2018: Ghìm cương bong bóng, sốt đất

Thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn nước rút trước khi chuyển sang năm mới 2018. Đâu là yếu tố sẽ tác động mạnh đến thị trường, xu hướng nào đáng quan tâm trong thời gian tới?

Nhiều điểm tích cực

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, bước sang năm 2018, về mặt tổng thể nền kinh tế sẽ có nhiều yếu tố tích cực hơn năm 2017: Cơ cấu tăng trưởng đã bắt đầu dịch chuyển theo ngành, xu thế khởi nghiệp sáng tạo tiếp tục bùng nổ. Nhà nước kiến tạo, Chính phủ hành động tiếp tục khẳng định qua việc quyết liệt cắt giảm thủ tục, cơ chế trói buộc, nỗ lực giảm chi phí, tạo niềm tin và hứng khởi cho nhà đầu tư, doanh nghiệp. Những yếu tố đó sẽ tác động không nhỏ đến sự phát triển tích cực của thị trường BĐS.

Trong bối cảnh chung này, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, cho rằng thị trường BĐS năm 2018 sẽ có nhiều yếu tố tốt hơn năm 2017 nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ, trong đó có “đòn bẩy” từ những chính sách mới. Đó là chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS sẽ được nới lỏng hơn; các nghị định liên quan đến vấn đề quy hoạch, dự án mới và đặc biệt là phân khúc từng thị trường BĐS sẽ hợp lý hơn. Điều này được dự báo sẽ kích thích dòng tiền của nhà đầu tư nước ngoài đổ về Việt Nam.

Bên cạnh đó, năng lực của các doanh nghiệp đầu tư BĐS cũng sẽ được cải thiện nhiều trong năm 2018. Điểm đáng lưu ý nữa là việc thoái vốn đầu tư ngoài ngành của các tập đoàn, tổng công ty, trong đó có một phần không nhỏ dành cho BĐS. Đây là môi trường thuận lợi để nhà đầu tư phát triển thị trường trong năm 2018.

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea), 2018 sẽ là năm bản lề để BĐS tăng trưởng vượt bậc. Dự báo sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường BĐS có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Vì thế sẽ có những rủi ro ở phân khúc BĐS cao cấp, đặc biệt là căn hộ lớn từ 3 phòng ngủ trở lên. TPHCM đang tập trung phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới, như đường giao thông, cầu cạn trên cao, các tuyến metro, đường sắt trên cao, xe buýt chất lượng cao, buýt đường sông… sẽ tạo cơ hội lớn cho doanh nghiệp ăn theo để đầu tư, phát triển thị trường BĐS cả trong trung hạn và dài hạn.

Cần chủ đầu tư có năng lực

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, trong bối cảnh TPHCM đang hướng đến TP thông minh, việc phát triển các dự án BĐS phải có cách tiếp cận mới. Đó là phát triển những dự án hiện đại, văn minh, đồng bộ, không manh mún như lâu nay. Chính phủ cần tạo điều kiện hơn để thu hút nguồn lực kinh tế tư nhân vào lĩnh vực này. Thực tế doanh nghiệp tư nhân đóng góp vào GDP còn rất khiêm tốn, nhưng có những dự án, những việc cụ thể phải chờ ngân sách nhà nước sẽ khó khăn triển khai. Thí dụ, sân bay Vân Đồn giao cho Tập đoàn Sungroup làm chỉ trong vòng 18 tháng có thể đưa vào khai thác, trong khi nếu chờ ngân sách nhà nước chắc chắn thời gian hoàn thành dự án sẽ bị kéo dài.

Trong khi đó, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, cho rằng thị trường BĐS Việt Nam đang có những điểm hấp dẫn với nhà đầu tư nước ngoài. Lượng khách du lịch quốc tế liên tục tăng trong những năm gần đây, dự báo tăng 28% trong năm 2017, sẽ là con số tăng trưởng khá ấn tượng đối với nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó là những nhân tố như mức độ giải ngân vốn đầu tư  nước ngoài. Tính đến 20-11 số vốn thực hiện đạt hơn 16 tỷ USD, tăng 11,9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mức độ chi tiêu tăng cũng chứng tỏ nền kinh tế trong nước phát triển khá ổn định. Yếu tố về nhân khẩu học cũng khá hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài khi dân số Việt Nam có 70% dưới 30 tuổi. Ngoài ra, tỷ lệ dân cư sống ở các khu đô thị chất lượng thấp đang có nhu cầu cải thiện chỗ, cũng là nhân tố thúc đẩy nhu cầu nhà ở trong tương lai.

Nhận định về những khó khăn của thị trường BĐS trong năm 2018, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho biết thời gian qua có những lúc thị trường BĐS phát triển quá nóng, nhất là đất nền vùng ven tạo nên những nguy cơ về bong bóng. Nếu không có những giải pháp kịp thời, cụ thể nguy cơ này sẽ tái phát. Tuy nhiên, Chính phủ đã có những công cụ về chính sách nên khả năng này khó xảy ra. Tính đến ngày 20-11-2017 tồn kho BĐS giảm còn hơn 25.700 tỷ đồng so 102.800 tỷ đồng trong quý I-2013, giảm gần 80%. Trong tháng 11 vừa qua, TPHCM có 1.600 giao dịch, tăng 3,2%; Hà Nội có 1.400 giao dịch, bằng so với tháng 10.

Để thị trường BĐS phát triển bền vững và lành mạnh cần phải đảm bảo sự minh bạch thông tin, cụ thể các thông tin về quy hoạch, giá cả đất đai, thủ tục hành chính cũng như các chính sách liên quan đến kinh doanh BĐS. Lấy thí dụ về việc bảo lãnh của ngân hàng cho nhà ở hình thành trong tương lai, hiện nay vẫn còn nhiều người dân nhận nhà nhưng không có sổ, thậm chí có dự án không bàn giao được nhà. Bên cạnh đó, phân khúc có độ rủi ro cao là BĐS nghỉ dưỡng, bởi pháp lý của loại hình này chưa được rõ ràng, chưa được luật quy định cụ thể do đó người mua cần phải cân nhắc kỹ lưỡng khi lựa chọn đầu tư.

TS.Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng