Ai làm giá đất Nhơn Trạch, Đồng Nai?

Thông tin sân bay quốc tế Long Thành (Đồng Nai) vừa lắng xuống và dập tắt “cơn sốt” đất mới nhen nhóm tại Nhơn Trạch, thì nay, thông tin Nhơn Trạch được kết nối với TP HCM qua 2 cây cầu dự kiến được đầu tư xây dựng trên đường Vành đai 3, quận 9 và Cát Lái, quận 2 lại được giới “cò” mượn cớ để “thổi giá” lần nữa.

Tình hình “ấm lên” của thị trường bất động sản (BĐS), tâm điểm là TP HCM, khiến thị trường các tỉnh khu vực phía Nam cũng rục dịch chuyển động. Tuy nhiên, khu vực “nóng” ngay bên cạnh TP HCM lại chính là Nhơn Trạch, khi mà thông tin sân bay Long Thành chính thức được giới “cò” đất “thổi” giá và khá nhiều người đã “mạnh dạn đầu cơ” vào khu vực này. Chỉ đến khi, một lãnh đạo của tỉnh Đồng Nai thông qua báo chí, truyền thông cảnh báo thì giá đất khu vực này ngay lập tức “nguội lạnh”.

Ai thổi giá? Thổi thế nào?

Thông tin 2 cây cầu sẽ được xây dựng tại quận 2 và quận 9 kết nối TP HCM với Nhơn Trạch một lần nữa được giới “cò-vạc” tại đây mượn cớ để tiếp tục điệp khúc “thổi”. Anh Việt Dũng, ngụ quận Bình Thạnh cho biết người quen của anh mua mấy ngàn mét vuông đất nông nghiệp tại Nhơn Trạch cách đây 6 tháng, thế mà lời bây giờ 400 trăm triệu đồng. “Quả là ngoạn mục”, anh Dũng đánh giá.

Để kiểm chứng thông tin trên, phóng viên Báo Xây dựng đã đến khu vực này tìm hiểu. Qua khỏi phà Cát Lái khoảng 500m, hàng loạt các biển mua bán đất được nhiều hộ dân để trước cửa, bên cạnh nhiều sàn giao dịch địa ốc khang trang. Trong khoảng 500m kế tiếp, chúng tôi đếm được khoảng trên 50 điểm giao dịch đất như thế.

Ghé vào một điểm có biển bán đất trên đường DT769, chúng được cung cấp thông tin là giá đất tại khu vực này đang nóng lắm, tất cả các loại đất đều lên giá. “Các anh định mua loại nào, đất ruộng cũng có, đất dự án hay đất trong khu dân cư?” - một môi giới hỏi chúng tôi. Khi được biết chúng tôi đang đi tìm hiểu nhưng chưa biết phải mua loại nào thì người này khẳng định: “Cứ mua đi, chắc chắn có lời”.

Tiếp tục di chuyển hướng ra phía quốc lộ 51, chúng tôi gặp một nhóm người đứng dưới một cái ô rất to bên đường, tự xưng là nhân viên của Công ty CP Địa ốc Kim Oanh (Cty Kim Oanh), họ cho biết bên Cty Kim Oanh hiện đang bán rất nhiều dự án tại khu vực này, đặc biệt, hiện đang phân phối dự án RichLand City tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Một môi giới tên B của Cty Kim Oanh thao thao bất tuyệt, dự án này có 700 nền nhà phố, tuy nhiên, chỉ một ngày mở bán chúng tôi đã bán hết 670 nền, và đến nay chỉ còn lại 30 nền duy nhất.

Họ thuyết phục chúng tôi mua nền tại đây vì khu vực này bán rất chạy. “Các nền nhà tại dự án này được người dân trong khu vực và ở Sài Gòn xuống mua khá nhiều và chỉ còn 30 nền duy nhất thôi nhé”, môi giới tên B thuyết phục. Khi chúng tôi hỏi “nếu đầu tư tại đây thì lợi nhuận sẽ thế nào”, môi giới B trả lời: Lời khoảng 50 triệu đồng/nền, trong khi chỉ bỏ ra khoảng từ 420 đến trên 500 triệu, như vậy lợi nhuận sẽ từ 10 – 13% trong khoảng thời gian ngắn.

Khi chúng tôi hỏi về các nền đã được thông báo đã bán hết thì họ nói nếu muốn mua thì vẫn còn. Tuy nhiên, phải mua lại với chênh lệch 50 triệu/nền. “Các anh cứ mua đi, khu vực này giao dịch nhiều lắm, khoảng một thời gian nữa bán lại chắc chắn lời, sau này cầu kết nối từ Nhơn Trạch với đường Vành đai 3 và Cát Lái của TP HCM thì giá đất sẽ tăng kinh khủng”, môi giới Công ty Kim Oanh khẳng định như đinh đóng cột.

Di chuyển thêm khoảng 200m nữa, chúng tôi thấy 2 người đàn ông chạy xe máy theo và cũng giới thiệu mình là nhân viên môi giới của Cty Kim Oanh và hỏi chúng tôi muốn xem dự án nào, chúng tôi phải nói là đã có nhân viên của Kim Oanh giới thiệu rồi thì họ mới bỏ đi, không quên nở nụ cười rất tươi.

Quay ngược trở lại, chúng tôi ghé vào một “sàn giao dịch BĐS” trên đường Lý Thái Tổ, một người đàn ông tiếp chúng tôi và tái khẳng định đất tại Nhơn Trạch tăng từng ngày, để chứng minh, ông ta cho biết hiện đất tại đường Lý Thái Tổ nơi chúng tôi đang đứng đã tăng gấp đôi so với thời kỳ “ảm đạm”.

Cần tỉnh táo

Một lãnh đạo của một Công ty BĐS lớn tại TP HCM giấu tên cảnh báo: Việc làm giá tại khu vực này trong thời gian qua sẽ tác động không tốt đến thị trường BĐS về lâu về dài. “Nó sẽ làm thị trường bị méo mó và phát triển không bền vững”, vị này khẳng định.

Tại khu vực Nhơn Trạch, ngoài việc các nhà đầu cơ đất đến từ khu vực TP HCM “bơm giá”, thì “cò” của các sàn giao dịch BĐS, các Công ty địa ốc cũng thi nhau đẩy giá đất lên cao, đánh vào tâm lý người mua bằng lợi nhuận trước và sau khi mua, thậm chí họ dùng chiêu thông báo cho khách là đất đã hết, nếu cần phải mua lại với giá chênh lệch.

Trước khi tác giả viết bài này 2 ngày thì một “cò” của Cty Kim Oanh điện thoại thông báo cho biết Cty này sắp mở bán một dự án gần bến phà Cát Lái, nếu muốn mua thì chạy qua xem và làm hợp đồng giữ chỗ. “Vì có nhiều người muốn mua lắm”, cò này khẳng định.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP HCM lưu ý người dân cần xem xét kỹ các quy định của Luật đất đai khi mua bán, trong đó, đối với đất nông nghiệp chú ý về hạn mức, thời hạn, điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (đất trồng lúa, trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất rừng,…).

Cũng theo luật sư Phượng, người mua đất cần cẩn trọng trước những lời hứa hẹn vì việc đầu tư và nhận chuyển nhượng để chuyển mục đích sử dụng đất ở và phân lô bán nền không hề đơn giản, phụ thuộc vào nhiều điều kiện và cũng dễ gặp rủi ro như phải có quy hoạch 1/500, việc điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất phải theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương nên thậm chí không xác định được thời hạn xét duyệt.

8 năm về trước, bài học nhãn tiền cho dân đầu cơ đất tại khu vực Nhơn Trạch và Bình Dương, sau khi bị giới “cò” đẩy giá cao ngất, rồi thị trường đóng băng, các khu vực này trở thành những đô thị ma, dẫn đến hàng ngàn gia đình đã vay tiền ngân hàng đầu tư tại đây nóng sốt theo.

Đặc biệt lưu ý, giá chào bán dự án RichLand City mà Công ty Kim Oanh là từ 4,5 - 5,7triệu/m2, trong khi theo tìm hiểu của chúng tôi, giá đất khu vực này cách đây 2 tháng chỉ khoảng 3 triệu/m2. Còn tại khu vực dân cư cách đó vài trăm mét, đất nền cũng tăng từ 2 triệu đồng/m2 lên mức 2,5 – 3 triệu đồng/m2.