Tín dụng cho vay bất động sản khó “nóng”

Mặc dù hiện nay các ngân hàng đều chào mời cho vay để mua nhà ở, đất ở, xây dựng nhà ở mới, cải tạo - sửa chữa nhà ở, nhưng thực tế nhu cầu vay vẫn không cao. Một trong những nguyên nhân là do lãi suất cho vay trung và dài hạn còn ở mức 9,3% - 11%/năm, được đánh giá là mức khá cao.

Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) thì tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản (BĐS) tính đến 31.5.2015 tăng 10,89% so với thời điểm 31.12.2014. Tuy mức tăng này cao hơn mức tăng dư nợ chung, nhưng về tỉ trọng thì chỉ chiếm 8,3% trong tỉ trọng tín dụng và chỉ cao hơn chút ít với mức tỉ trọng cùng kỳ năm ngoái (thời điểm 31.5.2014, tỉ trọng là 7,96%).

Do khả năng thanh khoản đã khá dồi dào nên các điều kiện vay hiện nay của hầu hết các ngân hàng thương mại (NHTM) đối với BĐS đã mở rộng hơn trước khá nhiều về kỳ hạn và phương thức thanh toán. Thời hạn cho vay tăng đến 20 năm. Mức vay từ 70% lên đến 100% giá trị căn nhà - dự toán công trình xây dựng hoặc sửa chữa. Lãi suất tính trên số dư nợ giảm. Người vay có thể thanh toán thêm để rút ngắn thời hạn trả nợ hoặc trả nợ trước hạn, mà không phải đóng phí phạt.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, cho vay BĐS khó lòng tăng đột biến. “Muốn vay 1 tỉ đồng để mua nhà nhưng với lãi suất cho vay trung và dài hạn ở mức 9,3% - 11%/năm hiện nay thì riêng tiền lãi trả ngân hàng đã khoảng 100 triệu đồng/năm, vì vậy người vay cân nhắc rất nhiều, thậm chí ngại vay ngân hàng” - một lãnh đạo NHTM thừa nhận.

Bên cạnh đó, một số điều kiện cho vay cơ bản vẫn còn chặt chẽ. Ví dụ, ở hầu hết các loại hình vay BĐS tại thời điểm kết thúc thời hạn vay vốn có điều kiện: Nam không quá 60 tuổi, nữ không quá 55 tuổi. Có tài sản bảo đảm cho khoản vay kèm theo điều kiện có đủ năng lực tài chính và đảm bảo khả năng trả nợ, cụ thể ở đây là có mức thu nhập từ 10 triệu đồng/tháng trở lên…

Khách hàng được ưu đãi cao nhất khi vay vốn BĐS hiện nay là các cá nhân có nhu cầu vay vốn để mua nhà tại các dự án có thỏa thuận hợp tác với ngân hàng. Khi có hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư dự án thì những khách hàng này không bị giới hạn bởi tuổi tác, chỉ cần có thu nhập thường xuyên hằng tháng từ 3 triệu đồng trở lên. Tuy nhiên, do nhu cầu của người mua nên số lượng khách hàng mua nhà tại các dự án có thỏa thuận hợp tác với NH không lớn.

Ông Lê Đức Thọ - Tổng giám đốc Vietinbank - cho biết: “Các chính sách tín dụng BĐS hướng đến hỗ trợ các doanh nghiệp hoàn tất sản phẩm dự án để đưa ra thị trường hoặc nhu cầu của khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà, căn hộ để ở và cân đối được khả năng tài chính trả nợ, đó là nhưng nhu cầu được ưu tiên. Không ưu tiên cho những nhu cầu tín dụng để đầu cơ, tích trữ, găm giữ hàng hóa BĐS, không ưu tiên cho những dự án có thể làm mất cân đối cung - cầu hàng hóa BĐS trong xã hội”.

Bài học đau thương trong quá khứ khiến Ngân hàng Nhà nước luôn trong tình trạng “để mắt” đến dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô trước năm 2012 sau một giai đoạn tăng trưởng nóng và chịu tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính toàn cầu 2007-2009, khi các bong bóng BĐS, chứng khoán vỡ ra, nền tài chính - tiền tệ của Việt Nam ở trong một tình thế dễ bị tổn thương. Vì vậy, năm 2015 có thể dự báo tín dụng BĐS cũng chỉ ở mức tăng quanh mức 8,5%.