“Bài toán” niềm tin cho thị trường

Doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) than phiền vẫn phải vay với lãi suất cao, thậm chí chi phí lãi suất chiếm 40-50% giá. Nhiều DN chấp nhận bán cắt lỗ để tự cứu mình, trong khi các chính sách hỗ trợ chưa vào cuộc sống.

Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, vấn đề của DN BĐS không chỉ là tồn kho, nợ xấu, vì không phải tất cả đều đen tối mà vẫn có những điểm sáng, đó là những dự án căn hộ quy mô vừa và nhỏ. Thậm chí, những dự án cao cấp nhưng được đầu tư một cách nghiêm túc vẫn bán được hàng. Vấn đề quan trọng hơn là chính sách còn bất cập. Năm 2011 và 2012, nhiều DN thua lỗ nhưng vẫn phải vay lãi suất quá cao, khiến DN càng "teo tóp". Hiện nay, lãi suất huy động công bố giảm còn 8% nhưng DN phải vay lãi suất 18-19%.

Đại diện Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết, có 7 yếu tố làm giá BĐS cao là lãi vay, tiền đất, chi phí xây dựng, thuế, phí, chi phí hạ tầng điện, nước, chi phí do kéo dài đầu tư. Nếu giải quyết tốt các yếu tố trên, có thể giảm mặt bằng giá 30%. Cùng quan điểm, đại diện Hiệp hội BĐS Hải Phòng nêu, khó khăn của các nhà đầu tư là tìm mọi cách hạ giá thành, song giá BĐS vẫn còn chênh lệch lớn so với mặt bằng chung xã hội. Hệ số chênh lệch từ giá trị BĐS so với thu nhập bình quân xã hội qua khảo sát còn vượt 5-10 lần. Có mức chênh lệch này là do nhiều nguyên nhân nhưng hơn cả là giá trị hình thành BĐS quá cao. Cơ cấu giá BĐS thông thường gồm tỷ trọng giá trị đất chiếm 30%, lãi suất ngân hàng 10%. Nhưng thực tế, nhiều dự án tiền đất chiếm tới 40-60%, lãi suất ngân hàng quá lớn, có khi chiếm tới 50% cơ cấu giá thành. Bất cập này xuất phát từ chính sách và cần sớm được cải thiện, bên cạnh những tác động về thủ tục hành chính - đại diện Hiệp hội BĐS Hải Phòng kiến nghị. Cũng theo vị đại diện này, để tín dụng phát huy hiệu quả trên thị trường BĐS để người mua nhà có thể vay được tiền, ngân hàng cần có quy định thích hợp hơn, chẳng hạn người thu nhập thấp không thể có được điều kiện tài sản thế chấp, chứng minh thu nhập…

Liên quan đến các giải pháp phá băng thị trường BĐS, đại diện các hiệp hội BĐS đều cho rằng, rất cần có sự hỗ trợ của Chính phủ. Tuy nhiên, theo TS Vũ Đình Ánh, hỗ trợ của Nhà nước là cần thiết, nhưng không nên có tâm lý trông chờ, ỷ lại. Có những vấn đề được đặt ra trong nghị quyết của Chính phủ, nếu không phù hợp thì mạnh dạn bỏ, không nên cứng nhắc, mục tiêu quan trọng nhất là phá băng cho thị trường BĐS và thực hiện các mục tiêu về nhà ở. Trong đó, vấn đề lớn nhất là xác định đối tượng thu nhập thấp. Cũng như câu chuyện lãi suất ngân hàng, đang ở mức cao, nhưng muốn hạ phải bảo đảm các điều kiện về lạm phát. Hay nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhà giá rẻ nhưng muốn bảo đảm yêu cầu về chất lượng; nhiều chuyên gia trong ngành nói giá thành không thể dưới 10 triệu đồng/m2, nếu ép xuống, chất lượng có bảo đảm? 20 năm sau nhà sẽ ra sao? Không cẩn thận, tổn hại xã hội lớn hơn nhiều. Vấn đề trọng tâm là Chính phủ ưu tiên cho nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Việc DN lớn mạnh lên hay giải thể là điều bình thường, đặc biệt trong bối cảnh đang cần cơ cấu lại.

Dưới góc nhìn khác, TS Trần Kim Chung, Viện Quản lý kinh tế TƯ cho rằng, trước hết phải tạo niềm tin cho thị trường. Thị trường khó khăn do không có luồng tiền vào, trong khi có khoảng 200 nghìn tỷ đồng phải trả ngân hàng, một loạt DN lớn rút vốn khỏi thị trường. Với nghị quyết của Chính phủ, thị trường được mở theo nhiều hướng. Vừa chuyển trọng tâm sang sản phẩm giá thấp, vừa yêu cầu đất đai phải có mức giá hợp lý, dự án, sản phẩm cơ cấu lại cho phù hợp; vừa yêu cầu lãi suất hạ, tài chính không tập trung quá vào tận thu. Để tạo niềm tin cho nhà đầu tư, Nhà nước cần có cam kết, ít nhất trong 2-3 năm tới, chính sách cho thị trường sẽ không thay đổi nhiều.

Chia sẻ khó khăn của DN, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, mặt bằng lãi suất hiện còn cao. DN chủ yếu dựa vào tín dụng ngân hàng mà thời hạn trên 5 năm rất hiếm, đây là một trở ngại. Tuy nhiên, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, sắp tới lãi suất sẽ được kéo về 6%/năm, đồng thời Chính phủ thông qua đề án xử lý nợ xấu, như vậy thị trường BĐS, DN sẽ được hỗ trợ, thanh khoản được cải thiện, tạo điều kiện tái đầu tư.

Phát biểu tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo TƯ Chính sách nhà ở và thị trường BĐS mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải cho rằng, trước hết phải bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát. Nếu không ổn định kinh tế vĩ mô sẽ không thể bảo đảm một thị trường BĐS ổn định, bền vững. Phó Thủ tướng yêu cầu các bộ, ngành hoàn thiện thể chế, tập trung rà soát dự án, phân loại dự án đã triển khai, đã hoàn thành chưa có người ở, dự án gần hoàn thành cần hỗ trợ vốn… Các giải pháp phải đồng bộ, nhằm tạo thanh khoản, giải quyết hàng tồn và thu hút dòng vốn từ xã hội. Đặc biệt, vấn đề chính sách chưa xử lý được, địa phương báo cáo Chính phủ "gỡ" từng dự án, không chờ đợi sửa chính sách. Trước mắt, làm ngay cơ chế hỗ trợ DN chuyển đổi nhà thương mại sang nhà xã hội và tín dụng cho người mua nhà.