Chia nhỏ diện tích và giảm giá nhà ở

Trước thực trạng khó khăn của thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đã đề xuất rất nhiều giải pháp, đồng thời tạo điều kiện cho người dân có nhà ở tập trung vào các điểm quan trọng như: chia nhỏ căn hộ để giảm giá thành nhà, giải quyết hàng tồn kho; cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để kéo giá nhà xuống thấp…

Tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là chủ đề nóng được bàn đến rất nhiều thời gian qua. Giúp người dân mua được nhà ở chính là giải pháp quan trọng trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trong bối cảnh hiện nay.

Cần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp

Trước thực trạng khó khăn của thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đã đề xuất rất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, đồng thời tạo điều kiện cho người dân có nhà ở tập trung vào các điểm quan trọng như: chia nhỏ căn hộ để giảm giá thành nhà, giải quyết hàng tồn kho; cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để kéo giá nhà xuống thấp… Bên cạnh đó, các ngành khác như: tài chính, ngân hàng, thuế… cũng vào cuộc giúp đỡ DN, người mua nhà.

Theo Bộ Xây dựng, đây là những giải pháp hữu hiệu trong bối cảnh hiện nay để gỡ khó cho lĩnh vực BĐS. Còn lập luận của Bộ Xây dựng, việc chia nhỏ căn hộ sẽ làm tổng giá trị căn hộ giảm xuống đáp ứng được khả năng tài chính của người dân. Cho phép chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà xã hội cũng sẽ kéo giá nhà xuống thấp bởi DN sẽ được ưu tiên tiền sử dụng đất, thuế thu nhập DN, thuế GTGT… Đây rõ ràng là những chính sách thiết thực để giải quyết vướng mắc lớn nhất của thị trường hiện nay đó là giá nhà để đại đa số người dân với thu nhập thấp, trung bình có thể mua được nhà. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng định hướng năm 2013 sẽ tập trung phát triển phân khúc nhà ở bình dân để phù hợp với khả năng chi trả của người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Mới đây nhất, Chính phủ đã thông qua Nghị quyết 02 ngày 7/1/2013, đưa ra hàng loạt giải pháp để hỗ trợ doanh nghiệp BĐS. Chính phủ giao NHNN chủ trì, chỉ đạo các ngân hàng thương mại Nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại Nhà nước) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m² với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.

Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đã phần nào tạo ra tác động tâm lý đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, nhiều DN đang gặp rất nhiều khó khăn cũng không thực hồ hởi và cho rằng đây chỉ là các giải pháp tình thế. Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, việc chia nhỏ căn hộ hay chuyển đổi dự án cần phải tính toán kỹ lưỡng, chia nhỏ căn hộ phải có lối đi riêng, khu phụ riêng. Nhà đã xây xong mà chia nhỏ thì chỉ thêm tốn tiền. Nếu không tạo ra tốn kém thì mới nên làm. Còn chuyển đổi dự án thì phải tính toán kỹ thị trường. Ở từng vị trí nhu cầu sẽ khác nhau. Cũng chỉ nên chuyển đổi các loại dự án đang triển khai hoặc chưa hoàn thiện.

Giải pháp chuyển đổi dự án sang nhà xã hội được cho là khá vẹn toàn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS đang chìm trong khó khăn hiện nay. Ủng hộ giải pháp này, một số DN vẫn không tránh khỏi những băn khoăn, ông Nguyễn Văn Đa, Phó giám đốc Vinaconex Xuân Mai, đơn vị chủ đầu tư 2 dự án nhà thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm và Kiến Hưng cho rằng, vấn đề đặt ra hiện nay là nguồn vốn để thực hiện.

Bên cạnh đó là cơ chế để thực hiện, trong đó việc khống chế giá, phải kiểm toán, nhà đầu tư hưởng mức lợi nhuận rất thấp, và việc phân phối căn hộ cũng gặp trở ngại. Việc cho phép chuyển dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là giải pháp tích cực nhưng cũng cần phải xem xét trên góc độ nhu cầu thị trường ở từng khu vực. Điều này có thể thấy rất rõ qua việc một số dự án nhà thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội thời gian qua đang rất chầy trật trong khâu bán hàng.

Giải pháp tối ưu vẫn là giảm giá

Mặc dù thị trường đóng băng kéo dài, người có nhu cầu thực vẫn không thể mua được nhà theo các chuyên gia kinh tế và thực tế thị trường bản chất vẫn là giá nhà hiện vẫn còn quá cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân. Do đó, để thoát được hàng chục nghìn căn hộ tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho thị trường và cũng là để người dân có thể mua được nhà thì biện pháp tối ưu vẫn là doanh nghiệp phải chấp nhận tiếp tục giảm giá.

Theo TS Nguyễn Minh Phong, việc giảm giá để người dân có thể tiếp cận được nhà ở là vấn đề quan trọng hàng đầu nhằm giải quyết bài toán cho thị trường. Tuy nhiên, cũng cần phải so sánh xem mức giá đó đã hợp lý chưa, vì thực tế, giá nhà ở mỗi khu sẽ có các mức khác nhau, và người mua nhà cũng nên cân nhắc. Ví dụ, ở Bình Dương, có những căn hộ chỉ trên 200 triệu một chút, trong khi ở Hà Nội, mức giá mặt bằng chung là 13-15 triệu đồng/m2, tức căn hộ 50m2 sẽ có giá thành khoảng 700-800 triệu đồng, song vị trí cũng chỉ là vùng ngoại thành như Hà Đông hay Từ Liêm, còn ở nội thành mức giá đó rất khó để thực hiện.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, để xây chung cư ở Hà Nội, chưa kể tiền đất, chi phí xây dựng vào khoảng 6-7 triệu đồng/m2 căn hộ bình dân, còn cao cấp thì cũng phải tới 10 triệu đồng/m2. Nếu tính cả tiền đất thì căn hộ bình dân cũng vào khoảng 12 triệu đồng/m2, căn hộ cao cấp vào khoảng 15 triệu đồng/m2. Theo tính toán khác, mỗi công nhân viên chức đi làm, để đủ tiền mua một căn hộ, tiền thu nhập phải để dành trong vòng 27 năm, không được chi tiêu gì, còn nếu có chi tiêu ăn uống và các khoản khác, thì thời gian cộng thêm nhiều năm nữa.