30.000 chung cư biến tướng: Không có sổ đỏ, cò ăn chênh tiền tỷ

Mô hình officetel, condotel, hometel được quan tâm nhất trong năm 2017 từ tranh nhau mua với cam kết lợi nhuận khủng, bán chênh cả tỷ đồng tới mâu thuẫn với chủ đầu tư. Năm qua có gần 30.000 căn hộ loại này bán ra thị trường nhưng pháp lý sổ hồng chữa rõ ràng, cơ quan chức năng vẫn lúng túng quản lý mô hình BĐS mới này.

Biến tướng và hệ luỵ

Theo công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, hiện trên thị trường có 3 loại hình bất động sản “lai”, đó là officetel (căn hộ văn phòng), condotel (căn hộ khách sạn) và hometel (nhà ở khách sạn).

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ tăng mạnh, JLL cho biết, các bất động sản “lai” được xem như một hình thức cải tiến sản phẩm của các chủ đầu tư nhằm mục đích tạo ra một kênh đầu tư hấp dẫn. Loại hình này được thiết kế, phát triển và quảng cáo nhằm mục đích cung cấp thêm lựa chọn cho các nhà đầu tư muốn làm đa dạng danh mục đầu tư của họ.

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, từ đầu năm 2015 đến nay, cả nước có khoảng 25.639 căn hộ condotel và officetel. Loại hình bất động sản này sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai. Dự kiến giai đoạn 2017-2019, mỗi năm có thêm từ 27.000-29.000 căn hộ condotel cung cấp ra thị trường.

Theo Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa, trong năm 2016, 70% căn hộ tung ra thị trường là condotel. Còn tại Đà Nẵng, theo số liệu của hãng tư vấn CBRE, số lượng phòng villa nghỉ dưỡng, condotel có thể tăng hơn gấp đôi ngay trong năm nay.

Nguồn cung bất động sản “lai” được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh. Dữ liệu từ Savills cho thấy, tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung ngôi nhà thứ hai tại các thị trường ven biển chính.

Mặc dù vậy, nhiều chuyên gia cảnh báo, thị trường bất động sản rất cần một khung pháp lý hoàn chỉnh cho loại hình này. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, các sản phẩm condotel, officetel, shophouse đang có dấu hiệu “biến tướng” thành căn hộ nhà ở thông thường nên cần có cơ chế quản lý chặt chẽ và hiệu quả.

“Hiện nay, theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tiêu chuẩn thiết kế thì chưa có quy định cụ thể các tiêu chuẩn về quy hoạch, thiết kế công trình tòa nhà, căn hộ condotel, officetel, đặc biệt thời gian qua chưa tính chỉ tiêu dân số đối với các công trình này khi chấp thuận dự án đầu tư, nên khi đưa dự án vào hoạt động đã tạo thêm áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, nhất là góp phần làm tăng thêm tình trạng ùn tắc giao thông”, ông Châu dẫn giải.


Thực tế, nhiều quảng cáo condotel có sổ đỏ tuy nhiên ông Phạm Văn Thường - Trưởng phòng Quản lý Bất động sản - Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, condotel là loại hình bất động sản mới và các Luật chưa có quy định cụ thể. Vị này chia sẻ chưa nhìn thấy quyển sổ đỏ nào của condotel và đặt hàng “ai có thì cho tôi mượn”.

Rủi ro với cam kết lợi nhuận

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam, so sánh tỷ lệ cam kết giữa Việt Nam với một số nước trong khu vực Đông Nam Á cho thấy chủ đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang cam kết lợi nhuận cao nhất với tỷ lệ 10% trong vòng 5-10 năm, Phuket (Thái Lan) cam kết lợi nhuận 7% trong 3-5 năm và Bali cũng cam kết lợi nhuận 7% trong 2-3 năm

Tuy nhiên, việc đảm bảo lợi nhuận có đúng như cam kết hay không phụ thuộc vào lượng khách du lịch có “full” phòng trong tương lai hay không, việc quản lý vận hành cho thuê là yếu tố ảnh hưởng nhiều.

Còn ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đặt câu hỏi: “Các nhà đầu tư nhiều nhất là cam kết trong giới hạn tối đa 10 năm, còn sau đó kịch bản sẽ như thế nào chưa ai biết được”.

Gần 100 khách hàng mua căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico (2 Phan Bội Châu, Nha Trang) của công ty TNHH sản xuất thương mại Bạch Việt vừa kêu cứu. Từ năm 2015, rất nhiều khách hàng bỏ tiền tỷ mua căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico. Giá mua thời điểm đó giao động 1,2-1,4 tỷ đồng/căn hộ có diện tích hơn 30m2.

Trong hợp đồng mua bán, ông Đinh Tiến Sử, Giám đốc Công ty Bạch Việt, cam kết thuê lại và trả lợi nhuận 15%/năm/tổng giá trị căn hộ. Đồng thời, sẽ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và cam kết mua lại căn hộ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, đã 2 năm hoạt động, công ty Bạch Việt không trả một đồng tiền lãi nào cho các nhà đầu tư.

Sau nhiều lần đàm phán, công ty Bạch Việt đề nghị các chủ condotel tại Bavico ở Nha Trang thỏa thuận lại, giảm mức lợi nhuận kinh doanh căn hộ được nhận chỉ còn 8%.

Dự án chung cư cao cấp The Summit Sơn Trà (Đà Nẵng) của Công ty TNHH Meridian Land cũng “đắp chiếu” và đang đối diện với nguy cơ khởi kiện từ khách hàng và những nhà tài trợ vốn cho công trình này.

Gần đây nhất, chủ đầu tư dự án căn hộ, khách sạn, trung tâm thương mại Panorama Nha Trang, Khánh Hòa là Công CP Đầu tư xây dựng vịnh Nha Trang bị nhà thầu Coteccons tố vi phạm giấy phép xây dựng. Trong khi chủ đầu tư cho rằng nhà thầu vu khống, bịa đặt thông tin.

Có còn “làm mưa làm gió” trong năm 2018?

Dự thảo sửa Luật Đất đai 2013 Bộ Tài nguyên & Môi trường trình Chính phủ vừa được công bố nhằm giải cứu cho condotel và officetel.

Giải pháp thứ nhất là các công trình này nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Giải pháp thứ hai là giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng nhiều lần đề cập đến vấn đề này. Thủ tướng cũng giao Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính chuẩn bị khung pháp lý cho loại hình bất động sản nói trên.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu, tư vấn và định giá CBRE, nhận định, nguồn cung condotel đang quá nhiều, chủ yếu là do số lượng người cho thuê tăng cao. Do đó, dự báo trong năm 2018, condotel có thể không còn là sản phẩm chủ đạo của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, mà chuyển sang biệt thự trung cấp.

Mặt khác, bên cạnh khả năng sinh lời, nhà đầu tư phân khúc condotel sẽ hướng đến những khẩu vị cao cấp hơn như thương hiệu của người quản lý; vị trí đẹp có khả năng cho thuê cao, đặc biệt là những dự án hướng ra biển.