Bán phá giá hay vẫn đầu cơ: ứng xử với ẩn số bất động sản

Tại buổi đối thoại giữa bộ trưởng bộ Xây dựng và doanh nghiệp ngành bất động sản khu vực Hà Nội mới đây, nhiều doanh nghiệp cho rằng vấn đề cấp bách hiện nay là bộ này phải đưa ra chính sách để chống lại việc một số doanh nghiệp đang bán phá giá. Ông Đoàn Châu Phong, phó tổng giám đốc Vinaconex đề nghị “giá thành thế nào, bán ra bao nhiêu, bộ phải kiểm soát chặt chẽ để tránh gây ảnh hưởng đến doanh nghiệp khác”.

“Giảm 50% giá vẫn còn lãi”

Trong khi đó, cách đây không lâu, khi rao bán căn hộ Thanh Bình với mức giá 19 triệu/m2 – mức được cho rằng chỉ bằng một nửa so với các dự án trong khu vực – ông Đoàn Nguyên Đức, chủ tịch tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai nói rằng “giá đó vẫn có lời” vì “không ai điên mà đi bán lỗ”. Còn ông Lê Quốc Duy, tổng giám đốc công ty cổ phần nhà Hoà Bình, sau khi phân tích tổng chi phí có lãi của một căn hộ ở khu trung tâm TP.HCM “có tính vượt trần cũng không quá 20 triệu/m2” nhưng “nhà đầu tư đều bán với mức giá khoảng 80 triệu/m2”, và kết luận rằng “giá bất động sản hiện nay vẫn là giá đầu cơ”.

Mức giá mà nhiều doanh nghiệp bất động sản Hà Nội dẫn ra để làm bằng chứng cho sự bán phá giá là 10 triệu/m2. Sa vào những ví dụ cụ thể với những con số cụ thể nhưng không cùng hệ quy chiếu có thể dẫn chúng ta rơi vào cảnh ông nói gà bà nói vịt. Nhưng, cho dù có bán phá giá hay vẫn đầu cơ thì một sự thật không thể không đối diện là giá bất động sản ở nước ta hiện nay vẫn cao hơn các nước trong khu vực, như thừa nhận của ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM.Đầu cơ đương nhiên phải chống, nhưng chống bán phá giá theo nghĩa mà ông Phong đưa ra là chuyện khác. Nếu nhân danh chống bán phá giá để giữ giá là lựa chọn không mang tính… chính trị. Làm sao để người dân có thể mua, thuê được nhà ở là điều mà Nhà nước thời gian gần đây luôn thể hiện là mình muốn hướng đến. Sự “ảnh hưởng đến doanh nghiệp khác” được ông Phong cụ thể hoá ở chỗ việc hạ giá của một số doanh nghiệp mà ông cho là “phá giá” khiến “thị trường tiếp tục trầm lắng do tâm lý người mua ở trạng thái chờ đợi” hay “sau khi hạ giá một số căn hộ còn bán giá thấp hơn cả nhà thu nhập thấp sẽ gây sự so sánh cho người dân”. Vinaconex là đơn vị triển khai nhiều dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và nhận được những ưu đãi nhất định từ Nhà nước. Bản tin Tài chính và kinh doanh của VTV1 mới đây phát phóng sự cho thấy nhiều dự án nhà ở thương mại đang có giá thấp hơn dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thật như điều ông Phong lo ngại. Nhưng, đứng ở góc độ người mua nói chung chứ không riêng gì người có thu nhập thấp, sự so sánh, tâm lý ấy của họ là đương nhiên và họ đã thể hiện điều đó trên truyền hình.

Điều tiết của thị trường

Nếu hạ giá đến một nửa mà vẫn có lời đúng như ông Đoàn Nguyên Đức nói thì có thể hình dung bong bóng giá bất động sản thời gian qua đã bị thổi lớn đến thế nào. Nhưng nếu ông Đức nói không đúng, thì xét tình thế cụ thể của từng doanh nghiệp cụ thể, cũng không hẳn họ điên mà là tối thiểu hoá thiệt hại để… cứu doanh nghiệp, thu hồi vốn được đồng nào hay đồng nấy, trả nợ cho ngân hàng, thoát khỏi cuộc chơi mang tên bất động sản. Đến lượt mình, cũng sẽ đến lúc chính các ngân hàng thấy được điều ấy, hỗ trợ nhau cùng thoát.

Nợ xấu đang được ví như cục máu đông làm tắc nghẽn dòng tín dụng trong hệ thống ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước trấn an nợ xấu từ các doanh nghiệp bất động sản do không bán được hàng không quá lớn và nợ xấu trong các lĩnh vực khác không quá xấu vì đa số chúng đều có tài sản đảm bảo. Nhưng, cái xấu nằm ở sự cộng hưởng. Bên cạnh lượng hàng tồn kho khổng lồ của doanh nghiệp bất động sản, phần lớn tài sản đảm bảo của doanh nghiệp khác cũng là bất động sản và người mua, ngoài việc thấy giá bán thời thị trường bất động sản nóng ngoài khả năng chi trả của họ, còn biết lạnh thì ắt phải giảm. Giảm giá là cách bắc chiếc cầu cho hai bên mua – bán gặp nhau. Giảm trước, bắc trước. Nếu giữ giá để đấy mà không bán được, mà phản ứng của thị trường đang là vậy, thì xét khía cạnh nào đó, doanh nghiệp chẳng phải tự hại mình sao?

Tại buổi đối thoại nói trên, ông Nguyễn Văn Sửu, phó chủ tịch UBND TP Hà Nội nói thành phố này “sẽ kiểm tra những dự án phá giá đó có bán thật như vậy không hay chỉ đưa thông tin gây xáo trộn thị trường, “sẽ xem xét giá cả như vậy có hợp lý không, giá thấp như vậy thì họ đã nộp đủ tiền sử dụng đất chưa”. Thứ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng khẳng định bộ sẽ tiến hành kiểm tra những dự án này. Cho đến nay, giá thành các dự án xây dựng vẫn là ẩn số với người dân, không biết giá thành thì mọi quy kết về việc bán phá giá hay đầu cơ đều khó có cơ sở. Vì vậy, giải mã ẩn số này là điều nhiều người quan tâm, nhất là người dân, để đưa ra quyết định.

Có loại được đối thủ cạnh tranh?

Như thế nào là bán phá giá, có thật một số doanh nghiệp bất động sản đang bán phá giá, xử lý việc đó ra sao…? Pháp luật cạnh tranh nghiêm cấm việc bán hàng hoá dưới giá thành toàn bộ nhằm loại bỏ đối thủ cạnh tranh, nhưng cũng quy định một số hành vi không bị coi là bán dưới giá thành vì đặc điểm của hàng hoá và tính mục đích của hành vi, như: khuyến mãi theo quy định, để thực hiện chính sách bình ổn giá và hạ giá hàng tồn kho do chất lượng giảm, hạ giá trong trường hợp phá sản, giải thể, chấm dứt hoạt động, chuyển hướng sản xuất... Với quy định này, khó có thể nói việc hạ giá bán hiện nay của một số doanh nghiệp bất động sản có bị coi là bán hàng hoá dưới giá thành hay không. Hơn nữa, cho dù đó là hành vi bán hàng hoá dưới giá thành thì cũng phải xem họ có mục tiêu loại bỏ đối thủ cạnh tranh hay không. Với tình hình thị trường như hiện nay, điểm lại chân dung doanh nghiệp đang hạ giá bán nhiều nhất, khó có thể nói việc hạ giá của họ (giả sử như hạ đến mức dưới giá thành) là nhằm loại bỏ đối thủ cạnh tranh, mà có nhằm như vậy cũng không khả thi!

DiaOcOnline.vn - Theo Sài Gòn Tiếp Thị