Hạ tầng có thực sự làm tăng giá đất?

Thời gian hợp long cầu Nhật Tân đang đến rất gần được coi là “cú hích” về hạ tầng, tạo điều kiện giá đất xung quanh cây cầu và đường cao tốc Nhật Tân - Nội Bài tăng giá. Tuy nhiên khi tìm hiểu kỹ về thị trường BĐS khu vực này, kịch bản khẳng định giá đất đang “sốt” hoặc tăng mạnh thiếu nhiều cơ sở thuyết phục.

Có cầu đường nhưng hạ tầng chung chưa hấp dẫn

Nếu như trục cầu Thăng Long - Nội Bài có một loạt ưu thế về hạ tầng như siêu thị Metro, các KCN đã lấp đầy như KCN Thăng Long, KCN Đông Anh, KCN Quang Minh... thì trên trục Nhật Tân - Nội Bài vẫn trống trơn các hạng mục công trình công cộng phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của địa phương và phục vụ nhu cầu vui chơi giải trí mua sắm của nhân dân. Từ Đông Anh, đi đến trung tâm Hà Nội sẽ mất trung bình 10-15km, liên tiếp không có điểm dừng.

Phía nội thành Hà Nội, khu vực phường Phú Thượng, phường Nhật Tân (Q.Tây Hồ) duy nhất có dự án “Thiên đường mua sắm” Ciputra Mall trong quy hoạch ì ạch 4 năm nay vẫn chỉ là bãi sắt vụn chưa có đích hoàn thành. KĐT Ciputra được coi là điểm nhấn nhưng lại khá biệt lập trong kết nối không gian với khu dân cư bên ngoài. “Nếu tính bài toán về mua BĐS ở khu vực chân cầu phía nội thành thì giá đất vốn đã cao nay lại cao hơn khi cầu khánh thành. Nếu mua phía bên kia cầu thì Đông Anh chưa thực sự có quy hoạch bứt phá và các thu hút đầu tư mà vẫn đơn thuần vẫn là viễn cảnh lý thuyết do các cò môi giới vẽ ra” - Chị Thu Hồng, một khách hàng từ Hải Dương tìm mua đất nhằm đón lõng xu hướng tăng giá đã phải xem lại quyết định tại thời điểm này.

Quỹ đất còn nhiều, đầu cơ mắc cạn

Theo anh Thắng - nhân viên môi giới một sàn giao dịch nhà đất tại Đông Anh, hiện văn phòng anh đang làm nhận giấy tờ phô tô ký gửi bán hộ các mảnh đất mấy năm nay đã xếp thành chồng không có người hỏi đến.

Nguyên nhân vì những năm 2009 - 2010, đất tại các xã Vĩnh Ngọc, Hải Bối, thị trấn Đông Anh được săn lùng, người người ùn ùn đổ xô mua đi bán lại chốt lời trên “sóng to sóng bé”. Có thời điểm, giá đất tại đây được đẩy lên 80 - 90 triệu đ/m2, ở vị trí mặt đường dẫn lên chân cầu Nhật Tân. Giá đất trong làng, ngõ rộng, chào bán khoảng 60 triệu đ/m2, ngõ nhỏ hơn 50 triệu đ/m2.Thời kỳ cao điểm “sốt giá” năm 2011, giá đất ở huyện Đông Anh tăng chóng mặt, lên đến 50 - 60% so với năm 2009. Tại xã Vĩnh Ngọc, mảnh đất bám mặt đường ôtô vào được giá khoảng 80 triệu đ/m2. Còn với những mảnh đất gần đường dẫn lên cầu Nhật Tân, giá đã ở ngưỡng 100 triệu đ/m2. Hậu quả sau các đợt sốt này là giá đất giảm đến 50% dẫn đến những người mua đất sau cùng mắc cạn lại, lâm vào tình trạng “đánh bạc” khi thị trường BĐS đóng băng.

“Thực tế hai năm trở lại đây, các nhà đầu tư trên tìm mọi cách cắt lỗ mỏi mắt tìm khách hàng nhưng lượng giao dịch thành công rất hiếm” - anh Thắng cho biết.

Mặt khác, cao tốc Nhật Tân - Nội Bài chạy dài 12,1km trải dài qua hiện trạng nguyên bản các làng xã nên quỹ đất còn nhiều. “Nguyên lý kinh tế thị trường là nguồn cung có thiếu thì cầu mới tăng. Không có lý do gì mà quỹ đất còn nhiều, nhu cầu chưa cao hẳn mà giá đất lại tăng vọt.

Cần bước ngoặt Quy hoạch phát triển đô thị

Mới đây nhất, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài. Phạm vi nghiên cứu quy hoạch khoảng 2.080ha.

Mục tiêu của quy hoạch nhằm khai thác có hiệu quả quỹ đất 2 bên tuyến đường, đặc biệt quy hoạch xây dựng mới trung tâm tài chính, ngân hàng, thương mại, dịch vụ quốc tế, hội chợ thương mại tại Đông Anh (trung tâm Phương Trạch). Quy hoạch cũng sẽ bố trí một số công trình hoặc tổ hợp công trình trong các lĩnh vực trên dọc 2 bên tuyến từ cầu Nhật Tân tới Cảng hàng không Quốc tế Nội Bài, đồng thời, rà soát, cập nhật, khớp nối các đồ án, dự án có liên quan, hình thành tuyến đường đẹp, hiện đại, bền vững và thân thiện môi trường.