80% quỹ bảo trì chung cư đang ở đâu?

Theo thống kê chưa đầy đủ, Hà Nội có khoảng hơn 600 chung cư nhưng số chung cư đã bàn giao quỹ bảo trì chỉ khoảng 20%, 80% còn lại đang là tâm điểm tranh chấp chưa có hồi kết. Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị UBND TP Hà Nội, TP HCM báo cáo về tình trạng dân cư khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản trước 30/11 để tổng hợp, báo cáo Thủ tướng.

Tranh chấp ngày càng phức tạp

Theo quy định hiện nay, khi bán nhà, chủ đầu tư sẽ thu của người mua nhà 2% giá trị căn hộ để phục vụ cho việc bảo trì tòa nhà về lâu dài, hiểu đơn giản là tiền bảo hành, sửa chữa để ngăn ngừa xuống cấp về sau. Khoản phí này ban đầu sẽ được chủ đầu tư tạm giữ, rồi sau đó, bàn giao cho ban quản trị (BQT) chung cư khi BQT này được thành lập với sự nhất trí của cư dân và chính quyền địa phương. Tuy nhiên, đa phần tại các dự án tranh chấp, chủ đầu tư thường cố tình không giao trả tiền quỹ bảo trì về cho BQT, khiến tình trạng đơn từ, khiếu nại đòi tiền của cư dân diễn ra kéo dài.

Câu chuyện tại chung cư Thăng Long Garden (250 Minh Khai) là một ví dụ. Thành lập ngày 30/8/2016, theo quy định tại điều 37, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, sau thời điểm BQT được thành lập, chủ đầu tư phải bàn giao phí bảo trì. Tuy nhiên, sau nhiều lần tổ chức họp giữa các bên và chính quyền địa phương, suốt thời gian dài, chủ đầu tư là Cty CP May Thăng Long vẫn chưa thực hiện điều này. Không có tiền để chi trả các khoản trong quản lý, vận hành, BQT chung cư hoàn toàn bị động khi có vấn đề hỏng hóc phát sinh xảy ra.

Một khu chung cư khác cũng là tâm điểm của dư luận về việc khó đòi tiền phí bảo trì, đó là chung cư Keangnam (Nam Từ Liêm). Đây là khu căn hộ cao cấp, được biết đến là khu của giới nhà giàu. Nhẩm tính, với hơn 900 căn hộ cao cấp có giá trung bình trên dưới 60 triệu đồng/m², số tiền bảo trì lên tới hơn 100 tỷ đồng.

Hay tại dự án chung cư 310 Minh Khai, mâu thuẫn nội bộ giữa các cư dân của hai tòa nhà 15T1, 15T2 với việc đòi tiền quỹ bảo trì 2% từ chủ đầu tư là Cty CP Vinaconex 3 cũng diễn ra suốt thời gian qua. Mặc dù chủ đầu tư đã bàn giao một phần số tiền trên cho BQT, tuy nhiên, số tiền còn thiếu vẫn là hơn 6 tỷ đồng.

Trao đổi với Báo Xây dựng về nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ này, đại diện Vinaconex 3 cho biết: Từ thời điểm nội bộ giữa các cư dân của hai tòa nhà 15T1 và 15T2 bất đồng nhiều ý kiến, Cty Vinaconex 3 với trách nhiệm của Chủ đầu tư là người quản lý trực tiếp phần chi phí bảo trì của cư dân nhận thấy trách nhiệm của mình cần phải đảm bảo an toàn cho toàn bộ phần chi phí bảo trì này. Điều này liên quan trực tiếp đến trách nhiệm của Cty Vinaconex 3 với lý do cần có sự thống nhất trong nội bộ cư dân nhằm đảm bảo tiền chuyển cho BQT là phù hợp. Bên cạnh đó, Cty Vinaconex 3 nhận thấy quy trình bảo trì và kế hoạch bảo trì tại đây chưa được thực hiện một cách chặt chẽ, điều này dễ gây ra thất thoát, cũng sẽ ảnh hưởng đến cư dân và Vinaconex 3. Đại diện Vinaconex 3 cũng cam kết sẽ thu xếp hoàn trả nốt phần còn lại của quy bảo trì trong thời gian sớm nhất.

Hàng loạt chung cư khác trên địa bàn Hà Nội như Sky City, Tổ hợp chung cư NO5 Trung Hòa - Nhân Chính… cũng rơi vào tình trạng chây ì bàn giao phí bảo trì. Theo thống kê chưa đầy đủ, Hà Nội có khoảng hơn 600 chung cư nhưng số chung cư đã bàn giao quỹ bảo trì chỉ khoảng 20%. Cư dân và BQT nhiều tòa chung cư đã phải áp dụng hàng loạt biện pháp nhằm gây áp lực với chủ đầu tư như căng băng rôn, khẩu hiệu phản đối hay thậm chí là kiện ra tòa.

Vậy tại sao lại diễn ra tình trạng như vậy? Theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành, có thể do chủ đầu tư giữ quỹ bảo trì và làm ăn bết bát, chưa giao khoản tiền này về cho cư dân vì mất khả năng chi trả. Cũng có chủ đầu tư dùng quỹ bảo trì vào việc riêng, tiêu hết của các hộ dân và gặp khó khăn trong việc hoàn trả. Ngoài ra, còn có nguyên nhân khác là chủ đầu tư cố tình trì hoãn hoặc không tổ chức hội nghị nhà chung cư khiến cho tòa nhà chưa có ban quản trị, không có đơn vị đủ tư cách tiếp quản quỹ bảo trì…

Mạnh tay xử lý

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị UBND TP Hà Nội, TP HCM báo cáo về tình trạng dân cư khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án BĐS trước 30/11 để tổng hợp, báo cáo Thủ tướng. Trước đó, do tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư gia tăng tại các thành phố, Thủ tướng cho rằng, nếu không có giải pháp hợp tình, hợp lý, tranh chấp ngày càng phức tạp và khó giải quyết.

Để có cơ sở báo cáo Thủ tướng về các nội dung nêu trên, Bộ Xây dựng đề nghị 2 địa phương báo cáo về tình trạng tranh chấp chung cư trên địa bàn.

Các chuyên gia cho rằng, việc thu và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư đã được quy định trong Luật Nhà ở. Tuy nhiên những tranh chấp vẫn liên tiếp diễn ra khi chủ đầu tư không trả phí bảo trì cho Ban quản trị chung cư. Điều đó cho thấy, cần thiết phải có chế tài đủ mạnh để giải quyết dứt mâu thuẫn ở trên, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân.