Ám ảnh dư cung và nỗi lo “bong bóng”

Nếu nhìn lại và so sánh với giai đoạn 2013-2014 có thể thấy rõ thực tế, giai đoạn nửa cuối 2014-2015, thị trường căn hộ cao cấp đã có những chuyển biến mạnh mẽ. Cơ cấu nguồn cung ghi nhận sự thay đổi lớn, trên thị trường, hàng loạt dự án cao cấp hoặc gắn mác cao cấp đua nhau "bung hàng", tạo "khí thế mạnh mẽ" và thể hiện rõ sự áp đảo so với phân khúc căn hộ bình dân trong cùng thời điểm.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, nguy cơ "dư cung" và nỗi lo "bóng bóng" cũng đang tiềm ẩn ở chính sự "khí thế" nêu trên, khi mà người mua đa phần là giới đầu cơ, thanh khoản cao không phải bởi nhu cầu thực và thông tin thị trường đang có phần "nhiễu loạn".

Bùng nổ nguồn cung

Theo báo cáo của Công ty CBRE Việt Nam, lượng căn hộ được mở bán tại thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh quý II/2015 đã xác lập một kỷ lục mới. Theo đó, chỉ tính riêng trong quý II/2015, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đã ghi nhận số lượng hơn 10.000 căn hộ được chào bán (gồm dự án mới và dự án được mở bán trước đó) - một kỷ lục của thị trường BĐS Việt Nam nếu tính trên lượng giao dịch hàng quý.

Lý giải về lượng căn hộ bán tăng đột biến này, chuyên gia của CBRE cho rằng, nguyên nhân chính do các chủ đầu tư đã mở bán ồ ạt trong cùng một thời điểm. Điều đáng chú ý, trong quý II/2015, phân khúc cao cấp ghi nhận mức tiêu thụ khoảng 5.800 căn, trong khi chỉ có khoảng 2.800 căn được bán đến từ phân khúc bình dân.

Còn theo dự báo của của Công ty Savills Việt Nam, trong thời gian từ 2-3 năm tới, tổng nguồn cung căn hộ tại thị trường TP Hồ Chí Minh có thể lên đến 60.000 căn, trong đó trên 70% là căn hộ trung - cao cấp. Riêng trong 3 tháng gần đây, có hơn 4.500 căn hộ cao cấp được tung ra thị trường, 2.341 căn hộ trung cấp được chào bán nhưng chỉ có 1.649 căn hộ giá trung bình được đưa ra thị trường.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết, theo ước tính, tổng nguồn cung căn hộ cao cấp hiện nay trên địa bàn TP Hồ Chí Minh ở khoảng hơn 40.000 sản phẩm, với giá bán phổ biến ở mức từ 27-40 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong "khu vực tứ giác" gồm 4 dự án Masteri (Thảo Điền - quận 2), Sala (Đại Quang Minh - quận 2),... "Nguy cơ bong bóng tiềm ẩn ở những dự án "ba cùng" (bao gồm cùng tương đồng vị trí, cùng giá bán và cùng giao nhà sau 2 năm) như thế này là rất lớn" - ông Đực nhận xét.

Theo phân tích của ông Đoàn Chí Thanh - Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, căn hộ cao cấp quá nhiều, trong khi căn hộ bình dân quá ít có thể đe dọa sự phát triển bền vững của BĐS. "Nếu nhìn vào tháp dân số của TP Hồ Chí Minh có thể thấy, đến 60% là công dân trẻ, có nhu cầu rất cao về nhà ở, nhưng thu nhập chỉ ở mức trung bình - tức là chỉ đủ khả năng mua trả góp căn nhà tầm 1 tỷ đồng trở lại. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ ở phân khúc này lại rất hạn chế là một thực tế đáng báo động đối với thị trường" - ông Thanh nói.

Không phải  thời... lướt sóng

Đầu năm 2015, anh Đ.V.K (Hà Nội) đã quyết định đặt mua một căn hộ có diện tích 56,8m2 tại dự án River Gate của Novaland với giá 48,2 triệu đồng/m2. Đóng tiền được 30% theo tiến độ, anh K tính bán lại căn hộ để dành tiền đầu tư vào việc khác.

Sau gần 2 tháng rao bán, thậm chí thông tin của anh đã được "gửi" cho một nhóm "sale chiến" tại TP Hồ Chí Minh, nhưng đến nay, căn hộ của anh K vẫn không có người "hốt lại". "Ý định "lướt sóng" đổ bể, một phần vì giá "đầu vào" của anh K đã "đạt đỉnh", một phần vì hiện nay nguồn cung quá lớn, khách hàng có quá nhiều sự lựa chọn chứ không như ngày xưa, khi nguồn cung khan hiếm" - Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại TP Hồ Chí Minh nhận định.

Theo Giám đốc sàn giao dịch nêu trên, cho dù nguồn cung thực tế là rất lớn, nhưng giá bán căn hộ được chủ đầu tư đưa ra cơ bản đã "đạt đỉnh" thị trường, việc tăng giá hiện nay là rất khó. Chính vì vậy, ý định "lướt sóng" tại thời điểm này sẽ nắm chắc khả năng... thất bại.
Thực tế cho thấy, dù nguồn cung dồi dào, nhưng thông tin thị trường đang khá "nhiễu loạn", khiến người mua có phần thận trọng hơn trước khi quyết định xuống tiền, nhất là trong bối cảnh nỗi ám ảnh thị trường giai đoạn "băng giá" vẫn còn khá sâu đậm. Đơn cử, tại TP Hồ Chí Minh, các thống kê về số căn hộ được chào bán trong quý II/2015 của các tổ chức tư vấn như CBRE, Savills và Cushman & Wakefield... "mỗi nơi một phách". Theo CBRE là 10.000 căn hộ, Savills là 5.000 căn, còn Cushman & Wakefield là 6.000 căn được chào bán. "Bong bóng chỉ nảy sinh khi thanh khoản cao và giá được "thổi" quá lên so với giá trị thực của nó. Nhưng theo tôi, với "tâm lý đề phòng" của người mua nhà như hiện nay thì khả năng “bong bóng” thị trường là rất khó xảy ra" - một chuyên gia môi giới BĐS nhận định.