Phạt hành chính vi phạm kinh doanh bất động sản: Có giúp giảm tranh chấp?

Theo luật sư Trương Anh Tú, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội, các tranh chấp nhà chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân là chuyện không mới.

Hàng loạt quy định đã ra đời, những tưởng có thể giải quyết bài toán này. Thế nhưng gần đây, các tranh chấp càng ngày càng bùng phát một cách mạnh mẽ, thậm chí mức độ và quy mô lớn hơn rất nhiều so với trước..

Như BizLIVE đã đưa tin, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

Theo quy định này, từ 15/1/2018,  chủ đầu tư sẽ bị phạt từ 100-150 triệu đồng nếu không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định.

Nghị định cũng quy định, phạt đến 300 triệu đồng đối với chủ đầu tư không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng; phạt tiền từ 250-300 triệu đồng nếu chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung.

Ban quản trị chung cư cũng sẽ bị phạt tiền 50-60 triệu đồng nếu vi phạm lỗi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định.

Việc ban hành quy định này được xem là biện pháp mạnh để hạn chế những tranh chấp trong các chung cư hiện nay. Tuy nhiên, liệu việc ra đời nghị định này có giúp giải quyết những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân thậm chí là với Ban quản trị trong các chung cư hiện nay?

Xung quanh vấn đề này, Luật sư Trương Anh Tú, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội cho rằng, việc thực hiện những quy định xử phạt mới theo Nghị định 139/2017 bước đầu sẽ có tính răn đe. Tuy nhiên, việc thực hiện có tính khả thi chưa cao khi các văn bản pháp luật liên quan đến quản lý, vận hành chung cư quy định chưa rõ, và còn chồng chéo.

Theo luật sư Trương Anh Tú, nghị định chưa bao quát được toàn bộ các hành vi vi phạm của các chủ thể khác nhau trong quản lý, sử dụng chung cư; chưa cụ thể hóa hành vi vi phạm đối với từng đối tượng cụ thể với từng khung hình phạt, từng hành vi vi phạm hành chính.

Do đó, để đảm bảo thực hiện tốt cần có quy định pháp luật rõ ràng, khi vai trò trách nhiệm của chủ đầu tư chưa rõ (chủ đầu tư vừa là chủ đầu tư vừa là thành phần như cư dân trong chung cư, phải thuộc sự điều hành của Ban quản trị) thì phần quy định về sở hữu chung, cũng rơi vào tình trạng mập mờ, khó hiểu, khó xử lý, xử phạt khi có hành vi vi phạm pháp luật xảy ra.

Theo phân tích của luật sư Trương Anh Tú, các tranh chấp nhà chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân là chuyện không mới. Hàng loạt quy định ra đời, những tưởng có thể giải quyết bài toán này. Thế nhưng gần đây, các tranh chấp càng ngày càng bùng phát một cách mạnh mẽ, thậm chí mức độ và quy mô lớn hơn rất nhiều so với trước.

Điều đáng buồn là sự tăng lên về số lượng, lại không theo kèm chất lượng khi nhiều trường hợp chủ đầu tư vì mục tiêu chạy theo lợi nhuận đã không quan tâm tới quyền lợi của người mua nhà, dẫn đến việc chất lượng công trình không đảm bảo; chủ đầu tư vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy; thu chi không rõ ràng;…

Đối với các chủ đầu tư có vi phạm, chế tài hiện nay là xử phạt hành chính tối đa 300 triệu đồng, lớn hơn so với mức 80 triệu đồng trước đây, tuy nhiên việc áp dụng mức tiền này đối với tổ chức là quá nhẹ. Bởi lẽ việc tiếp tục xử phạt chủ đầu tư có thể áp dụng cho lần sau nhưng cũng không thể áp dụng mức phạt cao nhất này nữa mà phải tìm lỗi nhỏ hơn để phạt.

Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư một dự án hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng thì việc nộp phạt từ 80 triệu đến 300 triệu đồng là quá nhỏ, từ đó mới dẫn đến hiện tượng chủ đầu tư tái phạm và “nhờn” luật.

“Vấn đề quan trọng là phải có cơ chế giám sát và xử lý quyết liệt ngay từ khi dự án bắt đầu đầu tư xây dựng. Sai phạm ở đâu sẽ xử lý nghiêm ngay từ đó. Trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Trường hợp chủ đầu tư cố ý không chuyển tiền bảo trì cho Ban quản trị có thể vi phạm tội “Sử dụng trái phép tài sản” theo Điều 142 Bộ luật Hình sự 1999, Điều 177 Bộ luật Hình sự 2015. Theo đó, người phạm tội ngoài việc bị phạt tiền có thể bị phạt từ 3 năm đến 7 năm tù”, luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.