7 tồn tại của thị trường BĐS Việt Nam

Tại Hội thảo “Quản lý thị trường bất động sản và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam” do BIDV và SuMi TRUST tổ chức hôm 6/8, tại Hà Nội, các diễn giả đã chỉ ra 7 tồn tại và đề xuất nhiều giải pháp để phát triển thị trường BĐS Việt Nam.

Theo các diễn giả, thị trường BĐS có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế. Dù quy mô hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,4% GDP của Việt Nam năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường BĐS lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác (như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ…).

Tuy nhiên, các diễn giả tại Hội thảo cũng đã chỉ ra 7 tồn tại, yếu kém của thị trường BĐS Việt Nam. Đó là thị trường phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng"; Đầu tư BĐS còn mang tính tự phát, theo phong trào và thiếu minh bạch, thiếu chuyên nghiệp; Giá cả BĐS còn quá cao so với mức thu nhập của người dân; Cơ cấu hàng hóa BĐS chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung - cầu.

Trong khi đó khâu quản lý, kiểm soát và quy hoạch thị trường BĐS còn yếu, khiến cung -cầu mất cân đối; Hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS còn bất cập (chồng chéo, hay thay đổi, thiếu nhất quán).

Một tồn tại nữa cũng vô cùng quan trọng là tài chính BĐS còn mới ở dạng sơ khai và chưa đa dạng. Hiện tại Việt Nam, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng, trong khi các nguồn vốn từ các định chế tài chính khác như: các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm... còn hạn chế.

Với tính chất như vậy, việc quản lý thị trường BĐS hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Tại Hội thảo, các diễn giả đến từ Nhật Bản đã chia sẻ nhiều kinh nghiệm trong việc giảm thiểu tác động tiêu cực của nền kinh tế bong bóng BĐS, cũng như phát huy vai trò của các định chế tài chính đối với quá trình phát triển thị trường BĐS.

Trong khi các diễn giả Việt Nam cũng đề xuất nhiều giải pháp, như: Hoàn thiện khuôn khổ thể chế cho thị trường BĐS (luật Nhà ở sửa đổi, luật kinh doanh BĐS sửa đổi, quy định xử lý TSĐB…); Hình thành hệ thống và tạo điều kiện để các định chế tài chính, sản phẩm tài chính BĐS phát triển (Quỹ tín thác BĐS – REIT; cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh BĐS…); Thành lập công ty/trung tâm định giá tài sản độc lập (gồm cả BĐS); trung tâm thông tin và dự báo thị trường BĐS; Cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư, thủ tục hành chính; tăng room cho nhà đầu tư nước ngoài, kể cả lĩnh vực BĐS; Phát triển thị trường vốn tạo nguồn vốn trung dài hạn và cân đối cấu trúc thị trường tài chính; đẩy nhanh thủ tục giải ngân đầu tư công...

Liên quan đến chính sách tín dụng, các diễn giả đề nghị: Cần tiếp tục điều chỉnh, tháo gỡ vướng mắc của các gói tín dụng (gói 30.000 tỷ đồng…). Đi đôi với đó cần đẩy mạnh xử lý nợ xấu (tạo lập thị trưởng mua-bán nợ xấu và xử lý TSĐB). Điều chỉnh trọng số rủi ro cho vay BĐS; đồng thời NHTM cần thiết kế sản phẩm tín dụng và dịch vụ cho thị trường BĐS phù hợp hơn...

Tính đến hết tháng 12/2013, dư nợ ngân hàng cho vay BĐS khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, trong khi chi ngân sách đầu tư xây dựng cơ bản đạt khoảng 77.000 tỷ đồng năm 2013. Tuy dư nợ BĐS của ngân hàng chưa cao, nhưng tài sản đảm bảo tín dụng ngân hàng lại chủ yếu dưới dạng BĐS (khoảng 65%).