khó khăn, mặt khác cũng không làm tăng thu ngân sách.

Tại TPHCM, Phó Chủ tịch UBNDTP Nguyễn Hữu Tín cho biết bảng giá đất năm 2015 của TPHCM được điều chỉnh theo hướng giảm dần sự chênh lệch giữa bảng giá và mặt bằng giá thị trường. Sự điều chỉnh này nhằm làm hài hòa lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất, đồng thời góp phần giảm tình trạng đầu cơ đất. Tuy nhiên, theo nhận định mức giá chung của tất cả 3.833 tuyến đường trên toàn địa bàn chỉ bằng khoảng 30% mức giá thị trường.

Đối với đất phi nông nghiệp, mức giá cao nhất 162 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1). Có 19 quận áp dụng khung giá đô thị đặc biệt, từ 1,5 triệu đồng/m2 đến 162 triệu đồng/m2. Có 5 thị trấn của 5 huyện áp dụng theo khung giá từ 120.000 đồng/m2 đến 15 triệu đồng/m2. Nhóm đất nông nghiệp được giữ nguyên như năm 2014.

Ông Tín cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận với giá thực tế thị trường giúp giải tỏa tâm lý cho người dân. Mức chênh lệch quá lớn giữa bảng giá đất do Nhà nước quy định và giá thực tế đã làm công tác giải phóng, đền bù mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, gây thiệt hại cho chủ sở hữu đất.

Thị trường sẽ khó khăn hơn?

Ông Lê Văn Nam, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Tây Bắc, cho biết là một doanh nghiệp nhỏ nên ông thường đầu tư những dự án nhỏ ở các quận, huyện ngoại thành. Theo đó, cá nhân ông cũng như công ty thường mua gom đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng rồi phân lô theo Quyết định 19 của UBND TPHCM (nay là Quyết định 33).

Việc điều chỉnh giá đất và diện tích tối thiểu để được tách thửa tăng theo quy định mới sẽ làm giá thành sản phẩm tăng lên, khiến tổng giá trị của BĐS tăng lên. Điều này sẽ làm cho khả năng tiếp cận nhà, đất của người dân ở phân khúc này khó khăn hơn.

Theo các chuyên gia, thực tế cho thấy với giá đất hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng đã khó, khi tăng giá sẽ còn khó nữa. Tăng giá đất sẽ khiến chi phí đầu vào lớn, các doanh nghiệp không mặn mà đầu tư BĐS, làm giảm năng lực cạnh tranh thu hút đầu tư. Giá đất do Nhà nước ban hành, cho dù theo phương pháp tính toán nào, mục đích sử dụng nào, vẫn phải phản ánh được xu thế thị trường.

Trong 3 năm trở lại đây, suất đầu tư trên m2 tại đô thị lớn đều đi xuống, công suất thuê, giá thuê văn phòng, khách sạn, giá bán căn hộ đều giảm... Do đó việc tăng giá đất như hiện nay đẩy khó khăn cho doanh nghiệp cũng như chưa phản ánh đúng xu hướng thị trường.

Việc tăng giá chắc chắn sẽ ngăn cản khả năng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp và hệ lụy dẫn tới sự không minh bạch trong giao dịch đất đai. Điều này cũng ảnh hưởng tới kêu gọi đầu tư vì đầu tư vào BĐS không còn hấp dẫn. Chưa kể một số dự án đã bán căn hộ nhưng chưa làm xong các nghĩa vụ về quyền sử dụng đất sẽ rơi vào tình trạng nguy hiểm, có nguy cơ phá sản.

Đặc biệt các dự án biệt thự, nhà phố ở đô thị, nơi giá đất chiếm tới 50-70% giá thành, việc tăng giá đất đột ngột với các chủ dự án sẽ khiến họ trở tay không kịp. Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng khung giá đất mới giúp siết lại công tác quản lý đất đai.

Giá đất tăng thúc đẩy việc quản lý, sử dụng đất đai được cân nhắc kỹ hơn, các dự án khó phát triển tràn lan, thiếu quy hoạch và thiếu cân nhắc về hiệu quả tài chính. Khung giá đất gần với giá thị trường còn làm giảm tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân đang ngày càng gia tăng và kéo dài.

Mặt khác, hiện nay, tình trạng nợ tiền sử dụng đất khá phổ biến. Tại TPHCM vẫn còn nhiều doanh nghiệp, người dân nợ tiền sử dụng đất hàng ngàn tỷ đồng. Do đó bảng giá đất năm 2015 chắc chắn sẽ tác động không nhỏ đến thị trường và khả năng trả nợ của người dân, doanh nghiệp khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.